文/子木

01

刚刚，北京公积金也下调了。

市管首套房住房公积金贷款利率下调0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别降至2.6%和3.1%。

我想，这种罕见现象里应该藏着“一把火”。

熟知北京市场的人应该知道，北京的公积金一直都是非常苛严的，不容易贷出来，贷出来的额度也非常少。

非常鸡肋。

以家庭为单位公积金最多能贷120万元，前提条件是，在北京缴存公积金满12年。

相当于每缴存一年，可贷10万元，不足一年的按一年计算。

按照一个正常北漂的人生履历推算，毕业后是23岁，如果想贷满120万，需要等到35岁……

然而大部分有条件的基本在30岁左右就六个钱包上车了，那时候公积金贷款也就是7-80万。

面对500万起步的房价来说，好像总感觉哪里不对。

有些人说了，即使贷满了，这点儿利率下调也没用。

的确，我算了一下，如果按照100万的额度，30年等额本息方式来算，首套房公积金贷款利率下调0.15个百分点后：

30年可少还约2.95万元……

120万也就3万多块钱，面对500万起步的房价，杯水车薪，难有大的影响。

但看待事物，不能局限于一个面，而是在上帝视角的三维甚至四维空间。

北京这次公积金利率下调，是近7年来的首次调整，创下近20年新低。

这其实意味着，风向标开始动了。

楼市调控就是这样，刚开始，投石观水。

如果溅不起水花，那么接下来还会继续搬出更大的石头往水里扔。

所以不出意外，北京公积金额度会提高，适用范围会更广，审批时间也会更短……这套加法也会随风散播向全国各地。

这些年，公积金制度因为效率和公平，一直被广为诟病，而现在寒风习习，利益者集团选择退而求其次，公积金的改革环境就出现了。

我查了一下，目前全国公积金缴存余额还有8万亿，操作空间较大。

“跨省通办”和“跨省住房公积金异地互贷”可能是改革的重点。

届时会刺激一批需求出来。毕竟北上广深大部分年轻人还是买不起房子的，最后可以通过公积金在二线或者老家置业，对市场也算是一个增量。

像北京这样的城市，还有很多招可以用，游刃有余，但对于一些能级较弱的地方，现在已经捉襟见肘，出得招开始“畸形”……

02

昨天我看新闻，一个叫做山东微山县的地方，推出一系列救市新政，其中一条赫然眼前：

无房低保户、低收入、特困家庭买房，最高补贴3万，以消费券发放。

这个政策，我读了三遍才勉强看懂。

不知道对低保户有误解，还是对买房有误解。这无异于从工地抓住一个打工人，告诉他，我给你50块钱法拉利代金券，你赶紧去4S店，整一辆跑车。

微山县二手房均价是5119 元/m²，一套房子最小按60平米算，也得30万。

微山县低保每人每月880元，农村低保每人每月700元。城市特困人员基本生活标准：每人每月1144元，农村每人每月910元。

就算是付首付，攒下一套房的钱，也得用个7-8年，就算是四处借了钱付了首付，银行会给特困户发放贷款吗？

假设银行给特困户发放了贷款，那接下来的月供对他们生活的挤压该是怎样的呢。

我想，这个政策的出发点，其实并没有考虑到如何刺激“有效需求”，帮助人们置业，而是单纯地想救市，实现经济增长任务。

对于一些城市来说，今年年底会很危险。

楼市冷冻+疫情影响+需求不够，时间长了会出现“踩踏效应”，当人们丧失信心，抢跑卖房时，一场罕见的暴风雪运动就会来袭。

而现在，很多地方依然浑然不觉，“扣扣搜搜”。

刺激楼市，讲究的就是“大开大合”，先把成交量拉起来，充分让利给买房人，门槛归零，该免的都免，该补贴的补贴。

等成交上行，稳住“信心”，楼市才能回到正轨，这时候“土地财政”才能走出困境，城市才有持续前行的资金动力。

如果无法明白“让利于民，取之于民”这个道理，最后房价几乎都会沦为中国北面的极端，鹤岗前辈。

这段时间又有40个城市出台了救市政策，但仔细捋一遍，发现基本没有新招了，都在围绕着降利率、增购房指标、发补贴、提贷款额度、生娃优惠……

不出意外，今年的救市频率会登上历史巅峰。

这次对于微山县来说，即使全面发放3万元买房消费券都很难有效果，何况只针对特困户。不过从其身上可以看出，一方面政策在畸形化，另一方面则是对困境的无奈。

当大潮结束后，没有产业和人口支撑的城市，一定会被房地产反噬，这是千年不变且不可逆转的铁律。

这句话我在几年前就跟大家仔细解释过，如今实现后，反倒有一种悲凉之感，直上心头。

有道是，汉青史上丹心照，自有后人评。

03

现在无论是国际局势还是国内局势，都不明朗，大家都不知道下一步该如何发展。

这段时间我跟很多朋友聊天，看多派和看空派打得不可开交，但归根结底是，短空长多。

9月15日以来至今（10月10日收盘），上证指数已累计跌近一个月，不仅频刷阶段新低，也让其时隔数月再度跌破3000点关口。

接下来除个别在“宣泄式”行情中一路下跌外，往往会有行情的反复，期间常出现整数关口激烈争夺的“持久战”。

在这个层面上看，股市的能量又一次败给了楼市。

2007年沪指第一次站上3000点，现在还是3000点左右，而楼市的2022年显然是2007年不能比的。

今年以来央妈财爸拼命给楼市喂奶吃，对股市却是不闻不问，亲儿子与干儿子，再一次的淋漓演绎。

年底的任务很重，似曾相识疫归来，疫情的苗头又开始乱窜，对各方面都是激烈的挑战。

楼市、股市、汇率、民生，四方保卫战已经打响，而这又恰恰出现在艰难的“冲顶时刻”。

古今中外，没有一次“复兴”是轻松的。过去的韬光养晦，时光不再，漂亮国盯上了我们，势必是一场史无前例的鏖战。

而对于大家来说，这个时间段，一定要稳住心态，套死的卧倒不动，未入场的现金为王，投资一定要瞅准时机，同时正好花时间去投资思维和认知。

只要底层逻辑不变，未来一切都还有讨论的意义。