回首过往，用“巨变”来形容2016年后的成都房地产市场，绝不为过；展望未来，2021年是“十四五”规划的开局之年，站在这段新征程的开端，作为我国西部经济核心增长极的成都，未来的“城市之变”又将在何处展开，如何展开？
如果要问2021年还有哪些区域有“黑马潜质”，那么锐理君一定会为位于城西的菁蓉湖科创商务区投上一票。
2020年上半年，蓄水完成的455亩菁蓉湖生态公园竣工开放，下半年，连接郫都区与天府新区的地铁6号线正式开通……继天府新区的科学城-兴隆湖板块之后，成都第二个“科创产城湖”区域已经进入公众视野。
下一个五年 看“产业”乘风破浪
从以往的案例来看，典型区域在迎来价值爆发前，大多有迹可循，比如有了清晰的城市空间规划，或是腾退出了大量的开发空间，亦或是随周边区域“水涨船高”。其中，产业发展在近几年对区域的带动作用尤其明显。
就拿“蹿红速度”最典型的城南区域来说，以科技金融为主导产业的金融城，以新经济为主导的新川科技园，以总部经济为主导的天府总部商务区，以科创产业为主导的科学城板块，都离不开优质产业资源的支撑与推动。
未来，摸清方向，看清前路，方能“乘风破浪”。
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2020年12月14日，四川省委、省政府印发了《关于支持成都建设践行新发展理念的公园城市示范区的意见》（以下简称《意见》）。《意见》提到，成都要加快培育两大万亿级产业集群，并进一步壮大数个千亿级产业，引领新经济发展，到2025年，成都要初步建成支撑高质量发展的现代产业体系、创新体系、城市治理体系。
2020年12月27日，成都市审议通过了《中共成都市委关于制定成都市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》（以下简称《建议》）。《建议》明确提出将建设高水平产业功能区，推动现代产业集群集聚发展，其中除了两大万亿级产业集群外，还将培育战略性新兴产业集群、生产性服务业集群和未来产业集群。
《意见》和《建议》中，都对城市产业体系构建、培育产业集群等有重点着墨。下一个五年，“产业”依旧是影响成都城市格局的重要力量。
万亿级产业集群背后的“产城湖”
优质的产业已经成为城市发展的风向标。未来的“风”将吹向哪里？我们不妨从成都现有的产业格局中去寻找答案。
《意见》和《建议》中，均提到了“加快培育两大万亿级产业集群”，即电子信息产业集群和装备制造产业集群，早在2017年，成都市就提出要力争把前者发展为成都首个冲刺万亿级的产业集群。去年年底在蓉举办的第三届中国信息通信大会透露，2020年成都市的电子信息全口径产值有望首次突破万亿大关。
电子信息产业，就是菁蓉湖科创商务区的那股“风”。
位于城西、横跨高新西区和郫都区的成都电子信息产业功能区，是冲刺万亿级产业集群目标的重要基地，定位为“中国新硅谷·国际花园城”，规划面积约64.2平方公里，其年产值在成都规划的66个产业功能区中稳居第一。目前，华为成研所、京东方、富士康、联想、中光电等均已进驻。
△成都电子信息产业功能区中重点企业布局
公园城市理念下，成都的经济组织方式已经由“产城人”向“人城产”转变，经济发展最终要服务于人的生活。对于电子信息产业功能区而言，产业版图已初具规模，居住、商业、商务等模块也应跟上，承担这部分功能的，就是菁蓉湖科创商务区。
菁蓉湖科创商务区位于成都电子信息产业功能区郫都区部分，以已建成的菁蓉湖为核心，占地约3.8平方公里，其北侧即郫都老城板块，目标是为电子信息产业功能区打造高品质的商务配套，由三大组团组成，其中455亩菁蓉湖公园（水体面积260亩）所在的“菁蓉·梦中心”将打造区域门户形象，集科创与高端居住功能于一体。
△菁蓉湖科创商务区三大组团
如今，成都的产城融合发展片区均遵行“先规划后开发”的原则，在土地出让阶段，就对未来的产品形态、产业导入以及配建等作出详细要求，锁定发展方向。
2019年2月，一宗位于菁蓉湖东畔、用地面积近300亩的商住用地成功拍出，该宗地的出让条件中，释放了不少“信号”——要求竞得者引入国际一线酒店、国际化会议中心、艺术酒店、智慧全产业链中心、国际学校等，并全部自持。
△菁蓉滨湖湾所在地块建设要求（图自宗地出让文件）
商务+商业+产业+教育+住宅，这样的产业准入条件不可谓不高。这宗涉宅用地的出让，称得上是菁蓉湖科创商务区围绕“人”而进行产城开发的催化剂，具有非常强烈的昭示性，目前该地块已经呈现为菁蓉滨湖湾项目。
△临湖而建的菁蓉滨湖湾
配套提质 留住高素质产业人才
成都的产城建设历经十余年，和初期相比，如今菁蓉湖科创商务区的建设已经有了更多成熟的经验作为参考。
☞ 以龙泉汽车城为代表的1.0版，产业开发与“城市”的关联性非常低；
☞ 以高新区为代表的2.0版，产业导入与城市的开发几乎同步进行，但由于前期缺少整体城市规划，导致后期产业与城市功能脱节，而补齐的难度大、代价高；
