观点指数 冷库扩容，物流业景气指数达新高 2024年全年冷链物流需求总量为3.65亿吨，同比增长4.3%；冷链物流总收入为5361亿元，同比增长3.7%。2025年1月份仓储指数为52.5%，较上月回升1.9个百分点，达到十个月以来的新高。2024年12月份中国物流业景气指数为53.1%，环比上升0.3个百分点。据统计，该月的物流景气指数处于2024年的新高，物流活跃度继续增强。
仓储与快递类企业业绩一减一增，空置率与平均租金基本持平 1月24日，宝湾物流归属的上市平台南山控股发布业绩预亏公告称，2024年度归属上市股东的净利润预计亏损13.8亿元-18.9亿元。凯德中国信托的物流园物业组合2024年收入下降42%，净物业收入下降55%，租金下降24.5%，以租金下降换取高出租率，平均出租率达97.6%，较2023年末大幅提升15.6个百分点。对于物流运输类企业而言，2024年却是收入预增的一年。1月21日，顺丰同城发布正面盈利预告，称公司拥有人应占利润与上年相比，预期将录得不低于100%的增长。
投融资数量减少，海外仓持续火热 报告期内，据观点指数不完全统计，共录得4起投资事件，远少于此前的统计月份。融资方面，据观点指数不完全统计，共录得4起融资事件，同样少于此前。此外，除了国内的仓储设施外，运营商同样瞄准了海外仓市场。1月23日，菜鸟宣布其位于美国洛杉矶、纽约、迈阿密和芝加哥的四大分拨中心已完成自动化升级。1月22日，京东产发披露目前已在欧洲地区布局超过15个、海外超过40个物流基础设施项目，在有效提升当地供应链效率、服务当地企业需求的同时，也承接了中国企业拓展国际市场的物流供应链需求。
申报与审核互补，首单医药仓储物流REIT超额认购 2月12日，汇添富九州通医药REIT发布公告称，该基金公众投资者认购倍数达1192倍，创历史新高。此外，2024年12月27日发布的《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第1号——审核关注事项（试行）（2024年修订）》与同年7月发布的《1014号文》。两者呈现互补关系。发改委取消分派率要求的目的是减少行政干预，提升市场化程度。上交所则是通过分派率等指标保障产品对投资者的吸引力，并强化信息披露。
冷库扩容，物流业景气指数达新高
1月20日，中物联发布2024年冷链物流运行数据，数据显示，在消费需求不断释放的带动下，我国冷链物流市场规模持续扩大，市场恢复势头明显增强。2024年全年冷链物流需求总量为3.65亿吨，同比增长4.3%；冷链物流总收入为5361亿元，同比增长3.7%。
此外，在2024年冷链物流运行数据中，绿色节能发展趋势明显。新能源冷藏车销量实现爆发式增长。2024年全年，新能源冷藏车销量为21368辆，同比增长350.8%；新能源冷藏车渗透率为33.9%，同比增长25.2个百分点。
除了冷库扩容外，据观点指数不完全统计，期内共颁布了6项政策，趋向于促进物流行业降本增效与智慧物流的推行。
1月27日，广西壮族自治区人民政府发布关于2025年自治区《政府工作报告》重点工作部门分工的意见，其中提及实施降低全社会物流成本专项行动。提高物流组织化程度和效率，打造全区物流“一张网”，优化全社会物流资源配置，有效降低运输成本、仓储成本、管理成本。建设国家物流枢纽、国家骨干冷链物流基地，推进南宁国家综合货运枢纽补链强链建设。引进培育现代物流龙头企业，支持中小物流企业发展多式联运、智慧物流、冷链物流、农村物流等特色业态。
1月27日，上海市发展和改革委员会联合多部门印发《优化提升本市物流仓储设施及服务行动方案》和《优化提升本市物流仓储设施及服务支持政策》，明确提出到2027年，上海社会物流总费用与国内生产总值比率力争降至12%以下，以优化物流仓储设施及服务。
