编者按

温泉旅游，是旅游业的重要业态之一，代表着旅游业从观光转向度假的升级方向。根据中国温泉旅游行业游客调查问卷和企业调查问卷结果统计，2018年我国全年温泉旅游接待总人次约7.9亿人次，温泉旅游总收入约为2492.9亿元。广东是中国的温泉大省，广东2018年接待温泉游客1.8亿人次，温泉旅游年收入约为678.4亿元，位居全国榜首。此次新冠疫情中，广东温泉业受到严重的短期冲击，与此同时，以广东温泉为代表的中国温泉业自身面临着寻找新的产业发展模式、提高附加价值的长期挑战。

为此，新旅界开展了广东温泉业的专题调查研究，走访了一批专家学者、代表企业、协会机构等，系统性回顾广东温泉发展的历史过程，梳理不同发展阶段的不同模式，揭示当前面临的困境，研究可行的解决办法。本专题分上中下三篇，此为中篇。

说到"温泉+地产" 模式，不得不提古兜温泉。位于广东江门的古兜温泉小镇是国内首家温泉概念股古兜控股有限公司的上市主体。公开资料显示，2003年，古兜温泉综合度假村开始运营，彼时度假村仅包括古兜温泉谷、假日湖景酒店和皇家Spa酒店。

2006年，古兜控股首个旅游物业项目建设完成，迈开大步跨入了“温泉+地产”领域。截至2016年于港交所挂牌上市时，古兜控股已手握4个旅游物业项目。目前，古兜可出售建筑面积达到8.07万平方米。而古兜控股采取的经营方式，即开发后出售物业，再向业主签订租赁协议或经营协议，将物业用于度假和酒店运营。

古兜的里程碑（图片来源：官网）

得益于温泉自带的度假属性以及度假物业的投资属性，旅游地产对古兜控股业绩作用明显。2015年，古兜控股总收益2.02亿元，其中旅游物业开发收益超过温泉度假村及酒店运营收益，达到1.04亿元，占比达到51.38%。

但与此同时，地产业务的过半占比，也导致古兜控股旅游物业开发收益的增减，直接影响公司当年总收益的增减。在随后几年，古兜控股业绩因为受到旅游物业开发收益的影响，使其业绩出现交替起伏的状态。财报数据显示，古兜控股在2015年、2016年业绩均出现亏损，但在2017年，随着古兜控股旅游物业开发收益暴增，公司扭亏为盈，实现5240万元的纯利。而在随后的2018年、2019年，随着旅游物业收益的下滑，古兜控股的盈利略有回落。值得一提的是，古兜控股在年报中表示，2020年，旅游物业开发业务将继续为公司发展重心。

古兜近几年的财务概况（图片来源：企查查）

据新京报此前报道，在2016年-2018年间，古兜控股温泉度假村及酒店运营的业务收益始终保持着10%以上的增幅。按年来看，不稳定的地产收入对古兜控股业绩的影响，远大于受季节性影响淡旺季明显的温泉业务。分析指出，作为长期回报项目，温泉必须与具备短期效益的地产项目配合。但从古兜控股的业绩来看，仅靠古兜温泉度假村，不稳定的地产业务或成为制约其发展的因素之一。

古兜近几年的财务分析（图片来源：企查查）

此外，已经在全国做了几十个温泉项目的珠海天沐温泉旅游投资集团，是目前国内连锁化做的最大的一家企业，主要从事温泉度假综合体投资开发建设、经营和品牌管理输出的连锁产业集团。此前在2017年，回忆起近16年的企业发展历程，天沐温泉董事长黄志敏感叹，辉煌的时刻不再，近几年发展比较艰难。从2015年12月将其轻资产板块挂牌新三板以来，天沐温泉并没有进行过任何资本运作。

“这个模式，你可以说它是温泉旅游产业，因为构成了现在很多新的温泉旅游的模式，但是你也可以认为他不属于温泉旅游产业，因为它的主体有的是作为一个城市郊区的城市配套。” 在李鹏看来，地产对于温泉旅游产业是一把双刃剑，“最近几年好像温泉项目投资看起来还是挺火爆的，因为项目的主体是地产，而温泉旅游业态能为土地带来增值的效应，同时投资容易变现。但在此过程中，温泉本身承担的旅游度假功能被削弱，逐渐变成配套。”

古兜温泉小镇的乐活城酒店（图片来源：官网）

曾莉则直言，由于很多房地产对于温泉项目的投资不是以经营为目的，重点关注的是温泉对房地产的增值作用，所以它必然会带来一些问题。但是随着房地产市场的降温和大健康产业的兴起，很多房企也在改变观念，开始关注到温泉的康养价值，这或许有利于推动温泉旅游向温泉康养的转变。

温泉项目同质化严重，市场竞争激烈

地产等投资主体的介入，在暴露出其自身温泉业务经营上的一些问题，同时还给行业带来了另一个“烦恼”。

曾莉所掌舵的碧水湾温泉度假村位于广州从化流溪河畔，是一家由民航中南空管局投资、按四星级标准建造的集餐饮、住宿、娱乐及大型露天温泉为一体的温泉主题度假村。度假村占地240亩，拥有40余个温泉浴池, 8类豪华客房225间，在广东属于中等规模偏下的温泉企业。