☞ 以科学城-兴隆湖、东安湖以及怡心湖为代表的3.0版，则在初期进行统一规划，产业、城市、生态、生活等多位一体，融合发展。
菁蓉湖科创商务区显然走的是最新的路子。不过，同样是3.0版本下的“产城湖”区域，菁蓉湖与怡心湖“边造湖边落位配套”的模式并不相同，相较之下，其与科学城-兴隆湖有更高的相似度：区域经济以科创产业为主导，引入高素质人才，优质产业导入与高品质城市配套的搭建同步进行，把人“引进来”的同时，就已经在考虑如何让人“留下来”，极大地缩短了生活场景从规划到形成的时间。
与很多还处于价值挖掘初期的区域相比，菁蓉湖板块已经占据了领先优势——清楚该做什么，也知道能做什么。
作为电子信息产业功能区的重要组成部分，菁蓉湖科创商务区将与周边区域形成功能互补，为产业功能区提供高品质的商务配套，定位非常精准。这样，才能保证后续城市建设将围绕同一个目标而有节奏地展开，使办公集群、中心商业和住宅等功能有序落位，降低因定位不清晰而产生的试错成本。
而之所以要为这样的配套功能区选址在此，其背后大量的、聚集的开发空间是重要支撑。目前菁蓉湖科创商务区的土储上千亩，可供应的地块达20宗以上，且分布集中。随着菁蓉湖生态公园建成开放，这里具备打造门户形象的条件。2016年以来，该区域仅拍卖出让了3宗地，涉及2个住宅项目，即人居智荟城（人才公寓）和菁蓉滨湖湾，后期还有大量土地可供应。
△菁蓉湖科创商务区整体用地规划
产业是菁蓉湖把人“引进来”的重要媒介。
菁蓉湖科创商务区肩负的是加快培育区域经济发展增长极和动力源的责任。在高标准规划打造下，目前该区域已聚集成都国盾融合创新中心、软通动力西南区域总部基地、随锐智能世界、粤港澳（成都）国际会展中心等47个项目，总投资约654亿元，预计今年将初步形成整体规模。
规划面积888亩的成都国盾融合创新中心坐落在菁蓉湖南侧，总投资100亿元，重点围绕新一代信息技术等四大重点产业，打造集研发设计、创新转化等为一体的生产生活服务高品质产业空间。项目已于2019年10月正式开工。
除此之外，旁边的新经济产业园内
还布局了京东方配套的拓米、安捷诚等企业，围绕华为配套的佳驰电子、银河磁体等企业，也为菁蓉湖区域提供了产业人口支撑。
△菁蓉湖科创商务区周边产业布局
围绕菁蓉湖而落地的商务、商业、教育、住宅等配套，则是让人“留下来”的理由。
不断流入的人口已经成为菁蓉湖板块发展的重要驱动，其中不仅仅有来自于周边的高素质产业人才，另外，片区以北的郫都老城，房地产市场也逐渐饱和，置换需求外溢。
△菁蓉湖以北的郫都老城住宅供应乏力，连年供不应求
进入2021年，菁蓉湖科创商务区的优势明显上了一个台阶：地铁6号线开通后，将天府新区与郫都区相连，且深入至郫都老城。菁蓉湖科创商务区通过有轨电车蓉2号线与地铁6号线接驳，形成了轨交+公路的公共交通体系，区域的通达性增强。
△有轨电车蓉2号线
另一个重要看点则是已建成的菁蓉湖生态公园。菁蓉湖从红旗渠引水，再流入清水河，可实现24小时全闭合自然循环。
“湖”一直是成都房地产市场的“财富密码”，城南怡心湖还只是一个概念时，“湖居”就已经成为这里的一大卖点，而仅就水域而言，菁蓉湖的呈现度早已超过怡心湖，这一点实为难得。呈现后的菁蓉湖生态公园和其北侧的清水河生态艺术公园，共同构成了区域的生态本底。
△菁蓉湖生态公园及其北侧的清水河公园
再加上德源北路东侧的成都石室蜀都中学、泡桐树小区蜀都校区等优质的教育资源，作为一个建设中的产城湖板块，菁蓉湖科创商务区的生产及生活场景都在高速呈现中，而且更多的生活配套也在持续就位，比如居住功能。
虽然目前区域内的新增商品住宅不多，除人才公寓之外，仅有菁蓉滨湖湾一个新项目，但结合前文提到的拿地条件来看，菁蓉湖科创商务区同样是以“产城融合”的思维，在完善居住功能，为源源不断的产业人才打造宜产宜居的空间。
以位于菁蓉湖东畔的菁蓉滨湖湾为例，该项目除了修建住宅和商业街外，还引入了喜来登国际酒店，与之搭配的则是约6000㎡的“一带一路国际会议中心”，目前酒店已封顶。此外，菁蓉滨湖湾项目还同步引进了K12爱思瑟国际学校，涵盖从幼儿园至高中全龄段教育需求，预计于今年9月开始招生。显然，这些配套的定位，瞄准的正是高素质人才的需求。
△菁蓉滨湖湾布局有住宅、商业街、国际酒店及国际学校等多业态
菁蓉滨湖湾不仅是菁蓉湖科创商务区目前仅有的新房供应，同时也是区域内距离湖区最近的住宅项目。结合现有规划，菁蓉湖畔的建设用地集中在东西两畔，菁蓉滨湖湾占据了整个东畔，而西畔的商兼住用地将更注重商业商务功能。
△俯瞰菁蓉湖及其东畔的菁蓉滨湖湾
锐理君认为，从城市的角度而言，菁蓉湖科创商务区是一个被低估的产城融合发展片区；从区域的角度而言，菁蓉滨湖湾这个住宅项目更是具有不可复制的特性。
未来，随着区域内土地进一步出让，更丰富的产业将被导入，城市功能逐步齐全，菁蓉湖将与兴隆湖一并搭建起成都“科创双子湖”的格局。
一场新的区域更新“风暴”已在蓄势。