艳姐说

在今年房企的业绩会上，“三道红线”的达标率成了房企的一道必答题。

红、黄、绿几档像鲜明的标签，清楚地给房企的财务经营质量划分了等级，绿档房企重点标榜；黄档房企虚心勉励；红档房企立下达标军令状。

根据上海易居房地产研究院刚发布的报告， 从上市房企“三道红线”的达标率情况来看，现金短债比达标不容易，有接近一半的房企没能满足要求。

图片来源《2021中国房地产上市公司测评研究报告》

为什么这个指标达标率这么难？

现金短债比这个数值，严格来说，是由房企的 非受限制资金/短期有息负债 而得来的， “三道红线”要求这个比值要＞1 。

这就要求，房企手上的非受限制资金要能覆盖短期有息负债， 分子要求房企有较强的现金流管控能力，分母又要求房企融资管理能力突出。

在行业连续多年降杠杆的背景下，作为分子的在手现金，越来越凸显。

龙湖董事局主席吴亚军说过一句话： 现金流是天晴的时候就要着急。

所以你会发现那些财务状况优质的房企，要么是拥有央企、国企背景，凭借背景优势资源获取能力强，例如保利、中海、招商蛇口等；

要么是拥有强大的现金管控能力，提前未雨绸缪，例如龙湖等。

因此，现金也是透视房经营质量的一扇窗户，艳姐专门收集了行业50家头部房企的在手现金，整理了一份 《2020年上市房企现金排行榜》。

需要说明的是，为了让数据脱水，表格中选取了房企2020年财报中 非受限制现金 。

而针对这份表格，我们也发现了一些有意思的现象。

值得一提的是，尽管这份表格乍看之下，一些房企如祥生、上坤、金辉等现金涨幅激增，或许是因为是去年新上市打开了融资渠道，获取了充足弹药。

而诸如碧桂园等巨头房企现金涨幅，猛一看出现一定幅度下滑，这也可能是因为企业投资上升周期，反观其手中现金的绝对值仍有无可比拟的优势。

现金流的变化并无纯粹的好坏之分，最终还是要结合房企自身的经营策略来综合判断。

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5家房企千亿现金在手

万科稳坐“现金王”