碧水湾温泉度假村（图片来源：碧水湾官网）

曾莉向新旅界介绍，碧水湾自2002年开业以来，一直专注于温泉的品质和服务，虽然规模体量有限，但其良好的服务口碑仍为碧水湾创造了不俗的业绩。据曾莉透露，从 2011年开始，碧水湾营收就突破了亿元大关，并且连续9年保持了过亿的营收，同时酒店平均房价和RevPar已经多年高于全国五星酒店平均水平。但近年来，从化增城区域温泉酒店发展迅猛且同质化现象严重，惨烈的竞争环境让碧水湾经营压力陡增。

中国旅游协会温泉旅游分会副会长王捷曾在《中国温泉旅游产业转型升级的方向与路径》一文中描述，广州从化是我国比较知名的温泉产业集散地，年接待游客量超过2000万人次。从化区域包括增城和清远，聚集了上百家温泉，形成了集群，已是目前中国温泉密度最大的地区，竞争十分激烈。碧水湾温泉度假村便处在从化温泉产业集聚群当中，新旅界在驱车前往碧水湾的过程中，沿途能明显看到的包括温泉度假别墅和温泉度假村等就不下7家，据悉，碧水湾周边就有有二三十家温泉企业。

古兜温泉小镇（图片来源：古兜温泉小镇官网）

不仅从化区域，地处广东江门的古兜温泉小镇总经理黄展雄也向新旅界道出了同样的心声，“目前市场上的温泉产品价格参差不齐，有些甚至打价格战，形成恶性竞争；另外温泉产品单一——广东作为现代温泉起步最早的一个省份，到目前发展已经将近有20个年头，但是20年来在温泉产品上也没有多大的改变，没有出现什么新的产品，都是为了做温泉而做温泉，为了卖温泉票而卖温泉票，缺乏延续性和生命力。”

新旅界注意到，已有1300余年历史的御温泉，距离古兜温泉度假村仅半个小时左右车程；海泉湾度假区则为40分钟车程，主打海洋主题温泉公园。

市场消费和游客需求升级，规模优势和效益难以为继

有报道指出，近几年来，广东新开业温泉数量有所放缓。其中，投资成本提高是影响温泉开发的重要因素。数据显示，广东省温泉企业平均开业投资额约为4.8亿元。最高投资额为25亿元，最低为1200万元。而在广东温泉企业中，约有46.67%为民营企业。资金成为温泉投资的一个重要门槛。

在温泉项目当中，有央企“撑腰”的海泉湾在当时算的上是比较大规模的了。据了解，珠海海泉湾度假区是由央企中国旅游集团投资建设的“海泉湾”品牌综合休闲度假景区。度假区总占地5.1平方公里，于2002年投资筹建，首期开发面积约1平方公里，投资25亿元人民币，2006年对外开业。18年前25亿元的投资额，在当时来说可谓是“大手笔”，经历了近十几年广东温泉产业发展的“大潮”后，珠海海泉湾如今的经营状况如何？

珠海海泉湾度假区（图片来源：海泉湾官网）

新旅界在日前的采访中了解到，截止2020年5月底，珠海海泉湾度假区接待游客量突破3500万人次、平均年收入3亿元左右。同时，该度假区二期文旅融合项目当前正处于开发建设期，将度假区建成国际化滨海温泉休闲度假小镇。

另一方面，何睿透露，在疫情危机中，珠海海泉湾经营发展遭遇了自开业至今十四以来前所未有的经营困难和严峻考验，主要体现在以一期旅游产品设施老化；珠海海泉湾于2006年开业，一期旅游景区投资规模大，产品体量大，开发模式和设计理念虽在当时引领行业潮流，但历经十余年的发展，当前面临着产品生命周期的问题，产品设施老化严重，温泉业态又面临着行业内激烈的同质化竞争，在市场消费和游客品质需求升级的背景下，以往的规模优势和效益已难以为续。

珠海海泉湾度假区（图片来源：海泉湾官网）

温泉项目投资规模大小，主要由投资主体决定，目前市场上的央企或者国企，甚至实力较为雄厚的地产企业投资动辄上亿的案例并不鲜见。黄展雄对新旅界举例，“我在赴国内一些省份参观考察的时候发现，他们现在的温泉发展得很快，但是大部分投资的温泉旅游项目都是高大上的项目，一个项目往往有些企业一投就是八亿、十亿或以上的项目，然而回报率上并不理想。但是像日本和欧洲国家的就不一样，他们的温泉项目虽然规模不大，但是每一个项目都能做到极致，并成为受众常态化的康养保健消费项目内容。”

此外，李鹏分析，很多地方政府为了追求政绩和经济规模，在招商的过程中会盲目追求引入大规模的高端的旅游项目，体现在温泉业上，就是导致现在市面上出现越来越多的投资规模很大的高端的地标性的温泉度假综合体。这给外界的感觉就是投资的门槛越来越高，但实际上它的投资回报率是有限的，甚至在有些地方形成了一种债务危机。