北上广深莞这些税即将减半,透露什么信号?

2月底,北上广深同时降低出租综合税率,减半征收;

3月初,北上广深降低住房交易税费,其中,增值税附加税和印花税减半征收;

3月12日,财新报道,东莞二手房交易个税或将二选一:或缴纳房屋增值部分的20%;或缴纳全额的2%,在房价上涨的背景下,这相当于大幅减税。

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在短短一个月时间,楼市经历了减税三连击。这一系列减税动作,释放了什么样的信号呢?

一、增值税附加税减半

3月初,北上广深四大城市同时降低增值税附加税和印花税,全部按照减半征收。

在二手房交易中,我们需要交纳个人所得税、增值税、印花税、契税、附加税等。其中,增值税、个税和契税是大头,附加税整体数额不高,而印花税可以忽略不计。一般而言,增值税为5%。增值税附加税通常包括城建税、教育费附加、地方教育费附加等,税率为12%。这里的12%,指的是增值税基础上另加12%

直观的计算公式,就是总增值税为5.6%(5%+5%*12%)。现在附加税减半,增值税总税率从5.6%降低到5.3%。但从数字本身来看,减税效应并不明显。同时,在全国各地,一般二手房满2年(部分城市是5年),基本都会免征增值税。

所以,增值税附加税减半征收,只能算是边缘性减税,对于楼市交易整体影响不算太大,这更多是全国系统性减税的一环。

二、二手房个税大减

个税,是二手房交易中的主要税种之一,所以这次个税大减,必然会对楼市造成影响。

有媒体报道,自3月11日起,东莞二手房交易中个人所得税给了两个选择,征收差额的20%或者征收全额的2%,两者可谓是天壤之别。

举个例子,一套200万的房子,五年前原价是100万,如果按照差额20%征收,个税高达20万;而如果按照全额2%征收,个税仅为4万元,两者相差16万元。

同时,二选一的好处在于,可以再楼市上行期和下行期,选择不同的缴税模式。如果房价几年原地踏步,差额征收更加实惠;相反,房价持续上涨,全额征收更有优势。

从差额到全额,地方政府的税收必然大受影响。但是,如果税率过高,影响到二手房交易的积极性,成交量少,税率再高也没用。毕竟,2018年东莞二手房网签环比下跌32.1%,一度回落到2014年的水平,进入2019年后,情况并没有多大的好转。

这次减税,目的明显,就是刺激市场,稳定楼市。

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三、市场成交现状

每次税改,背后都有它特殊的大背景,此次也不例外。

当下来说,全国多数城市楼市都未回暖。数据显示,2月份北上广深等十大城市二手房成交量环比下降40.9%,同比下降7.1%。而北上广深中,除了上海二手房成交有所回暖外,北京广州深圳仍在下行轨道。

这说明,楼市还没有真正回暖,市场预期仍旧疲弱。政策维稳,楼市减税,必定成了2019年楼市的主基调。

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