昨天，深圳迎来一场堪称史诗级的土拍。为了表示诚意，深圳市一共放出5块住宅用地，80多家开发商踊跃报名，一副不参与就不好意思在深圳混了的样子，光保证金就交了1100亿。

相比之下，金茂的同志们就淡定多了，不管风吹浪打,胜似闲庭信步。直到土拍结果出来，龙光拿下楼面价6.7万/平的龙华地块，大家才奔走相告：新地王诞生，金茂解套了！

上一个龙华地王，诞生于三年前，是金茂和中国电建联合拍下的上塘地块，当时的楼面价在5.68万/平。

这三年，龙华的房价没多大变化，限价政策也没有放开。龙华商品房大多在6-7万/平的价格区间，而金茂想卖的价格是12-15万/平。所以金茂只能捂盘捂成房东。三年过去，预售房变成现房了，这个价格市场还是不太认账。

终于，友军龙光地产来救援了，金茂不再是一个人站在山岗上。

感谢龙光，金茂终于像盼亲人一样，把你们盼来了。

01

小公司，大地王

20年前，中国金茂还在叫着那个有点俗气的名字—中化方兴地产。方兴被人熟知，就是拿了地王。

2009年夏天，北京广渠门15号地块的竞拍现场，当时还名不见经传的方兴地产经过97轮竞价，22轮举牌，击败当时如日中天的万科，soho中国，远洋，保利等企业，以40.61亿元的价格成功购得该地块。

据说当天竞拍现场，潘石屹还在纳闷儿，“你们是哪家公司？”，而方兴地产工作人员悄悄来到潘石屹耳边，回答说“我们只是小公司”。

2015年，方兴地产改名为中国金茂，2016年，先后在华润和中粮担任过董事长的宁高宁来到中国金茂。中国金茂也终于迎来了自己的转折点。

公开数据显示，2016年金茂销售额485亿元，2017年为693亿元，2018年为1280亿元。三年来，金茂销售额同比增长61%和85%。尤其是2018年，这一年，金茂销售额首次突破千亿大关，距离冲击第一梯队房企又近了一步。

金茂的成功之道，就是拿最贵的地，卖最贵的房。用地产人士的话来说，金茂是有产品力的。

多年来，金茂一直深耕一二线城市，尤其是那些热点城市，更是其布局的重点。核心城市的核心地段，再加上绿色科技住宅建造理念，高大上的装修装饰，只要是金茂的项目开盘，就一定会吸引无数购房者前去捧场。

产品力当然也还体现在价格上。克而瑞数据显示2018年金茂销售均价25539 元/平米，远超龙头房企。

02

高速扩张，成绩斐然

不过金茂并不满足于此，最近这些年金茂也走上了一条高速扩张的道路，并且成绩斐然。

金茂发布的2018年财报显示，2018年中国金茂实现合同销售金额1280亿元，同比去年增长85%，这也是金茂首度迈进千亿大关，在百大房企中排在第24名。

同时，财报还显示，2018年金茂实现营收387.33亿元，同比去年增长25%;毛利润145.38亿元，同比增长45%，毛利率38%;净利润52.11亿元，同比增长31%，净利润率13.45%。

2018年，金茂也进入了更多的城市，首度进入贵阳，济南，常州，厦门等地，截至2018年期末，金茂共布局40个大中城市，而2017年只有28个。

从金茂布局的这些城市来看，除了继续深耕一线以及强二线之外，金茂还将触手伸到了一些环一线城市的三四线城市，比如长三角的南通，绍兴，粤港澳大湾区的东莞，中原城市群的开封等地。可以说，金茂在城市布局上更加全面。

据统计，2018年金茂新获取68个项目，新增土储面积2264万平方米。

一方面，金茂在拿地时出手阔绰，但是与此相对应的，金茂也注定会在一些城市踩雷。

03

地王被套，负债高涨

2016年8月，金茂以35.1亿元的价格拍得郑州郑东新区一地块，楼面价高达3.7万元/平方米。创造了当年郑州单价和总价双料地王，开盘均价在5.8万左右尴尬的是，2018年郑州楼市进入低谷，北龙湖金茂府销量惨淡。

2017年9月，金茂以20.91亿元拿下厦门翔安地块，楼面均价达到2.9万元/平方米。但是当时正赶上厦门正在执行史上最严格的调控措施，厦门楼市一落千丈，甚至一度传出崩盘的谣言。

金茂在厦门拿到的这个项目，也被限价2.9— 4.2万元/平方米销售。在实际的销售过程中，甚至出现了26,000，27,000这样的价格。金茂进军厦门的第一个项目就这样失败了。

相思的一幕还发生在成都。2017年金茂拿下金茂府项目地块，楼面价也达到了1.7万元/平方米，在这个项目开盘时宣传的均价为3万/平方米，这个价格在成都绝对算得上豪宅，不过对于成都人来说，只有天府新区配得上豪宅，而武侯却不可以。所以在首次摇号的结果显示，首开金茂府只卖出37套房源，剩余125套，认购率不足23%。

常在河边走，金茂也湿鞋。

这些年来，金茂加大了扩张的步伐，也创造了一大批堪称经典的营销案例，但是与此同时，通过更多高杠杆操作，金茂作为央企融资成本较低的优势不在，最直接的表现就是近些年金茂负债率的大幅提升。