2月5日，东莞市人民政府印发《关于加快推动人工智能赋能制造业高质量发展的若干措施》的通知。其中提及编制人工智能+制造企业应用指南，围绕“8+8+4”重点产业链的研发设计、中试验证、生产制造、运维服务、经营管理等环节以及安全生产、防灾减灾等领域，推动人工智能技术在仿真模拟、匹配研发、板材切割、精密加工、缺陷检测、参数优化、智能排产、预测性维护、智慧物流、智慧能源管理、工单/合同自动生成、消费分析等通用场景深度赋能，到2027年打造不少于100个AI+先进制造示范应用场景。
物流各项指数方面，2024年12月份仓储指数为50.6%，较上月回落1.8个百分点。从分项指数来看，同上月相比，期末库存指数有所上升，升幅为1.7个百分点；业务量指数、设施利用率指数、平均库存周转次数指数、业务活动预期指数有所下降，降幅在4-6.5个百分点之间。
2025年1月份仓储指数为52.5%，较上月回升1.9个百分点。从分项指数来看，和上月相比，新订单指数、期末库存指数、平均库存周转次数指数、业务活动预期指数有所上升，升幅在1-3.9个百分点之间；设施利用率指数在50%以上，平稳略降，降幅0.1个百分点。
据观点指数了解，1月份仓储指数明显回升，达到十个月以来的新高。中物联表示，在节日消费需求增长的带动下，仓储新订单保持较快增长，商品周转速度继续提高，企业备货积极、预期乐观，库存水平保持上升，显示仓储行业向好运行的态势继续深入发展，实现良好开局。
数据来源：国家统计局、中物联，观点指数整理
物流方面，2024年12月份中国物流业景气指数为53.1%，环比上升0.3个百分点。据统计，该月份的物流景气指数为2024年度新高，物流活跃度继续增强。业务总量指数、库存周转次数指数、资金周转率指数、设备利用率指数、固定资产投资完成额指数、从业人员指数处在扩张区间。
11月中国快递发展指数为464.2，同比提升14.2%。其中发展规模指数、服务质量指数和发展趋势指数分别为609.6、648.8和69.5，同比分别提升21.3%、15.5%和6.3%，发展能力指数为265.7，与去年同期基本持平。
需求方面，国家统计局数据显示，2024年12月份，社会消费品零售总额43763亿元，同比增长3.0%。其中，除汽车以外的消费品零售额38998亿元，增长2.5%。1—11月份，社会消费品零售总额442723亿元，同比增长3.5%。其中，除汽车以外的消费品零售额397960亿元，增长3.7%。
网上零售额方面，2024全年全国网上零售额155225亿元，比上年增长7.2%。其中，实物商品网上零售额130816亿元，增长6.5%，占社会消费品零售总额的比重为26.8%；在实物商品网上零售额中，吃类、穿类、用类商品分别增长16.0%、1.5%、6.3%。
此外，2025年1月份中国电商物流指数为109.2点，较上月回落3.5点，为季节性回落，主要是由于春节假期来临，商家暂停营业或临时打样。分项指数中，总业务量指数、农村业务量指数、履约率指数、人员指数、满意率指数、实载率指数、库存周转率指数、物流时效指数和成本指数有所下降。
仓储与快递类企业业绩一减一增，空置率与平均租金基本持平
1月24日，宝湾物流归属的上市平台南山控股发布业绩预亏公告称，2024年度归属上市股东的净利润预计亏损13.8亿元-18.9亿元，而2023年同期盈利1.47亿元；扣非净利润预计亏损14亿元-19亿元，2023年同期盈利7549.56万元。
据南山控股表示，业绩预亏主要是受综合因素影响，本报告期预计归属于上市公司股东的净利润较上年同期下降，由盈利转为亏损，主要原因如下：一是为应对激烈的市场竞争，公司采取促销策略加速库存去化和资金回笼，导致结转项目毛利率同比有所下降。二是公司部分房地产项目出现减值迹象。基于谨慎性原则，公司结合项目所在区域的市场环境、产品结构，按照会计准则计提相应的存货跌价准备，计提金额同比增加。
