2020上半年，突如其来的疫情灰犀牛对各行各业产生了深远的影响。站在现在看过去，你对上半年房地产企业的经营情况做个预判，你的答案是什么？相信你的答案会是“负增长”。

事实也如你所预判的那样，CRIC的数据显示，2020年上半年百强房企全口径业绩同比下降2.7%。这是百强房企的数据表现，如果将中小房企也计算在内，行业的数据恐怕更差。不过，重压之下，真金也能显出本色。

8月27日下午，佳兆业披露2020年中期业绩报告，上半年完成了360亿元的权益合约销售金额，同比增长3.9%，排名房企第27位。让市场意外的是，佳兆业没像同行一样调低预期，依然笃定年初的千亿目标计划。

佳兆业的底气在哪？

首先，360亿元销售额本身已经是个不错的数据，随着疫情的解除，复工的提速，佳兆业的千亿目标并不是不可能。更为核心的是，佳兆业踩中了国家政策力挺的两大风口：大湾区、旧改。

在全国范围内，佳兆业的土储极具优势，78%的土储面积位于一线及重点二线城市，面积超过2680万平方米，土储货值5800亿元，其中大湾区占了70%，深圳占了30%。优质的土储为佳兆业的发展提供坚实的保障。

更为关键的是，相比于高杠杆的房地产发展模式，佳兆业走的是极具特色的另一条道路，这有别于黑马式房企，佳兆业是通过借力发展，借着政策实现自己既定目标，同时财务也更加稳健安全。

受佳兆业强劲财报的刺激，8月28日佳兆业港股股价大幅上涨3.66%，大幅跑赢市场。

2020年是深圳特区40周年，深耕深圳的佳兆业得到各界认可，获评“特区40周年最受尊敬企业”，董事会主席郭英成获评“深圳特区40周年最受尊敬企业家”。双喜临门，郭英成表示，将继续为深圳的发展加大投入，从各个方面做出更大的贡献。

佳兆业半年报增长的秘密

翻开佳兆业半年报，印象深刻的是“增长”。

在收入方面，今年1-6月佳兆业实现了222.97亿元的营业收入，同比增长10.9%；核心净利润则同比增长了25.7%，为34.6亿元。得益于低成本旧改项目转化土地，佳兆业的毛利率增至33.8%，处于行业较高水平。

在销售额方面，佳兆业表现可圈可点，在疫情带来的诸多不确定下，依旧稳中有进，同比增长3.9%，达到360.32亿元。

佳兆业的业绩有两大特点，一是大湾区依然占据销售绝对地位，来自该区域的销售额占比达57%，可以预见，佳兆业未来销售和结转收入的上行很大程度上还会依赖大湾区。

另一个特点是旧改贡献，上半年来自旧改项目的贡献销售超过了30%。佳兆业高管在业绩会上多次强调，旧改业务会是公司未来的增长动力所在。今年上半年佳兆业新增了20个旧改项目，旧改项目总数167个。

值得注意的是，大湾区、旧改是国家政策支持的重要方向，佳兆业有这两手，可谓是踩中政策风口。

2019年6月，国务院常务会议提出“加快推进城镇老旧小区改造”，旧改接替“棚改”成为国家重要政策支持方向 。同一年，《粤港澳大湾区发展规划纲要》出炉，以香港、澳门、广州、深圳四大中心城市作为区域发展的核心引擎。

在旧改方面，佳兆业可谓得心应手。作为深圳最早涉足旧改领域的开发商之一，佳兆业有着深圳“旧改之王”的称号。过去十年，佳兆业以平均每年转化近90万平方米的旧改项目入市。十几年时间，佳兆业在深圳打造了包括佳兆业中心、佳兆业城市广场、大鹏KPR佳兆业广场等代表性作品。

深圳佳兆业城市广场

在城市布局上，佳兆业在大湾区等一二线城市占据先机。按照国家规划，大湾区不仅要建成充满活力的世界级城市群、国际科技创新中心，而且要打造成宜居宜业宜游的优质生活圈，这离不开房地产的支持。

早在几年前，佳兆业跟随国家战略，积极在长江经济带、京津冀协同发展区域投资。今年上半年，佳兆业的总土地储备约2680万平方米，总货值超5800亿，其中78%的土储面积位于一线及重点二线城市，而粤港澳大湾区始终是佳兆业战略布局的重要区域。

