今天是2019年4月22日，对于海南楼市来说，这是个特殊的日子，因为海南“全域限购”满一年了。

大家还记得那张图片吗？

2018年4月22日，海南连夜发布了海南全域限购政策，瞬间将一大堆还没签合同的客户阻在门外。海南“全剧终”的压抑氛围一夜之间在海南房产界弥漫开来。

让我们回顾一下全域限购政策主要内容：

限购/社保

省内家庭：不限购（五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县除外）。

省外：家庭为单位限购一套，原有限购区域内提供在海南累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。其余区域提供在海南累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明；2018年4月22日后户籍迁入海南的家庭限购一套，并提供在海南累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

限贷

省内：商贷首付款不低于30%，公积金贷款首付款不低于30%，第三套停贷；

省外：商贷首付款比例不得低于70%。

限转让

居民家庭或企事业单位、社会组织在海南省购买的住房，取得不动产权证满5年后方可转让。

看这一波操作，业内从业人士纷纷侧目：海南楼市完了。于是将业务范围延伸至云贵环京等热点地区。

投资客也纷纷涌向这些地区，可以说这时的海南楼市门庭冷落，售楼处或许还有人在苦苦守望，但是大部分看透真相的人早已坐上了离岛的飞机。

海南的冬天开始了

这时的媒体报道是这样的……

“4月22日”“全域限购”“全剧终”等词语成了海南楼市的主要关键词。

而售楼处是这样的……

一些楼盘的售楼处只有零星几个顾客，门面显得异常冷清……

其实不仅海南，全国各地一二线城市的楼市状况也都不太理想。

因为棚改货币化安置，三四线城市的购房需求短时间内高涨，再加上一二线城市的购房需求外溢，三四线城市楼市一时间成为购房者们的天堂。

但，投资还是自住，就仁者见仁智者见智了。

而同为以三四线城市为主的海南，其地产类型是外向型地产，主要面向外来购房者，要么是投资人群，要么是养老人群。

但一个全域限购下来，几乎将这些购房群体拒之门外。

以前是有钱就可以买房，现在是有价无市。在这样一个大背景下。海南楼市等同于被打入冷宫。

虽然说土地财政举足轻重，不可以轻易就被取代，但是领导班子一句“壮士断腕”，更是直接将海南楼市“杀”死了……

海南楼市似乎“死”透了。开发商与分销商签订的合同，却几乎卖不出一套房。最妙的是，中介的电话被打爆，想卖房的人反而很多。

云南市场是一片春天

云南西双版纳，大理和腾冲等地，旅居地产得到了显著的的发展，依托优越的自然环境，再加上海南限购，云南市场如一匹黑马，杀入了全国市场，一时风光无两。

最近的云南西双版纳傣历新年泼水节刷屏各大网络平台，热度蹭蹭地往上升，引来了一大波客流量，其热门程度可见一斑。

其中，雅居乐布局西双版纳，推出了雅居乐·西双林语，融创收购了万达的西双版纳国际度假区，布局宏大，看来是想要深耕云南的意思。其他诸如绿城，万科等知名企业，也都希望在云南旅居市场中分一块蛋糕。

而相较于云南，海南就显得冷清许多，尽管还有许多知名开发商死守阵地，但是面对有价无市的窘境，即使体量再大的开发商也不得不腾出手来开辟云南市场。

但是，海南楼市真的就不会再迎来春天了吗？

要真正看清海南市场的真相，我们就要了解海南最近发展的方向，和政策利好的方向。

海南自由贸易区建设实施率超过60%

中新经纬一篇题为《商务部：海南自贸试验区总体方案试点任务实施率超过60%》的文章重提到：

“目前，海南自贸试验区总体方案确定的试点任务实施率超过了60%，12个先导性项目取得积极进展，已经总结形成商事登记“全省通办”等13项制度创新案例。同时，中宣部、发展改革委、科技部等将近30多个部门出台了相关的支持政策或者推出了有力的举措……”