2月13日，凯德中国信托发布2024财年业绩，表示总收入18.38亿元，同比下降3.9%；净物业收入12.19亿元，同比下降5.8%。
但值得注意的是，凯德中国信托的物流园物业组合2024年的收入下降42%，净物业收入下降55%，租金水平下降24.5%，并以租金下降换取高出租率，平均出租率达97.6%，较2023年末大幅提升15.6个百分点。
具体数据来看，旗下4个物流园（上海奉贤物流园、昆山巴城物流园、武汉阳逻物流园、成都双流物流园）实现收入4880万元，同比下降42.38%；净物业收入为2740万元，同比下降55.16%。凯德中国信托表示这主要是租金水平大幅下降导致收入大幅减少及上海奉贤物流园项目停业重新改造影响。
对于较多的物流仓储类企业来说，2024年是收入预亏的一年，而对于物流运输类企业而言，2024年则是收入预增的一年。
1月21日，顺丰同城发布正面盈利预告，公告称公司拥有人应占利润与上年相比，预期将录得不低于100%的增长；集团收入预期将录得不低于25%的增长，其中2024年度下半年集团收入预期将录得不低于30%的增长。
2月12日，顺丰同城宣布接入DeepSeek大模型，成为物流行业首批接入DeepSeek的企业。据了解，通过这次接入，顺丰同城将依托DeepSeek低成本、高性能、高开放度的三重优势，为顺丰同城全场景业务和全生态链参与者提升智慧化进行赋能。
对于该类AI大模型，京东物流则推出过为实现对供应链全局优化而发布的数智化供应链产品“京东物流超脑”。
据了解，智能仓储方面，2024年双十一期间京东物流通过智能存储、商品布局优化、前置预包等落地推广，实现存储效率提升10%；末端配送方面，“京东物流超脑”引入地图与路区规划技术，同期订单全链路履约时间同比缩短超12%，末端配送站点人效同比提升23%。
观点指数认为，DeepSeek等大模型的使用，将继续重塑物流仓储、运输等行业，而作为物流行业首个“吃螃蟹”的顺丰同城，也将在仓储、即时配送等方面得到较好的提升。
期内，据物联云仓数据披露，1月全国平均租金为23.21元/㎡·月，空置率为16.45%，两者均与上月持平。41个重点城市的平均租金为23.79元/㎡·月，空置率为14.9%，两者同样与上月持平。
数据来源：物联云仓，观点指数整理
数据来源：物联云仓，观点指数整理
对比2024年全年的仓库租金和空置率，可以发现报告期内的租金和空置率均达到2024年的最低水平，仓库空置率上升的趋势暂时得到遏制，且并未伴随着较大的仓库平均租金的下降。
报告期内，典型园区有普洛斯通州光机电物流园、深圳国际万纬龙华冷链园区及SHEIN湾区智慧产业园。
其中，普洛斯通州光机电物流园项目是中金普洛斯REIT的基础设施资产之一，据其2024年四季度报告，当期收入约为1.11亿元，净利润148.71万元，经营活动产生的现金流量净额为9015.79万元，现金流分派率为1.42%，年化现金流分派率为5.49%。
值得注意的是，普洛斯通州光机电物流园出租率为98.13%，该园区的高出租率就是通过普洛斯主动下调租金换来的。
2023年四季度以前，通州光机电物流园的出租率较低，具体来说从2022年三季度开始到2023年二季度，出租率均维持在36.95%，2023年三季度该园区出租率开始提升为46.25%（考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后为70.94%），2023年四季度出租率上升至 81.36%（考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后为 99.81%）。据观点指数统计，2024年第一至第四季度通州光机电物流园的出租率均维持在97%以上。
对此，中金普洛斯REIT表示，这是由于单一租户到期调整导致空置率有所提高，目前已主动通过安排短期租约增加园区收入。
