久期财经讯，7月26日，穆迪已将新城发展控股有限公司（Seazen Group Limited，简称“新城发展”，01030.HK）的公司家族评级（CFR）从“Ba2”下调至“Ba3”，并将新城发展担保并由新城环球有限公司（New Metro Global Limited）发行债券的有支持高级无抵押评级从“Ba3”下调至“B1”。

穆迪还将新城控股集团股份有限公司（Seazen Holdings Co., Ltd.，简称“新城控股”，601155.SH）担保并由城环球有限公司发行债券的有支持高级无抵押评级从“Ba2”下调至“Ba3”。

穆迪已将所有评级展望从列入评级观察名单调整为负面。

同时，穆迪撤销了新城控股的公司家族评级，因为新城控股在新城发展业务的占比很大，其信用质量已反映在新城发展的“Ba3” 公司家族评级中。评级撤销前，新城控股的评级为“Ba2”，并被列入评级观察名单。

新城发展主要通过其持股67%的子公司新城控股运营，该子公司占新城发展收入和总资产的99%。

本次评级行动结束了自2022年5月13日开始评级下调观察。

穆迪副总裁兼高级分析师Kelly Chen表示：“评级下调反映了新城发展不断下降的房地产销售和信贷指标，以及在中国房地产行业艰难的运营和融资条件下财务灵活性降低”。

Chen补充称：“负面展望反映出，新城发展筹集新的无抵押长期融资以维持其流动性缓冲的能力存在不确定性”。

评级理据

新城发展的公司家族评级反映了该公司在长江三角洲的既定市场地位和不断增长的经常性租金收入，这在一定程度上为其现金流的稳定性提供支撑。

然而，该评级受到该公司销售额下降、信用指标和财务灵活性减弱以及对合资企业（JV）的重大敞口所限制，这削弱了其公司透明度并增加了或有负债。

穆迪预计，在2021年合同销售额下降7%至2340亿元人民币后，新城发展的合同销售额总额将在2022年下降约30%，达到1650亿元人民币左右。合同销售额的下降将减少该公司的经营现金流。2022年上半年，由于市场情绪疲软和疫情影响，新城发展的合同销售额下降了45%。

该公司还将不得不提供价格折扣，以支持其在困难市场条件下的合同销售，这从而给其利润率带来压力。

穆迪预测，未来12-18个月，新城发展的毛利率将从2021年的17%降至15%-16%。再加上预计的收入下降，未来12-18个月新城发展的EBIT/利息覆盖率将从2021年的3.7倍降至3.0倍以下。

同时，穆迪预计，未来12-18个月，新城的投资物业将产生50亿至55亿元人民币的经常性租金收入（不包括商业物业管理费）。该收入将覆盖同期利息支出总额的80%-100%。

穆迪预计新城发展的流动性将保持充足。截至2021年12月，其非限制性现金为466亿元人民币，预计经营现金流将足以覆盖其到期债务，其中包括在2023年底前到期或可回售的14亿美元的离岸债券和122亿元人民币在岸债券。然而，使用内部资源偿还到期债务可能会随着时间的推移继续削弱其流动性缓冲。

穆迪注意到，新城发展最近发行了10亿元人民币的三年期在岸中期票据，息票率为6.5%，在发行后第二年年底设有回售选择，以及发行了1亿美元的364天离岸债券，息票率为7.95%。然而，穆迪认为，鉴于市场情绪疲软，新城发展在未来6-12个月内持续发行大量长期无抵押债券存在不确定性。

过去三个月，新城发展还通过对其投资物业进行抵押，积极筹集了在岸银行贷款。虽然该融资将为公司提供替代流动性，但其资产产权负担增加以及其发行无抵押债务能力的不确定性，将降低公司的财务灵活性。

从治理角度来看，新城发展的所有权集中在其前董事长身上，持股比例69.6%。穆迪已考虑到新城发展有制度化的管理层以及符合香港联交所和上海证交所要求的良好的制度治理结构和标准，这些因素缓解了上述风险。

由于存在结构性从属风险，新城发展担保的高级无抵押债务评级较其公司家族评级低一个子级。新城发展大部分债权在子公司层面，在破产情况下其受偿顺序优先于控股公司债权。此外，控股公司缺乏缓解结构性从属风险的重大因素。

另一方面，新城控股担保的高级无抵押债券评级为“Ba3”，反映出在清算场景中新城控股的债权人更靠近资产，与新城发展的债权人相比享有更优先的债权受偿顺序。他们还直接受益于该集团的多元化业务状况、大量具有高度地域多元化的运营子公司产生的现金流以及投资物业组合。

可能引起评级上调或下调的因素

鉴于负面展望，短期内评级不太可能获得上调。

然而，如果新城发展加强其获得长期融资的渠道，改善销售、财务指标、租金收入并保持足够的流动性，穆迪可能会将其评级展望调整为稳定。

若发生以下情况，穆迪可能会下调评级：新城发展的流动性和融资渠道进一步恶化；其合同销售额下降幅度超过穆迪的预期，导致其信用指标减弱，例如EBIT/利息覆盖率持续下降至2.75倍-3.0倍以下。

如果公司与合资公司相关的或有负债显著增加，或其向合资公司提供资金支持的可能性大幅上升，则也可能会带来评级下调压力。

新城发展控股有限公司主要在中国从事住宅房地产开发。新城发展于1996年由王振华建立，他是新城发展和新城控股的前任董事长。王振华是新城发展的最大股东，持有公司69.6%的股份，其自1993年以来在中国 (A1/稳定) 参与房地产开发业务。截至2021年底，该公司在中国129个城市拥有土地储备，总建筑面积为1.38亿平方米。