上海刚刚公布了今年一季度的各项经济数据
得益于“小阳春”，房地产方面的表现尤为亮眼
图源解放日报
除了二手房半年以来的单月成交都超过1.5万套之外
新房价格指数也环比上涨了0.7%，连续上涨34个月，继续在全国范围内领涨
这阵子上海的新房市场，确实发生了不少变化，比我们想象的更快、更想不到
一方面是认购数据的明显回暖，“日光盘”又频频出现
据我们手动统计，3月和4月一共新开盘53次，有24次认购率超过100%
其中有17次认购率超130%触发限售，并有9次越线触发积分制
数据截止4月26日，手动整理仅供参考
最火爆的来自浦东新杨思地块的翡雲悦府
首开便斩获了939组认购，认购率高达412%，成功刷新今年上海新盘最高认购数
“日光盘”方面，这两个月共诞生了8个，均实现了开盘即清盘
另一方面，新房的价格也在节节攀升
备受关注的徐汇滨江“地王”——绿城潮鸣东方，项目首开备案均价直接来到了19.5万/平
而且多个加推房源的官方备案均价，相较于前一批次都出现了不同程度的上涨
最高涨幅甚至超过了20%
数据来源：网上房地产
这些数据都从侧面证明，眼前的新房市场，正在变得很不一样
01
发现没，近期上海新房提振明显
能明显感觉到，火热的市区新房又回来了
今年以来，中内环10万+/平的多个新房认购率超过100%
数据整理自网上房地产和各项目销售，供参考
典型代表就是距离外滩300米不到的嘉里金陵华庭
首开的均价就高达18.9万/平，强势打破了联动价的限制，而且套均足足接近6000万
开盘却只用了3个小时便被一抢而空，销售总金额迅速突破92亿元大关
刷新了今年上海豪宅市场单日总销金额最高、套均总价最高等多项纪录
甚至是面积越大、单价越贵的越好卖
整理自各项目一房一价表，仅供参考
据翡雲悦府销售反馈，他们项目也以改善型客户为主
年龄稍大一些的购房者都更偏向140平的大户型，总价差不多要到1600万
市区豪宅盘之所以好卖，主要是因为过去核心地段的供应一直很稀缺
直到这两年才逐步打开高端盘的供应，包括新天地超高层、滨江大平层还有多个风貌别墅
2021-2023年数据整理自网上房地产，2024年来源兔博士
与此同时，郊区新房尽管供应量庞大，去化不如市区这么快速
但也有一些楼盘表现不错，像象屿联发金海汀云台、中环置地中心望云、四季隐秀开盘均取得了良好的认购
这背后离不开限购政策的放松，以及供应的动态调整
特别是前几年供应居多的五大新城，2024年直接“腰斩”不说
今年前4个月的新房总套数还不到5000套，目前仍以“去库存”为主要任务
2021-2023年数据整理自网上房地产，2024年来源兔博士
当然，土地方面同样也在小步快跑，及时调整
上海最新公布了今年的土地供应计划，整体规模比去年略有13%的缩减，继续稳字当头
具体到各个区，市区的徐汇和杨浦计划供应显著增多
数据来源：上海市规划和自然资源局
松江、嘉定和青浦的规划较为稳定
奉贤下降了41%，临港直接只有5公顷，大幅下降了七成
02
政策放宽支持下，从产品端下手
为什么新房的热度开始起来了，各种创新踊跃，其实离不开政策端的放开和支持
逐步放宽住宅限制性指标，包括最近看到的“好房子”讨论和政策，还有其他城市都在落地“四代宅”产品
虽然上海还没有正式落地，但也有不少项目开始从产品下手，真真切切出现了优化和改变
一定程度上释放出上海正在优化得房率、放松设计规划的重要信号
第一就是市区出现了越来越多的低密产品
我们看到了很久都没有出现过的风貌别墅和洋房
风貌别墅的容积率不到1.5，这两年供应了有将近20个项目，单是黄浦一个区的体量就已经不小了
黄浦区部分风貌别墅分布示意图，供参考
让顶豪们可以在黄浦这样的稀缺地段，享受独门独户带院子和地下室的别墅生活
海玥黄浦源实景图
洋房的容积率在1.8到2之间
也给购房者带来了更大的楼间距，更优越的户型，以及更好的采光和通风体验
年初有8个项目集中供应，分布在世博滨江、杨浦东外滩、五角场等板块
数据整理自网上房地产和各项目销售，供参考
第二也是我们刚提到的，现在很多新房都标配了全屋飘窗
市区的多个改善项目，户型图的外圈几乎被飘窗给“围”死了
康定壹拾玖项目的193平户型，一共有多达七个全屋飘窗
康定壹拾玖 193平户型示意图，供参考
