编者按：8月6-9日，2019博鳌房地产论坛将在海南继续举办。连续十九年的持之以恒，造就了一个属于房地产全行业的年度盛会，此间传奇还在继续。

每一年博鳌房地产论坛，我们都在寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野，寻找引领中国地产创新与发展的力量。

当他们的故事放置于中国房地产宏大背景时，我们将拥有全新路径与模式，可以观察、记录和解读中国的房地产行业。

观点地产网上海的夏天，暑气逼人，忙碌的气息在高楼大厦里蹿腾。环顾四周，以往的“格子间”办公正慢慢消失，代之而起的联合办公、共享空间悄然改变着新一代年轻群体的工作方式。

最初几年，联合办公如喷泉般涌现、百家争鸣，而2019年是深耕细作的时代。其中，商业地产和文化产业的结合是联合办公近年来发展的新趋势，People Squared (P2)便是这一道路上的先行者。

联合办公领域的明星企业Wework在国内声名鹊起之前，P2也开始了自己的扩张版图。2010年，P2第一个联合办公空间在上海成立，郑健灵（Bob Zheng)作为创始人，至今已在上海、北京、深圳、杭州、成都等地开设了近40个联合办公空间，总入驻团队数量超过800家。

打造联合办公领域的特色品牌,从而达到差异化区分的效果是郑健灵一直想要做的事情，用全新的观念去定义工作与生活，为人们提供一种超乎联合办公的社群平台。

以前人们强调工作要和生活分开，现今人们可以畅想未来会有类似于乌托邦的环境，使人们不再希冀于按时上下班的生活。

“我们希望未来可以打造属于年轻人的超级工厂，打造全新的办公场景和体验。”郑健灵如是说。

要做有意义和好玩的空间

联合办公虽然是新业态，但路并不好走。去库存压力、空置率高、同质化竞争难题、回报率低等困境，使得这个创新业务的发展有些举步维艰。

几年前，郑健灵就曾针对联合空间的发展趋势谈及，联合办公会往四个维度发展：封闭的系统、高度标准化、高度个性化、开放系统。而他也正在一步步见证着P2的发展，不是以大取胜，而是通过吸引最核心的用户人群，在每一个细分领域做深、做细取胜。

此前一直从事互联网行业的郑健灵，2008年回国后便开始进行创业。

对于市场未来的发展以及生存环境，郑健灵显然是充满着信心的，他表示：“和十年前相比，现在的环境越来越适合做联合办公，中国的市场非常大，同时市场越来越规范。技术推动了发展，人们对这个产业的认知度也越来越高。”

他同时称：“传统办公的市场依然会存在，并不是说联合办公与传统办公是冰与火之歌，两者是可以相辅相成的。联合办公可以帮助很多传统楼宇做体验升级，传统楼宇也可以把它的存量贡献出来和联合办公合作，使物业变得更有价值和魅力。”

20世纪末，互联网催生的消费习惯，使唱片店、游戏厅、百货商店等实体空间出现多米诺骨牌式的消弭。而如今，消费升级时代以全新的涵义赋能现实空间，人们更加注重线下体验，商业地产和文化产业的多维深度交融，为音乐主题空间的诞生提供条件。

作为国内第一家音乐主题的P2·团结湖音乐空间，位于北京东三环姚家园路口，占地面积不到6000平方米。该空间包含联合办公、排练室、录音棚和Live House于一身，打造了音乐垂直一体化主题联合办公空间，成为音乐人和文化人的集散地。

此后，P2开始把这种产业和资本的聚合模式复制到各个城市，在复制过程中也引入了更多标准化的内容。

除了针对设计师、音乐人、时尚圈人群打造的诸如音乐空间的M系列之外，P2还有针对互联网、创客的软硬件空间S系列，针对商务人群的X系列三条空间产品线。

和Wework、优客工场有着明显不一样的地方，P2针对不同的细分人群有着不一样的空间产品，注重跨界合作、内容空间以及社群的深耕，做自己的特色产品，这也使得P2拥有自己的生存市场。