上面我们说到的2018年金茂发布的财报，除了那些漂亮的业绩之外，其高涨的负债率，更值得大家关注。

截至2018年末，中国金茂拥有现金及现金等价物213.24亿，受限制银行结余44.58亿，而短期有息负债约219.76亿，手持现金不足以覆盖短期债务。与此同时，应付贸易账款及票据共116.9亿，同比增长27.6%，其中一年内到期或按要求偿还的占比高达94%。

从资产负债表来看，金茂2018年度总负债约为1933.7亿元，较2017年1556亿元，同比增长24.3%。数据显示，最近五年，金茂的资产负债率逐年走高，已从59.19%上升到71.19%。

尤其是2018年以来，在地产行业去杠杆的大背景下，房企融资越来越紧，金茂紧张的现金流还是很大影响了公司的发展。

今年4月29日，金茂发布2019年第一季度财务数据。

报告期内，金茂实现营业收入23.89亿元，同比下降70.11%，实现盈利利润5.05亿元，同比下降78.38%，实现净利润3.66亿元，同比下降78.51%，归属母公司所有者净利润3.37亿元，同比下降53.65%。

截至报告期末，金茂资产总额2388亿元，负债总额1903.91亿元，同比增加9.85%。

04

为了利润卖项目

金茂内部，无论是谁都无法接受这样的业绩。然而，作为一家央企，他们还要接受国资委对央企负责人年度及任期经营业绩的考核。

今年三月，国资委出台了新版《中央企业负责人经营业绩考核办法》，其中一个明显的变化就是，将年度考核指标，从利润总额替换成净利润指标。

此外，按照国资委今年的设定，净利润、经济增加值在7%以上或达到历史最好水平，属于第一档目标。如企业完成第一档目标，负责人可在相应指标上得满分，还可依据目标值先进程度获加分奖励。同时，前述目标值也与工资总额预算挂钩，目标值的先进程度影响工资总额预算水平。

而国资委今年明确的目标是，央企2019年度整体净利润目标比上年增长9%。

上面我们曾经提到，金茂2019年第一季度实现净利润3.66亿元，同比下降78.51%。和国资委今年9%以上的增长相去甚远。

而且根据今年新的设定，如果在接下来的时间，中国金茂不能达到净利润增长9%的目标，这就意味着，金茂那些高管们的薪酬将受到影响。

如何扭转眼前的形势？金茂给出的办法是，卖项目。

6月3日，金茂在北京产权交易所挂牌出让长沙鼎茂置业有限公司100%股权，转让底价为11.45亿元。

不仅转让长沙的项目，金茂甚至把手伸向了金茂的大本营—北京。

在出售长沙项目之前，5月27日，金茂在北京的两个住宅项目同样在北京产权交易所挂牌，包括北京昊远置业有限公司的34%股权及天津北方泽茂企业管理有限公司的100%股权。

需要注意的是，这两宗地块都是限竞房地块，其中，北京昊远持有的地块为2018年10月由金茂联合体拿下，楼面价为3.3万元/平米，将来住宅销售限价52695元/平米，最高销售现价55330元/平米，并且必须执行9070政策。而此次一同出售的北方泽茂持股的通州地块也是如此。

金茂此次选择出售北京的限竞房项目，其实并不难理解。

眼下北京的限竞房市场竞争激烈，项目众多，而且接下来一段时间会有更多项目上市，市场的整体环境处于供大于求的局面，去化情况不佳。并且北京目前对限竞房执行严格的限价政策，房企高价拍地后的盈利空间更小。

而金茂选择将其出售，一来可以快速回笼资金，同时还可以分担开发压力，在一定程度上可以解决房企融资趋紧，限竞房销路不畅等问题，金茂此举，可谓一箭双雕。

在出售北京项目同一天，金茂已经将浙江瑞安飞云街道项目49%的股权，出让给招商局置地及中粮地产旗下的公司。

截至目前，金茂已经选择将长沙，北京，浙江瑞安三地不同业态项目做股权出让处置，其实说了这么多，金茂这次频繁转让自己手中的项目，最根本的原因就是为了缓解自身现金流的紧张。

今年第一季度，在货币政策稳健宽松的大背景下，房企的融资环境有了一定程度的改善，沉寂许久的众房企们心中的那点仅存的火焰重新被点燃，凭借给点阳光就灿烂的特质，一些房企又在土地市场高奏凯歌，“地王”频频出现在全国各地的土地市场。

结果，到了5月份，房企融资明显受阻。纳入监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计367.99亿元，融资总额成为2019年来最低额。

眼下房地产金融风险，依然是监管层紧盯的重点，同时，银保监会也收紧了房企融资的监管尺度。

可以看出，目前上层对于房地产行业的决策底线没有丝毫改变，房住不炒，依然是整个行业目前的发展基调。同时，主管部门的调控政策也转为提前干预，更加主动。

金茂靠卖项目扭转眼下的资金链困局，而其他房企也通过各自的方式，减少融资的需求。毕竟，在目前国内外困境交加的情况下，系统性金融风险绝对不能出现，一点苗头都不可以。