2024年12月，万纬物流与蒙自源在深圳国际万纬龙华冷链园区举行开仓仪式，标志着蒙自源深圳仓正式启用。该园区落户于深国际龙华数字物流港项目之内，是万纬和深国际合作的项目。
项目位于港深莞走廊中心，占地4.53万平方米，总建筑面积26.5万平方米，冷库面积6万平方米，库容33677托。园区包含4层坡道库、4层楼库，以及高24米的自动化立体库，可承接多温区存储操作及加工服务。依托便利的区位和高标仓库条件，园区提供专车、共配等多样化的物流产品服务，全方位满足不同客户的需求。
观点指数了解到，目前深国际与万纬物流参与到物流枢纽的开发建设和运营中，推动区域物流产业智慧化、高端化发展。其中，万纬物流利用其在物流产业运营的经验、品牌优势和全国仓网布局，为客户提供高标准物流服务；深国际利用自身的区域资源、资金优势，积极与省政府争取各项优惠扶持政策。双方通过资源共享，优势互补，全力提升区域物流建筑标准及冷链管理水平。
2月11日消息称，位于广东肇庆的SHEIN湾区智慧产业园已完成项目验收交付，预计将在年内正式进驻使用。观点指数了解到，SHEIN此前在肇庆已租赁超70万方仓库，新项目租赁26万方仓库，且仓储供应链的总投资已达数10亿元。
此外，SHEIN在仓库和工厂中积极应用“屋顶光伏”技术，将绿色能源引入日常运营中，进一步减少了化石能源的消耗。
在SHEIN湾区智慧产业园的建设过程中，SHEIN曾披露该项目的屋顶光伏将实现满铺，计划装机容量超过24MW（兆瓦），预计每年可减少超过10000吨的碳排放。
而在2024年12月23日，据SHEIN表示，旗下的4家仓储物流园区获得废弃物零填埋管理体系认证(亦称“零废工厂”认证)证书。而早在2024年3月29日，TÜV莱茵同样为SHEIN仓储物流园区（佛山达致恒仓储服务有限公司）颁发了"零废工厂"认证。
投融资数量减少，海外仓持续火热
报告期内，据观点指数不完全统计，共录得4起投资事件，远少于此前的统计月份。
12月31日，深圳国际发布公告表示华南物流园项目一期土地整备利益统筹项目一期留用土地已获得深圳市龙华区人民政府的批准，即将启动供地相关流程。
该项目为转型升级项目，市场预计此次获批的华南物流园项目预计将为深圳国际带来132亿至155亿元的土地增值及住宅开发收益，将在未来的6至8年内逐步释放。
融资方面，据观点指数不完全统计，共录得4起融资事件，同样少于此前的统计月份。
值得关注的是，2024年12月25日，京东产发发布公告称，第五支核心型物流基础设施基金募集完成，总投资规模约50亿元人民币。
该基金将投资于大湾区、长三角等核心城市战略集群的7处高品质、高标准智慧物流园区，建筑面积超过90万平方米，主要服务于电商零售、新能源汽车等行业龙头企业，以提升供应链效率。
京东产发此次与不动产私募投资基金管理人鼎晖投资建立合作，以双合伙人（Co-GP）的模式管理该基金，并成功引入新的国内知名、领先的保险机构作为基石投资人暨战略合作伙伴。
据了解，京东产发自2019年就开始寻求与不同类型的境内外机构投资人建立合作关系，设立并发行多支核心收益和机会型私募基金，获得包括境外主权基金、国际知名投资机构的认可。
京东产发可通过自身的网络积极寻找基础设施收购机会，而后通过积极管理基金拥有的资产来提升价值，从而获得管理费等收入，亦能够将资产负债表上的物业出售给其管理的基金，实现轻重资产一体化的业务模式，解决物业持有的资金占用问题，以提升投资规模以及收益率。
此外，除了国内的仓储设施，运营商同样瞄准海外仓市场。
1月23日，菜鸟宣布其位于美国洛杉矶、纽约、迈阿密和芝加哥的四大分拨中心已完成自动化升级。
1月22日，京东产发披露，2024年其在欧洲市场新增3个物流基础设施项目，总面积超过15万平方米，显著提升当地物流运输效率。目前已在欧洲地区布局超过15个、海外超过40个物流基础设施项目，在有效提升当地供应链效率、服务当地企业需求的同时，也承接了中国企业拓展国际市场的物流供应链需求。