在对话中，郑健灵多次提到自己带领的团队要做有意义和好玩的事情，而这十年的发展，从吸引投资人到办活动，也为他们在联合办公领域打下一定的基础。

存量项目VS开发商合作

盘活、运营改造存量旧楼，从而提升资产价值是P2比较擅长的商业开发模式。不可否认，目前国内一些存量旧楼的位置优越，盘活旧楼不仅可以为P2省去中间的地价、开发等成本，其所需资金要低得多。

郑健灵表示：“通过对楼宇的改造可以实现城市升级，使整个空间发出创新能力。在运营主题式的办公空间时，必须导入资源内容，才能把空间做起来。”

但旧楼的改造投入的时间和成本相对较高，结构的加固是比较有难度的，同时还需配合、沟通大楼的业主。对此，P2不仅有自己的项目管理团队，也有设计团队，同时引入社群、生态的概念，多业态的融合使得联合办公的客户粘性更高。

除了自己开发手上的存量楼宇项目，P2还会选择和开发商进行合作项目，其中就不乏与万科、光明集团、国贸等房企的合作。

时间回到2015年的夏天，P2与万科在上海虹桥万科中心下沉式广场联手打造的独特创业办公空间——ViP，即V代表万科，P代表P2，对于创业团队来说，这意味着Very interesting Place（非常有趣的空间）。

联合开发商的项目打造共享办公空间，并直接引入到商业中心，这在当时算得上开辟先河之举。ViP空间的建筑面积逾2000平方米，由于藏匿地底，故以“The Cave ”为空间设计理念，营造从过去到未来的办公“洞穴”，将自然、探险与创业、未来办公等理念结合。

郑健灵介绍到：“存量项目或与开发商的项目合作两者并不矛盾，我们后期工作是要对整个项目进行策划定位，引入新型的社群和内容产业，以及运营管理，软硬件设施提供等等，这些方面我们有非常好的方案给到合作伙伴。”

谈及联合办公的盈利和空置率，郑健灵坦言，目前单个空间是有盈利的，而徐家汇这家音乐空间的预定入住率已超过50%，剩下的空间将预留会给优质的生态团队。

对于是否有上市规划，郑健灵则表示：“目前不会急于考虑上市，也没有具体时间表，P2会更加注重所做的事情是否有意义。未来是不是通过上市退出，这些都是后面考虑的事情。”

