2020年，新冠肺炎疫情肆虐全球，世界经济陷入停摆。这是一场史无前例的全球危机，全球经济正面临着需求供给双重冲击，任何经济体都难以独善其身。值此变局关键时刻，凤凰网财经联合上海交通大学上海高级金融学院、北京大学国家发展研究院以“全球经济与政策选择”为主题“凤凰网超级财经周”，邀请政商学企界嘉宾通过线上形式解析全球经济面临的机遇与挑战。
在5月9日，华夏幸福研究院院长顾强在凤凰网财经连线时表示，近些年来中国城镇化取得举世瞩目的成就，在这个进程中一个重要特征是都市圈，未来房地产市场在核心都市圈存在结构性机会。
据顾强分析，目前中国的都市圈特征主要表现在5个方面：
第一个特征，人口集聚。过去10年新增城镇人口65%进入核心都市圈，根据研究未来10年趋势仍然会持续，不过会呈现人口由小的城市向大的城市，大的城市向更大的城市的新迁移特征。
第二个特征，大城市跨行政区发展，出现大量跨城通勤人口。以广州、上海、深圳为例，甚至有些城市出现百万级人口跨城通勤。
第三个特征，都市圈区域产业融合。都市圈的产业空间按价值链串联，出现逆序分布或产业链的空间分布。比如高端的服务企业总部是分布在核心区，先进制造厂房在外侧的高新区或经济开发区，零部件生产可能是由更远的城市提供。
第四个特征，城镇体系逐渐成型。都市圈通过空间通过通勤体系形成了一个整体的网络。
第五个特征，区域房地产联动。在都市圈外溢区域的房地产市场很难用传统的视野去看，它更多的是跟中心城区联动发展，未来都市圈会成为中国城镇化的主体形态。
谈及房地产的未来机会，顾强表示尽管央行最新数据显示城镇居民家庭户均拥有1.5套住房，但是中国房地产依然在核心都市圈存在增量市场和结构性机会。
顾强认为都市圈将重新定义未来的房地产市场，买房也应该将都市圈作为首选。一个城市的人口增长决定了房地产的基本面，未来新增的城镇化人口约2/3会进入到都市圈。以2019年为例，全国人口净增长较多的城市分别为杭州和深圳，相对应的两座城市的房地产市场也得到有力支撑。
此外，从都市圈内部结构来看，若将其分成内圈层、中圈层和外圈层，则机构性机会主要存在于中圈层和外圈层。顾强认为人口流动格局决定未来的房地产格局，由于都市圈的内圈层基本已经饱和，新增人口主要流向中圈层和外圈层。
以下为顾强发言实录：
顾强，华夏幸福研究院院长
近些年来中国的城镇化取得了举世瞩目的成就，城镇化的空间出现了新特征，重要的一个特征是都市圈化。我们认为都市圈化有5个方面的表现：
第一个特征，人口集聚。过去10年新增城镇人口65%进入核心都市圈。根据研究未来10年趋势会持续，新增城镇化人口会继续向都市圈集中。
不过跟过去相比也有所差异，首先，第一轮人口迁移主就是从农村到城市，当前的人口迁移特征是是小的城市到大的城市，大的城市到更大的城市。这样的趋势用俗语叫“人往高处走”，背后的逻辑是因为都市圈可以提供更多的机会选择，实现更高的人生的价值等。
第二个特征，大城市跨行政区发展，大量的人口出现跨城的通勤。以北京都市圈的北京和廊坊为例，目前大概有接近40万人在廊坊居住、在北京上班，预计有12万人在北京居住、在廊坊上班。这个数据在广州、深圳和上海达到百万级。
第三个特征，都市圈区域产业融合。过去都市圈产业结构的第三产业最高，第二产业次之，然后第一产业都在外圈。当前，都市圈的产业空间按价值链串起来的。比如我们可以看到高端的服务企业总部是分布在核心区的，它的先进制造部分在外侧的高新区或经济开发区，零部件可能是在更远的城市来提供，出现产业按照逆序分布或产业链的空间分布。
第四个特征，城镇体系逐渐成型。以上海都市圈为例，我们根据实体区域的研究，通过摇杆卫星，灯光地图等等，我们认为上海都市圈大概有25%的实体区，就是真正的城镇化的空间。这些空间通过通勤体系形成了一个整体的网络，那么在北京我们的研究大概在45块实体区域左右，但也是日趋形成了这样一个网络结构。
第五个特征，区域当中房地产的联动。我们发现在都市圈外溢区域的房地产市场很难用传统的视野去看，它更多的是跟中心城区是联动发展，我们认为都市圈会成为未来的中国城镇化的主体形态。
我的第二个观点，都市圈将重新定义中国的房地产市场，从过去的10年房地产市场的表现来看，全国市场10年增长了6倍，都市圈市场增加7.5倍，其中都市圈的外溢市场增加了10倍，所以我们可以看到，都市圈以及都市圈的外溢市场明显高于全国的增速。
