最新高手视频！ 七禾网 时间：2024-11-21 13:37:45 来源：正信期货
11月18日，广州安居集团启动商品房征集活动，将房源转化为保障性住房，对前期改善民生政策的落地和地产支持政策的推进具有示范效应。国内商品房住宅项目待售面积增速放缓，销售降幅逐月收窄，同时未来供应将明显收窄，地产库存压力或能得到缓解。从实际政策推进来看，政策所需的资金支持情况尚未落地，年内资金到位、需求实际好转的概率下滑，盘面仅仅依靠预期逻辑，难有根本性的转好。产业端供需双弱格局将成为年末主旋律，黑色系商品或难有持续向上行情。
一、广州开启房地产项目市场收储，楼市信心重建效果逐渐显现
广州安居集团有限公司于11月18日发布公告，宣布从即日起至2024年12月18日，该公司及其下属子公司将作为收购主体，面向广州市行政区域内开展已建成的存量商品房征集活动，旨在将这些房源转化为保障性住房。
此次征集活动聚焦于广州市内交通便利、配套设施完善的已建成商品房项目。参与征集的房源需满足以下条件：资产与负债情况明确、法律关系清晰、房屋面积不超过90平方米、已获得竣工联合验收意见书，并且房源权属明确、可自由交易，不存在查封、异议登记等任何限制。此外，对于整栋或整单元尚未售出、具备封闭管理条件的楼栋项目，将给予优先考虑。
早在1月，广州市举行了首批配售型保障性住房开工仪式，现场宣布年内计划筹建不少于1万套保障性住房，以统筹解决城市户籍人口和引进人才住房困难问题。此次征集房源，不仅是对前期改善民生政策的落地，也是地产支持政策中收购土地、收购存量商品房项目实实在在的推进。此次政策，对于其余省份的政策推进有着明显的示范效应。
前期我组在专题《热点解读 | 超级宏观周到来，铁矿石持续上涨的条件是什么？》一文中反复强调，地产真金白银收储，会给开发商带来真金白银的现金流改善，年底其资金状况缓解，助力保交楼项目有效复工的概率大大提升，从而改善建材等品种的需求情况，叠加产量高位，对于铁矿石的利好十分明显。
二、存量住宅去化时间缩短为5年，收储政策预期效果较好
从数据上来看，截至2024年10月，国内商品房住宅项目待售面积为37523万平方米，同比增加19.6%，增速较5月的24.6%已出现明显的放缓迹象；住宅销售面积为65367万平方米，同比下滑17%，降幅逐月收窄；当前住宅待售面积随着施工及竣工的明显下行，出现了逐渐收窄的情况，叠加政策定调优化存量、严控增量，预计未来市场供应水平有望明显收窄，商品房库存压力得到有效缓解。
以目前的销售数据来看，预计年内销售增速下滑有望收窄至-15%的水平，估算年内住宅销售面积为8亿平方米。尽管住宅待售面积仅有3.7亿，但目前在建的住宅施工面积为50亿平方米，按当前的销售速度来看，不考虑停工的面积，完全去化需要近7年之久。
溯源保障房政策的由来，早在2023年12月举行的中央经济工作会议上，就提出了要加速推进“三大工程”，包括保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设以及城中村改造。同时，会议还提出要完善相关的基础性制度，以加速构建房地产发展的新格局。近年来，保障性住房建设的快速推进已成为优化住房制度的关键一环，为此，中央及地方政府相继推出了多项支持性政策，并已取得了显著的积极成果。
从当下执行的效果来看，10月17日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，会上住房城乡建设部部长倪虹表示，关于解决群众住房问题，国家大的政策是一手抓保障，一手抓市场。以政府为主，保障群众基本住房需求，通过市场来满足群众多样化改善性住房需求。并公布相关数据，2024年1-9月份，住建部已经建设筹集保障性住房148万套（间），到年底可以让450万新市民、青年人住进保障性住房。其中杭州、哈尔滨、深圳、广州、广西等地区均出台了明确的存量商品房收购作为保障房的细则。
以100平米的平均面积估算，2024年预计可筹集保障房面积为200万套，累计消化待售面积为2亿平方米。则一年消化住宅面积为10亿平，按此速度执行，则5年可消化当前存量的住宅库存。政策所需的资金需求方面，按当前的200万套资金核算，假设平均面积为100平方米，均价以全国二手房均价的1.4万（10月全国100个城市二手住宅平均价格）下浮30%，每平米接近1万，则共需要资金为2万亿。以市场前期传言的4万亿专项债资金进行保交楼和收储安排，则预计可收储房屋400万套，将现有的住宅去化时间由7年缩短为4年。