“2018年，海南新增市场主体14.4万户，同比增长15.5%，其中，新增民营企业增长42.7%；高新技术企业增长46.1%。二是国际开放度明显提高。2018年海南新设外商投资企业数量同比增长了92%，实际使用外资同比增长120.3%。新开通至9个国家的国际客运航线29条，实施59国人员入境旅游免签政策后，2018年5-12月免签入境旅客达到24万人次，同比增长了12.9%。多所国际学校落户海南，来海南的留学生规模同比增长39%。”

以上文字可以提炼出来几个关键字：自贸试验区；民营企业；外商投资

随着自由贸易区的建设不断加快，海南开放程度历史新高，不仅陆续有外商投资，一些国内的民营企业也从中得到了发展的空间。

海南自贸区建设在提出时到现在，成绩显著，起实施率超过了60%。其不仅得益于中央的各种利好政策，还得益于海南的全域限购。

海南全域限购其实是给其他产业腾空间。

我们都知道，海南房地产业和旅游业同为海南的支柱性产业，这是海南发展的优势，也是海南发展的劣势——过于单一的产业结构，是不适合海南今后的发展的。

所以，海南楼市的低迷就可以解释了。为什么领导班子强调要“壮士断腕”？就是因为，海南的发展，需要更多元的产业结构做支撑，才能走得长远。

不仅仅是自贸区的建设，海南搞了很久的国际旅游岛也在稳步建设中。

2010年1月4日，国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》。

海南将在2020年初步建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地，使之成为开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。

所以，纵观海南的发展战略，我们可以得知，海南房地产业该“让一让”了。

这是不是就意味着，海南楼市已经被“杀”死了呢？

海南楼市还会迎来春天

最近，随着人才引进政策的调整，海南购房政策也随之发生了一些细微变化。

3月22日，海南住建厅和省委人才发展局联合发布了《关于完善人才住房政策的补充通知》（以下简称《通知》），主要目的为进一步优化营商环境，鼓励和支持引进总部企业，积极创造良好的人才居住环境，吸引各类人才来海南省创业就业。

其《通知》具体内容如下：

其实我们可以发现，从实施的效果来看，海南购房政策是在一定程度上放松了。

PS：很多人认为海南的人才引进政策是在变相炒房，这个观点其实是不太正确的。虽然这些购房政策对特定的人群放松了限制，但是海南限购的方向和力度依旧没有太大变化。

但是我们从中可以看出，海南的房地产业依旧有立足之地，而且不仅仅只是立足，未来还会更好。

为什么这么说呢？

跳出海南市场，放眼全国，房地产业依旧是推动我国经济发展的主要动力。

4月16日，国家统计局统计了今年一季度我国GDP初步核算结果：房地产业GDP贡献度同比上年同期增长9.1%，甩掉其他行业，位居首位。

全国房地产开发投资17677亿元，全国商品房销售面积达24299万平方米，其销售额为18524亿元。

从以上数据来看，尽管2019年并没有太多人看好房地产业，但是房地产业的贡献度还是可观的。

国家对房地产的调控目的不在于遏制房地产，而是要将房地产引导至一个健康的发展方向。

回到海南市场上来看，海南楼市还将会迎来春天。

那具体是什么时候呢？

等到海南的产业结构基本成型后，海南的春天就来了。

至于海南未来的样子是什么样的，我们在这里就不说了，这属于国家战略下的敏感话题，不好猜测，我们这些凡人也不好随意解读。

但可以预见的是，海南自贸区的建设和国际旅游岛建设，达到一定的预期目标，海南楼市也将乘着前进的风帆，再次迎来春天。

最后：业内普遍认为2019年是求稳的一年，2020年之后，房地产业将会出现可喜的变化。所以我们大可以大胆预测，海南楼市在2020年也会迎来春天……

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