观点指数（GDIRI） 郑州城发安居有限公司官微披露，8月15日到8月17日，郑州城发龙门美寓开始办理入住，项目正式迈入运营阶段，项目性质为市级人才公寓。项目的物业服务公司为郑州公建物业服务有限公司，运营单位为郑州市房屋租赁有限公司。

项目房源于8月5日正式上线“郑州市保障性租赁住房（人才公寓）系统”进行配租，配租对象为在郑就业创业的大学专科（技工院校全日制高级工）（含）以上学历人才，以及享受郑州市人才计划支持的高层次人才、博士和经市人社局认定的市重点产业急需人才，且满足《郑州市人才公寓管理暂行办法》（郑政办〔2023〕11号）中的相关申请条件。

本批次配租房源体量共519间/套，面积为约63.2平方米的一居室房型，房间租金价格区间为1163元/月到1228元/月，物业费为2.68元/平方米/月，电费为0.56元/度，水费4.4元/吨。

“美寓”与市场化租赁企业牵手

观点指数从天眼查获知，郑州城发安居有限公司（下文简称“郑州城发安居”）于2021年8月20日成立，注册资本30000万人民币，由郑州城市发展集团有限公司（下文简称“郑州城发”）全资持股，郑州市人民政府国有资产监督管理委员会间接全资控股，是郑州市保障性住房和保障性租赁住房运营管理的主体。

目前郑州城发安居打造的“美寓”系列人才公寓品牌运营规模得到稳步增长。据观点指数不完全统计，美寓品牌已投入运营的人才公寓项目共计26个，可提供房源超3万间，在营项目基本覆盖郑州市主城区域，今年将继续推进人才公寓的建设和投运。

观点指数从项目的配租公告获知，“美寓”系列人才公寓多数分为两个批次选房，人才公寓租金原则上不高于同区域同类型住房市场租金的70%。

值得注意的是，早前郑州城发安居与乐乎、百瑞纪、牛油果三家市场化住房租赁运营商达成合作，共同运营管理美寓系列人才公寓，推动项目快速去化。

具体来看，郑州城发安居与三家市场化租赁企业拟对49个租赁项目，共计46941套间房屋进行合作运营。市场化租赁企业提供房屋租赁合作运营服务包括但不限于房源信息发布、房源配租带看、承租人资格核验、签约备案入住/续住/退租等手续办理、水电抄表核算、房租催缴等房屋租赁日常运营管理的所有服务内容。服务期限为五年，以合同约定内容为主。

第一标段中标单位是上海翊帮人科技有限公司，中标价为3394.35万元，合作包括19个房屋租赁项目，托管房量约15153套间；第二标段中标单位为广州窝趣公寓管理有限公司，中标价约为3188.19万元，合作包括12个房屋租赁项目，托管房量约16932套间；第三标段中标单位为乐乎有朋（北京）住房租赁集团有限公司，中标价约为2763.28万元，合作包括18个房屋租赁项目，托管房量约14856套间。

事实上，地方国企牵手市场化租赁企业的案例并不少见。地方国企凭借自身的资金、资源优势以及政策扶持等，在项目投资和建设上具有明显优势，同时结合市场化租赁企业的项目运营管理能力，双方形成资源互补和优势共享的发展新格局，共同推动住房租赁项目高效运营，实现资产价值的提升。

值得一提的是，2023年年初，央行设立了租赁住房贷款支持计划，支持济南、郑州等8个城市试点市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。

今年5月，央行宣布设立3000亿元的保障性住房再贷款，旨在支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。6月，央行向21家全国性银行印发《关于设立保障性住房再贷款有关事宜的通知》，以支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房。

《通知》中明确城市政府选定地方国有企业作为收购主体，所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房。

“郑州模式”

今年4月，郑州六部门联合发布的《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》中提到，通过两种方案推动“卖旧买新、以旧换新”工作的开展，其一就是郑州城市发展集团有限公司（政府指定作为收购主体）收购二手住房。

郑州是央行批准的1000亿元租赁住房贷款支持计划试点城市之一，郑州城发在推进全市房源回购、存量收储工作上取得了显著成效。

郑州城发主要通过下属全资子公司郑州城发安居进行回购，并将其改造为保障性住房，收购资金来源包括自有资金和银行贷款。据了解，目前郑州市参与银行已从最初的2家扩充到了21家。有报道称，目前郑州城发安居累计收购规模超11.1万套，到2026年底，整体投运的人才公寓规模将超10万套（间）。

同时，“郑州城发美寓人才公寓”视频号透露，郑州城发安居收购的房源主要为已建成未售的存量房，以公寓和住宅两种产品为主，项目户型包括45平方米到65平方米的公寓，以及到90平方米的住宅，基本各占一半。采用集中化收购方式，以整栋、整单元、整层为主，地点为郑州市内8区，主要集中在三环到四环之间。

据观点指数了解，郑州城发安居的业务主要是公租房和人才公寓。其中上文提及的“美寓”人才公寓房源主要由存量收购而来。除了租赁项目运营规模稳步增长外，从企业的参保人数变动同样可以验证近两年郑州城发安居业务发展实现了明显增长。天眼查数据显示，2021年，郑州城发安居参保人数为2人，2022年增长至212人，到2023年，参保人数增加至252人。

总结来看，随着郑州城发安居回购房源体量的增长，“美寓”系列人才公寓投运规模将持续增加，同时美寓项目牵手市场化租赁企业，将有效整合双方资源优势，共同推进美寓项目管理水平的提升，为郑州市青年人群提供高质量居住体验。

另外，郑州城发安居也开始涉及配售型保障性住房领域。7月，郑州市人民政府印发了《郑州市配售型保障性住房管理办法(试行)》，同月29日，郑州市正式开始首批配售型保障性住房配售工作。

本次配售型保障性住房项目分为配售项目和预配售项目，共计1999套，首批推出4个项目，主要有沁河苑，雪松苑，惠康佳苑和中建·澜溪苑。预配售项目是指申请家庭登记购买意向，由郑州城发安居有限公司以需定购后，再配售给申请家庭的项目。