艳姐选取的50家上市房企，在手现金的总额接近了2.5万亿。

2.5万亿什么概念？这个数额已经和2020年一线城市广州市的GDP规模相当。

这其中，万科持有1856.62亿现金，是名副其实的“现金王”，碧桂园、恒大手握超1500亿现金紧随其后。保利、中海手持现金均在千亿以上。

这5家合计持有超7600亿现金，在50强房企中占比超30%。

这就是当下行业最生动的写照，在“千亿”仍是多数中小房企一道规模门槛的时候，巨头手上的现金，已经超过了你的规模。

账面上现金流充沛，都不是企业一朝一夕的功夫。以“现金王”万科为例，截至2020年财报，万科已实现了经营性净现金流连续12年为正。

即便如此，在2020年的年度报告上，万科提出：依靠高杠杆、高负债、高库存实现高增长的模式难以为继，行业正式由金融红利时代步入“管理红利时代”。

下次评“地产圈凡尔赛榜”，万科还能拿第一。

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龙湖、世茂、金地、旭辉

手头阔绰的房企有何共同点？

在手现金在500亿以上的共有16家房企，除了头部千亿的五家，融创、华润置地、招商蛇口、绿地等在手现金均在800亿以上。

龙湖、世茂、绿城、新城、金地、中国奥园、旭辉分列其后。

在这些房企身上，我们能发现以下几个有意思的点：

①一些扩张型的房企，手上充足的现金是他们最大的底气。例如融创、世茂、中国奥园、旭辉等房企，过去两年来收并购市场上频现大手笔。

对于这些规模快速扩张的企业，他们的投资力度高，但融资力度更高，在手现金提供了重组的底气。

②持有商业资源较多的房企，商业物业成为现金流的有力支撑点。例如华润置地、龙湖、世茂、新城等，其商业板块往往在企业战略中扮演重要决策。

这些房企已经度过了商业的培育期，开始进入收获期，仰赖长期租金收入带来的现金流，也为其在手现金增色不少。

③这些房企自身的信用评级和资质是一张金色招牌。凭借自身的规模优势和业绩，头部房企拥有完善的融资工具和更多优质的融资渠道。

另一边，融资成本也相对较低，尤其是华润、龙湖等房企，平均融资成本仅为4%左右。融资渠道畅通，融资利率不断创新低，也为这些房企的在手现金提供保障。

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8成房企持有现金增长

祥生在手现金翻了2.5倍！

在统计50家房企现金榜的同时，艳姐还对比了一下房企2020年在手现金的增幅榜。

在统计的50家房企之中，2020年有39家房企持有现金实现了增长，占比近8成。

其中祥生在手现金增幅最大，达到了249.11%！

此外，上坤的在手现金同比增幅也超过了200%，央企金茂在手现金同比增加142.15%。

这其中，祥生、上坤持有现金实现“暴增”有特殊的背景。这两家房企都在去年的11月成功登陆资本市场，前后仅相差一天，属于妥妥的上市新军。

因此，这也是两家新上市房企首份财报面市，部分数据相较于过去实现跨越式增长不足为奇。

在房企补充现金“弹药”的路径中，上市融资无疑是最核心最重要的方式。这种融资优势在，这两家房企身上体现的淋漓尽致。

以祥生为例，上市后短短几个月的时间，就已获得招银国际、建银国际等投行授予首次“买入”评级；并获准纳入恒生综合指数及深港通。

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尴尬的“钱紧”

谁的现金在承压？

另一边，艳姐还发现，在手现金在300亿以下的房企有21家，这其中不乏规模在千亿以上，整体实力排名靠前的房企。

这类房企有千亿规模，却仅有百亿现金。

例如，在克而瑞发布的2020年房企销售榜单中，2020年销售规模1551.7亿的融信，排名第21位，但在手现金仅198.55亿元；2020年取得1496.6亿规模的富力地产，排名第24位，在手现金仅256.73亿元。

同样不可忽视的是，还有11家房企在手现金同比出现了下滑，其中要数两家爆发债务危机的房企最为严峻：

泰禾集团在手现金同比下滑超过8成，华夏幸福在手现金同比下滑超38%。

事实上，在当前的时间节点，在手现金是否充裕对房企来说具有相当重要的意义：

首先，在重点城市实行集中供地的背景下，充足的子弹不仅是争夺优质地块的保障，甚至是入场的敲门砖。

在近期多个城市首次试点集中供地的过程中，有人发现一些城市仅土地竞买的保证金就是一大笔钱。

还有坊间盛传上海首批宅地集中挂牌前夕，某家房企直接调拨了1300亿现金前来抢地。

你一年的销售额，还抵不上人家交一次土拍的保证金。

如果手中不留存充足的现金，就只能沦为集中供地模式下的陪跑者。连上牌桌竞价的机会都摸不到。

其次，在房企融资的“三道红线”，叠加银行业“两道红线”的大背景之下，充足的现金流更增厚了房企财务的安全垫。

不要忘了，即便是满足“三道红线”的绿档房企，每年的有息负债增速也不得超过15%。

在这样的条件下，充沛的现金有助于房企获得较充裕的融资周期，维持甚至改善企业合理的债务结构。

所以那么多房企都在“深挖洞，广积粮”，也在情理之中。

说一千道一万，房企发展的核心在于穿越周期的资源配置，这其中资金的配置是资源配置核心的组成部分。

在手现金不仅是记录房企资金实力的重要凭证，更是观察房企财务战略的风向标。对于上市房企的在手现金，我们将保持长期关注。

主编：张艳

责编：王亦可

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