面积粗略估算已经超过10平米，远远大于一个书房或者客卧的面积了
使得全屋的采光和通透感变好了，也让每个房间都多了一个可以和室内外交互的空间
第三是郊区有新房竟然重现了“三阳台”的户型，让人眼前一亮
要知道2011年以前，上海三阳台的住宅产品还很普遍
直到开始严格执行《上海市建筑面积计算规划管理规定》，明确阳台面积不超过8平米
导致这十多年来，不论是100平的房子还是300平的豪宅，阳台都只有可怜的8平米
直到此次招商在宝山淞南打造了全新的样板间，给三个户型都设计了三个阳台
连最小的100平户型也是，阳台总面积加起来大大突破了8平米的限制
三个阳台分别和客厅、次卧以及北向的书房相连，进一步扩大使用空间
把阳台面积都算进去之后，实际得房率直接超过80%
宝山淞南招商序100平户型示意图，供参考
显而易见的是，这种全屋飘窗还有“三阳台”的细节改善
能在不增加销售面积的前提下，提高户型竞争力
给到用户更多的实际使用面积，进而愿意为这样的创新产品买单
03
新房的产品力也在不断提升
过去忙着高周转的房企，现在都开始慢下来，深入研究用户的生活方式、生活场景
因此当下的新房市场，产品力的更新迭代速度很快
从硬件开始说，首先是极致的立面效果在被开发商越来越重视
绿城潮鸣东方上周刚公布的外立面实景图，几乎百分百还原了效果图
创新引入了整块270°的环形宽阔玻璃，既增强了室内采光效果，也进一步提升了立面景观
绿城潮鸣东方实景图
不远处的香港置地启元，则是把圆弧在立面上运用到了极致
转角处也从直角变成了圆角，在具备现代时尚感的同时，整体又多了一层空间上的圆润流畅感
香港置地启元实景图
还有超高层住宅的隐蔽工程和玻璃，也卷到了一个全新的高度
海泰北外滩就为项目设计了七大隐蔽工程系统，包括净水、活水、排水、新风、地暖、喷淋系统、安全屋
坚持使用国际级别材料和同等标准制造，将房屋的建造质量和安全放在第一位
海泰北外滩实景图
在这些隐蔽工程之外，项目精心选用的四玻两腔材质玻璃，也是目前住宅产品所能够达到的极致
和墙体一起隔绝外部的绝大多数噪音和紫外线
海泰北外滩实景图
在硬件提升标准的同时，新房更是给用户带来了全新的生活方式
对市区而言，向来是高楼大厦林立，住宅密度很高
现在也出现了难得一见的低密洋房，追求生活的品质感
保利世博的洋房紧挨着地块边缘
被公园串联的水岸线环绕，几乎感受不到城市边界的存在
保利世博天悦实景图
而且坐拥整个社区最精髓的园林
超大面积的绿化和水景让洋房就像从公园中“生长”出来一样，饱含亲近自然的生机勃勃
保利世博天悦实景图
郊区盘则开始为用户兑现度假风和松弛感
国贸海屿佘山的联动价只有4.9万/平，却用越级产品力突破了价格限制
上万平的全维实景示范区花了将近1年的时间，从海洋、森林、岛屿提取元素、精心打磨
还专门定制了独特造型的廊架
国贸海屿佘山实景图，最终以实际交付为准，图源启思设计
将整体地势抬高约1.4米，在立体高差的基础上做出海洋风叠水池和丰富的水院空间
最终呈现出这样具有松弛度假感的景观园林
国贸海屿佘山实景图，最终以实际交付为准
还有浦东唐镇最近的热门新盘保利天奕，品质直接奔着张江新房天花板去的
面对如此优越的地块条件，开间大、容积率适中、南北没有高层干扰，南向还有一块休闲绿地
保利天奕地块效果示意图，供参考
项目突破性地用一体化的思维，让南向休闲绿地和社区融为一体
保利天奕效果示意图，最终以实际交付为准
从公园入口到转角绿化，再到中间一整个街区
为业主创造一条史无前例的松弛归家之路
04
回过头来看，在过去很长一段时间里，上海的新房设计和品质都只能说是“中规中矩”
最近市场之所以能有这么多新的变化，出现一些惊喜的改变和提升
也是政策土地供应端松绑、市场端需求升级，还有房企产品创新三者共同努力的结果
光靠单一的开发商去内卷，是无法彻底解决问题的
只有多方一起发力，才能给市场带来更多的信心，有现在的止跌回稳迹象
当然，上海关于“好房子”的细则还在讨论研究中，还未正式落地
期待政策放松后，购房者能买到更多更优质的住宅产品
毕竟今年上海粗略估计供应有超过400个新房项目，黄浦、静安、徐汇等市区的高端改善盘占比就有三成
多个“地王”项目都将相继登场，单价也都不会低，堪称“神仙打架”
我们也会继续关注市场动态，第一时间和大家分享最新变化