通过长期的深耕，目前佳兆业在大湾区占总土储备面积的52%，货值近4000亿，其中深圳、广州两大核心城市占总土储货值约50%，成为湾区的龙头地产企业。

一二线城市的人口和资源聚集效应，使房市的供求关系更为健康。佳兆业在一二线城市的土储和开发经验都具备强大优势，让其在这一轮房地产调控中占了先机。

按照佳兆业高管的说法，旧改业务会是公司未来的增长动力所在。也就是说，未来佳兆业的业绩和安全垫，也将取决于旧改项目的变现能力。

佳兆业首席财务官吴建新表示，从2017年到2020年6月30日，3年半的时间合约销售规模的复合增长率约40%，结转收入的复合增长率约20%，变现能力可见一斑。

巧妇难为无米之炊，佳兆业的旧改储备够吗？

在旧改储备方面，佳兆业储备的项目占地面积达4200万平方米，预计货值约2.6万亿元，99%都位于大湾区。仅今年上半年，佳兆业就新拓展了20个项目，旧改项目总数多达167个。

深厚且优质的土储足以支撑佳兆业的千亿目标，佳兆业高管表示，有足够信心去完成这一目标。按照计划，佳兆业下半年还会有约1200亿元的可售货值推出，另一方面，佳兆业会加速旧改项目转化，全年计划转化项目10个，可售货值大概740亿元，达到历年最多。

千亿蓝图的“佳兆业式”路径

盘点我国房地产企业的发展路径，其中，通过加杠杆换取规模是多数房企实现扩张的方式，但是，这种方式往往伴随着高负债、高风险。

在房地产顺周期时，高杠杆的模式走的通，但是到了逆周期时，这种方式就不那么奏效了，且在宏观调控背景下，如果债务过高，监管也要出手了。

最近，监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”。房地产企业的“三道红线”为：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。如果超过“三道红线”，融资会受到限制。

可以说，未来房地产企业不可能仅靠简单的融资加杠杆驱动就能实现规模增长了，而是需要找到适合自己的发展路径，由杠杆驱动转变为经营驱动，提高自身盈利水平和抗风险能力。

这几年，佳兆业的发展路径有别于杠杆式的扩张，选择了一条独特的发展模式，既深耕于自己擅长的旧改领域，同时又紧跟国家政策走向，借力实现自己的目标。

一个典型的表现是，佳兆业在维持销售40%的复合增速时，有息负债复合增长率不到3%，保持着发展与债务之间的动态平衡。

数据还显示，自2016年到2020年6月30日，佳兆业已经实现净负债率的五连降，降到了现在的130%，到2020年底，佳兆业的净负债率计划是降到120%。

负债率下降的同时，佳兆业的现金和回款情况也在改善。截至上半年底，佳兆业拥有的现金储备约为405亿元，较上年末增长9%，较去年同期增长35%，销售回款率也增加了12个百分点到87%。

负债率降了、现金升了，一降一升之间，显示了佳兆业前瞻性的风险防范能力，也为未来稳定而高质量的发展奠定基础。

吴建新表示，“我们将会密切监控公司净负债率、资产负债率、现金短债比等核心财务指标的变动，持续优化债务结构。”

不难看出，佳兆业在规模增长的同时，还能保持健康稳健的财务指标，就在于其旧改+大湾区的策略正确性，这是“佳兆业式”的独家路径。

值得一提的是，今年是深圳经济特区成立四十周年，高层的要求是在新起点上再创改革新局，继续高质量发展，深耕深圳这片创新与改革热土上的佳兆业，无疑将更加受益于时代红利。

如此来看，佳兆业的千亿目标不是一句空话，而是有切实的基本面支撑。未来的佳兆业，还能呈现更多内容，佳兆业的战略是“地产+城市更新+产业”，除了地产主业，还在健康、物业、互联网科技、生物制药等产业深入布局，多产业协同发展。

前瞻布局一直是佳兆业的经营特色，未来还有哪些打算？郭英成强调，主业还是城市更新，在地产产业链也希望能够做出贡献，特别是深圳康养、健康、度假、娱乐等等，希望这一块为深圳做出贡献。

根植于深圳，发展于深圳，贡献于深圳，郭英成在业绩记者会上，不断强调感恩，要为深圳和社会做出贡献。这样的表态，既表现了佳兆业的社会担当，也意味着公司的发展将继续紧紧与时代大势相结合。

如今的佳兆业，不仅在地产主业走出自己的独特路径，还站到城市运营商的高度布局，而这一切，都离不开对政策大势的精准研判，也离不开对时代红利的充分把握和对战略的坚定执行。