三、地产政策冲击之下，黑色年末持续强势的概率不高
首先，从政策解析的角度来看，按市场传言的资金规模估算，此次收储效果仍然十分明显，库存加速去化后，市场信心重建，有望带领房地产行业走出负循环的下行周期，迎来逐渐止跌回升的修复行情。在此背景下，建材短期受益于保交楼的利多，同步上行的逻辑是十分扎实的。
但从实际的政策推进来看，早在10月，河北省与广西壮族自治区在“收储”工作方面取得了实质性的进展。具体来说，10月31日，河北省成功落地了首笔将存量商品房收购并转化为保障房的贷款项目。与此同时，根据广西壮族自治区住房和城乡建设厅于10月31日发布的消息，截至10月底，该自治区已经完成了对1329套存量商品住房的协议收购工作，这些住房将被用作保障性住房，总面积达到15.5万平方米。从量的角度来看，广州此次收储并未公布数量，年内征集时间较长，真正在年内落地的征集数量未必能超出预期；从资金支持的角度来看，年内也并未公布专项债收购存量商品房的规模大小，河北地区收购资金为贷款项目筹集，并非为市场传言的专项债专款资金，这也导致了市场对于政策预期的大小有所迟疑。而地产报表述的房地产为支柱行业，在前期控量的定调下，可能仅仅是行业为自救所呼吁的口号，以作增强产业链条信心使用。
总结来看，从政策推行的节奏来看，市场仍然期待12月中旬的中央经济会议，在此之前，黑色价格或仍受到政策预期的冲击，在此之后，短期扰动落地，在12月中旬至25年3月两会期间，预计黑色将回归其产业逻辑。
产业方面，目前建材淡季特征仍然明显，供应端维持高位水平，供需结构逐渐转弱成为大概率事件，螺纹库存拐点提前显现基本落地，扩大淡季提前到来的利空影响。
从供应方面来看，电炉方面，目前华南和西南等地钢厂谷电盈利水平在-30-50元/吨之间，而平电利润基本在-100元/吨左右，华东地区电炉仍有利润。华南及西南地区的利润明显收窄，随着季节性的年末检修停产比例逐渐增加，预计电炉端供应将慢慢下滑。目前电炉开工率较去年同期下降1.76%，后续增量空间不大；高炉方面，目前华东地区建材利润为40，热卷利润为90；华北建材利润为10，热卷利润为190；板材盈利情况仍然较好，但部分建材陷入亏损状态。目前铁水产量与去年同期基本持平，但统计局公布的10月粗钢、钢材产量均已明显高于去年同期水平。整体来看，供应同比增量较大，后期存在小幅下滑可能。
库存方面来看，目前钢材库存走势分化仍然十分明显，其中螺纹钢库存拐点显现，尽管社库小幅去化，但去化速度逐渐放缓，同时厂库累积，整体库存出现了累积的情况。热卷方面，目前热卷社库已由最高超过去年同期80万吨，去化至低于去年同期20万吨的水平，在产量基本持平去年同期的背景下，库存去化的速度之快，主要受到家电和汽车在国家补贴的利好影响，叠加出口维持强势，板材类消费量明显回升，从而导致了排产的逐月增加，出库速度大大提升，热卷库存已呈现了3周的加速去化状态。总体来看，目前建材的超预期累库为拖累项，板类的超预期去库为加分项，边际分析，建材库存累积或在淡季逐渐加速，而板类的去库终将在海外节日效应叠加美国贸易战威胁下，抢出口落地后逐渐放缓，库存压力短期不大，但后续效果或将显现。
总结目前的基本面，政策端宜早不宜迟，地产支持政策公布越早，落地越早，无论是情绪支持还是实际资金回笼效果，对于产业止跌企稳的效果都将更加明显。迟迟不落地的政策，对于交易“年末资金改善，保交楼赶工需求回升”逻辑的确认无疑是利空的影响。产业端，成材供应高位存在下行压力，需求季节性下滑相对确定，供需双弱格局将成为年末的主旋律。综合来看，脉冲式的政策利多带来低位反弹，但持续推高的动力不足，黑色或难有持续的向上行情，整体仍维持箱体结构运行。
目前黑色盘面在低位大幅反弹，铁矿主要交易的是情绪改善叠加铁水产量的相对高位，其逻辑相对更加明显，因此反弹幅度最大。热卷更多受需求强势影响，逐月的出口向好，叠加消费数据中汽车、家电产量及销量的双重向好，同样给出了下跌走势中相对强势的品种低位。螺纹方面，尽管收储利多效果仍然明显，但考虑到资金支持政策仍未落地，存在反复的可能，整体呈现犹豫中反弹的走势，一旦反弹至高位，则面临着前期止盈盘离场的压力。双焦方面，考虑到高炉利润明显的下滑，三轮提降落地后，其利润同样面临着转负的风险，挣扎中螺旋运行的反弹，或成为未来的主要走势节奏。交易方面，单边仍以短线区间操作为主，盘面不给出较低价格不轻易介入抢反弹操作；品种间来看，可继续介入空焦炭多热卷的套利头寸。
责任编辑：李烨
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