1月21日，菜鸟网络宣布，2024年其在波兰地区的海外仓出货量同比增长超过120%，第四季度旺季出货量同比增长超过150%，据此，菜鸟全球供应链在波兰罗基特诺地区启用了第三个海外仓。
申报与审核互补，首单医药仓储物流REIT超额认购
1月16日，南方顺丰仓储物流REIT对深交所问询函进行了回复。
此次回复函内容主要涉及基础设施项目估值、资本性假设等参数的优化调整。调整后，标的资产估值由首次申报时的32.62亿元调整为30.41亿元，较首次申报下降2.21亿元，下调幅度为6.8%。
项目运营方面，三处基础设施项目2021年至2023年及2024年1-9月的营业收入分别为1.40亿元、1.92亿元、2.40亿元和1.81亿元。其中，租赁收入占比78.3%，物业管理和经营收入占比21.7%。
项目运营净收入方面，三处基础设施项目2021年至2023年及2024年1-9月的运营支出分别为0.33亿元、0.44亿元、0.51亿元和0.39亿元，运营净收益率分别为76.2%、76.8%、78.6%和78.2%。
项目历史出租率情况显示，深圳项目自2017年起出租率始终维持在100%的水平；武汉项目除2021年（投入运营起始年）外，高标仓、分拨中心、立体库、生活配套、冷库及阴凉库出租率维持较高水平。
2月12日，汇添富九州通医药REIT发布公告称，该基金公众投资者认购倍数达1192倍，创历史新高。据了解，该基金最终募集基金份额为4亿份，发售价格为2.895元/份，募集资金总额为人民币11.58亿元。
其中，网下投资者认购数量为0.7亿份，占发售份额总数的17.5%，有效认购倍数达50倍；公众投资者认购数量为0.3亿份，占发售份额总数的7.5%，有效认购倍数高达1192倍。这一数据较今年1月9日国泰君安资管济南能源供热REIT创下的813.44倍纪录进一步提升。
REITs不仅要关注申报、发行、二级市场变动，相关政策方面同样要给予关注。
2024年12月27日，上交所发布了《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第1号——审核关注事项（试行）（2024年修订）》，明确了REITs项目的分派率要求。
政策提及，基金管理人需确保基础设施基金的内部收益率不低于8%；对于经营性项目，基础设施基金的年度净现金流分派率应不低于4%；对于非经营性项目，年度净现金流分派率应不低于3.8%
关于净现金流分派率，此前2024年7月发改委发布了《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（以下简称《1014号文》）。
《1014号文》中取消了“预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%”，并改为要求“企业近三个会计年度的平均EBITDA（经营性现金流净额）不低于未来三个会计年度平均预计EBITDA的70%”。
这两项政策乍一看存在着矛盾，但是实际上分析可知道两者呈现互补关系。
发改委主要是侧重项目申报阶段，负责审核项目合规性、资产质量及是否符合国家战略，取消分派率要求的目的是减少行政干预，提升市场化程度。上交所则是聚焦于REITs的发行与上市阶段，通过分派率等指标保障产品对投资者的吸引力，并强化信息披露。
观点指数认为，发改委取消分派率要求是为了鼓励市场主体参与，而上交所保留硬性指标是出于对投资者的保护与市场稳定的维持，避免低质量项目涌入市场。
这也意味着企业在REITs申报发行全周期中分阶段满足发改委和交易所的差异化规则，因为申报阶段未涉及分派率，但在发行阶段需按交易所要求调整分派率设计，否则可能无法通过上市审核。
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