以下为观点地产新媒体对P2创始人郑健灵先生的采访实录：

观点地产新媒体：为什么选择在上海徐家汇做音乐空间？

郑键灵：徐家汇商圈过去是上海年轻人的地标，随着整个区域商业模式变得老化，很多卖场还停留在原来的形态，对年轻人的吸引力有逐步减弱。

但这里聚集的年轻人还是很多，P2想把这栋楼打造成徐家汇文化潮流的地标。

观点地产新媒体：对引入的企业有音乐方面的要求吗？

郑键灵：大部分是这个行业上下游的企业，这里有不少音乐人的工作室和写作间，有非常好的环境提供给他们创作。

观点地产新媒体：这个项目不到6000平方米，需要多少管理人员？

郑键灵：两位前台和社群主管就可以了，同时会有总部的团队来帮助每一个空间完善社群，发起各种活动，有很多活动落地都是放在空间内部的运营上面。

目前，P2做的项目一般都是2000到10000平方米，低于2000平方米的项目一般不做。

观点地产新媒体：国内联合办公项目越来越往生态、社群模式发展，而不只是办公区域的形式？

郑键灵：有两条不同的路线，也可以说是两个不同的支派。比如说有会玩的，有做生态的，也有像酒店一样做标准化复制的模式。

这两种形态互相之间在学习，没有说哪个模式更好，也有很多空间开始引入了生态、社群的概念。

P2在各个城市进行复制过程中引入了更多标准化的内容，不光是硬件的复制如厨房、咖啡、健身房等，还有服务的理念，服务的生态也在进行复制。

观点地产新媒体：P2现在有多少项目？未来会在三四线城市布局吗？

郑键灵：目前在全国有40个左右的空间，主要在上海。上海是大本营，还有北京、深圳、杭州、成都、台北。除了布局一二线城市之外，比较小的三四线城市暂时不会考虑。

观点地产新媒体：已经做到台北了？

郑键灵：对，台北有类似的社群。在杭州P2做了第一个区块链社群，都是区块链开发者和程序员，而第二个区块链社群在台北。

还没有开幕的时候，以太坊的创始人到空间里面进行分享，台北的人说已经很久没看到这么多人参加活动，而社群可以让大家聚集在一起。

台北的共享空间刚起步，整个概念和空间的形态以及社群的理念才开始发展，相较于国内会落后一点。

观点地产新媒体：未来项目不断增多，将会怎么管理团队？

郑键灵：现在有自己的管理系统，都是结合过去很多年的运营经验和社群的特色来做的。每一个空间里面，特别是这种垂直产业属性的，甚至可以通过这个进行互动，和跨界人士交流。

每一个空间都是成熟的，都会有自己的运作和技术方式，来实现自己的运营管理。

观点地产新媒体：盈利情况如何？

郑键灵：现在单个空间都是盈利的。而这个音乐空间（上海徐家汇）是新的，还没完成装修，预订入驻率已经超过50%，剩下的空间会预留给优质的生态团队，6月20日会有一个开业活动。

观点地产新媒体：其他项目选址也有这样的想法吗？都是存量旧楼改造？

郑键灵：是的，对存量旧楼进行改造的是P2做得比较多，也是比较擅长的方式。

上海本身有很多存量楼宇，而且位置特别好。这些楼宇有很多的故事，需要新的内容和想法把这些楼盘活，非常吸引我们去改造楼宇，重新焕发它的魅力。

比如，P2之前联合光明集团在人民广场做的一个空间，那里原来是上海第一个牛奶棚，整栋老洋房也是个历史建筑。

不久前导入了和GOOGLE合作的GOOGLE开发者社群加速器在这个空间中，现在整个空间焕发出了创新能力。

观点地产新媒体：旧楼改造投入的时间和成本会比较高。

郑键灵：当然会更长一些，在很多改造过程中需要与大楼业主一起配合。

存量旧楼改造最难的是结构的加固，有很多没有电子图纸的旧楼，需要去档案馆找图纸。有些图纸在过去几十年中又被改动，都没有保留图纸。

这就像要为一个人量身打造一件新衣服一样，把所有的尺寸、结构全部要看一遍，这是一个很有意思的事情。

观点地产新媒体：存量项目改造好还是和开发商的项目合作好？

郑键灵：两者不矛盾，P2有不少存量改造项目也是和国企、开发商一起合作的。

我们做的事情是后期对整个项目进行策划定位，要引入新型的社群和内容产业，以及后面的运营管理，目前P2在引进社群方面已经有非常好的方案给到合作伙伴。

P2现在和万科、国贸、金隅等一些大的开发商都建立了合作关系。

观点地产新媒体：像WEWORK、优客工场准备上市，P2是否有上市的打算？此前已完成了A轮融资，都有哪些投资方？下一步计划是什么？

郑键灵：不会急于考虑上市，也没有具体时间表，而是注重做的事情是否有意义。

当做对的事情时，资源自然而然就会来，P2的增长也会非常自然，2018年同比增长了80%。

未来是否通过上市退出，这些都是之后的事情。目前已完成A轮融资，原来的投资方都是VC资本，还有一些地产背景的基金作为股东，现在正在进行下一轮B轮融资。

未来，想和我们紧密合作打造项目的投资者会是我们比较理想的股东。

观点地产新媒体：怎么看这两年联合空间抱团合作的现象以及这个行业？

郑键灵：这很正常，这是一个飞速往前奔跑的行业，很多时候需要靠自己能力发展。但涉及到线下部分，往往发展速度没那么快。

这个行业需要投入资源，整个行业的效率可以通过合作、整合提升。不光是这个行业，任何一个行业要想在短期内有更快捷、有效的成长，合作是非常好的方式。