根据那2019年我们对9个核心都市圈的研究，都市圈市场的平均增幅是非都市圈的两倍，为什么会出现都市圈市场的增速明显高于非都市圈市场？
第一个跟人口流向有直接的关系，人口增长决定了一个城市的房地产的基本面。以2019年为例，全国人口净增加涨超过100万的省份，一个是广东，一个是浙江，城市当中增长最快的两个城市，一个杭州，一个深圳，其中杭州增加53万，深圳增加44万，所以人口的迅速增长，这是房地产最有利的支撑。
我们经常听到很多人在议论，某某地方房地产市场崩盘，某某地方房地产市场非常不景气，一般都是人口净留出地区。所以我们看到，人口由非都市圈区域流向了都市圈区域，所以房地产市场也出现了非都市圈市场和都市圈市场。
那都市圈市场内部也有值得关注的变化，一个变化是都市圈核心区的商品房市场在减少，以存量市场为主要。我们刚才提到人口决定一个城市的未来，人口是一个地区房地产的基本面，只要这样一个人口的流向还是这样的一个趋势，或者是人口流入的趋势没有变化的，那这个地方的房地产就有持续的一个支撑。
所以未来应该去都市圈买房，我们看到新增的城镇化人口约2/3会进入到都市圈，所以对价格起到支撑。以日本为例，它总共6大都市区，3大都市圈。真正最抗跌的是东京，在经历房地产周期以后，上涨最快的也是东京。相反日本有一些人口净流入区域，房地产近年一直是下降的。
这一点我们其实从美国市场也可以得到印证，美国的纽约、波士顿等等这些核心城市的房价是最抗跌的，在房地产周期上涨过程当中涨幅也最快。
第三个观点，中国房地产结构性的机会在核心都市圈。首先房地产与需求密切相连，中国城镇居民每个家庭的户均房产是1.5套，这是央行最新的住户调查公布的。那是不是说中国整个房地产市场因为每个家庭已经有1.5套，我们的自住房率达到91%，未来没有新的增量市场呢？答案是否定的。
中国的房地产还会有结构性的增量需求，这些结构性的增量的机会在什么地方？我们刚才已经回答过了，这些增量的结构性的机会是在都市圈，那这里面我想分两部分，把不动产分成两个部分，一个部分是住宅市场，一部分是新型的不动产。
那么从住宅市场来看，我们把都市圈分成三个圈层，里圈层、中圈层和外圈层，里圈层就是这个城市的核心区，我们知道中国的二线城市，也包括相当一部分三线城市，他的核心区市场基本已经饱和，完成以存量为主，即使未来有城市更新，但是他不增加新的容积率，新的住房的空间，所以他总的人口会保持相对的稳定。
那么新增的主要是在第二圈层和第三圈层，我们当然也关注了在城市的核心区市场的变化，原来的居民可能会往第二圈层和第三圈层，这是一部分增量，但更重要的是新增的人口当中，相当一部分他们是以第二圈层、第三圈层为主的。比如说我们以典型的郑州都市圈为例，都市圈外溢人口是外溢区域的第二圈层、第三圈层。但我们看到更多的来源是来自于省内进城，就是由省内的其他城市，包括乡镇、县城、地级市进入到省会城市。
还有一部分我们发现是叫省外回流，他们在长三角、珠三角务工或者是投资，或者做生意，他们在一定的阶段回到自己的本土，那么他会回到自己的家乡去吗，自己家乡也许要翻盖一个房子，但是他的居所还是要在大城市。所以这是第二部分重要的就是省外回流的人口。
那么第三部分人口实际上是大学生就业，大学生会选择什么地方呢？他首先会选择有就业的地方，那么现在中国的这些城市当中，能够提供最多就业机会的城市，从省内来看主要是省会第一大，即使像浙江这样的沿海发达地区，去年增加的人口当中第一名杭州53万人，第二名是宁波34万人，第三名是靠着上海和杭州的嘉兴，增加了7万人，其他的城市就到2万人，还有也是好几个城市负增长，即使在沿海发达地区，人口的流向如此。
我们在都市圈的内部来看，我们更多的人口会流向都市圈的外圈层，我们讲的第二圈层，第三圈层。所以这样的一个人口流动的格局就决定了未来的不动产的格局，我们刚才讲了商品住宅的市场的格局，增量主要是在第二圈层、第三圈层。
那么我们从其他不动产，比如说仓储物流，比如说康养、文旅、数据中心、教育等等，这些增量市场我们看到也主要是在都市圈的第二圈层和第三圈层。
我们看到无论是商品住宅还是新型的不动产，他的增量主要在都市圈的第二圈层和第三圈层。所以我们认为，未来的中国的不动产的结构性机会首先是在都市圈，在都市圈内部来看主要是在第二圈层和第三圈层，都市圈的核心区更多的是城市更新的内容。