2022年5月20日, 由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院研究主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组研究承办的“2022中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十届产城融合投融资大会”在北京隆重召开。(文末查看完整版报告获取方式）

“2022中国房地产上市公司TOP10研究”的研究对象主要包括95家沪深上市房地产公司和80家大陆在港上市房地产公司。研究结果显示：2021年，在新冠疫情和房地产调控前紧后松的背景下，商品房销售额18.2万亿元，增长4.8%。房地产上市公司踩准市场周期，收入规模再创新高，但“增收不增利”现象严重，且企业间经营规模、财富创造力和财务稳健等方面的表现持续分化。2022年以来，随着新冠疫情多点散发和宏观经济下行压力，房地产市场调控边际宽松趋势显著，房地产上市公司竞争将进入全面竞争时代，未来拥有良好基本面、第二业绩增长曲线的房地产上市公司将释放更高的企业价值。

图：2021年房地产上市公司总资产均值及增长率

2021年，房地产上市公司总资产规模增速进一步放缓。其中，沪深上市公司总资产均值为2067.6亿元，增速均值为6.8%，较上年回落6.7个百分点。大陆在港上市房地产公司总资产均值为2470.2亿元，同比增长均值为10.5%，较上年回落11.8个百分点。沪深及大陆在港上市房地产公司总资产增速大幅放缓，创近年新低。

随着行业分化的进一步加剧，前期保持高速发展的民企在放慢脚步，央企、地方国企则体现出了较强的持续经营能力，在逆周期阶段依然稳步前行，行业发展的新格局正在逐渐形成。央企普遍具有资产规模大、布局范围广泛等特点，2021年总资产均值达4031.7亿元，是民营企业均值的1.6倍。央企自律性强，财务管理严格，注重发展的长期性、稳健性，2018-2020年总资产的同比增速均在22%左右，2021年受行业周期影响，增速降至12.1%，但仍高于其他类型企业。2021年地方国有企业对行业的支撑作用逐渐显现。地方国企主要服务本地，对外扩张意愿不强，规模普遍较小，但具有区域深耕经营丰富、信用良好、融资便利等特点，因此在行业下行阶段开始崭露头角，积极参与地方投资。2021年，地方国企总资产规模均值为894.0亿元，同比增长10.2%，表现出了较强的逆周期发展能力。同期，民营企业总资产规模均值2553.6亿元，同比增速连续四年下滑，2021年降至6.8%。“三道红线”新规的出台及2021年下半年冷却的融资环境导致民企资产扩张速度大幅放缓。

图：2021年房地产上市公司营业收入与净利润均值

2021年，沪深上市房地产公司营收增速与上年持平，而大陆在港上市房地产公司营收增速略有提升，但净利润增速创新低，增收少增利现象加剧。其中，沪深、大陆在港上市房地产公司营业收入均值分别为316.6亿元、462.7亿元，同比分别增长15.5%、17.7%，增速较上年增加0、2.0个百分点，净利润均值分别为17.3亿元、43.4亿元，同比分别下降41.6%、18.0%，同比增速较上年减少38.2、19.2个百分点。随着商品房销售增速下行和新冠疫情持续，房地产上市公司前期高地价在2021年酝酿出毛利率下滑和物业减值两个结果。

2021年，上市房企净利润率继续下行、净资产收益率降至个位数。受到新冠疫情、房地产调控政策从严、各类成本居高不下等因素影响，沪深、大陆在港上市房地产公司净利润率均值分别为8.4%、7.5%，较上年下降3.9个百分点和4.6个百分点；净资产收益率均值分别减少4.0和4.4个百分点，降至4.4%和9.1%。

图：2021年沪深及大陆在港上市房地产公司负债率情况

2021年销售额增长促进了剔除预收账款的资产负债率的下调，沪深及在港上市房地产公司的指标均值分别为64.4%、69.5%，较上年分别下降0.2、2.0个百分点，均值全部合规。2021年上市房企一方面缩减债务规模，另一方面加大股东投入，补充公司净资产，有效降低了杠杆水平。沪深及在港上市房地产公司净负债率均值分别为76.5%、64.7%，同比分别下降4.6、0.3个百分点。2021年沪深及在港上市房地产公司的现金短债比均值分别为1.24、1.32，为短期债务提供了有力保障。

图：2018-2021年沪深及大陆在港上市房地产公司每股收益均值

2021年，受新冠疫情和房地产市场下行影响，房地产上市公司盈利能力显著下降，股东收益水平持续回落。具体来看，沪深上市房地产公司每股收益均值为0.31元，较上年下降45.2%；大陆在港上市房地产公司均值则为0.68元，同比下降26.9%。沪深及大陆在港上市房地产公司分别有27.4%、26.9%的企业每股收益出现增长，其他企业均出现不同程度下滑。部分优秀房地产上市公司在现金分红方面表现出了积极的态度。

图：2018-2021年沪深及大陆在港上市房地产公司市值均值及其增长率

2021年下半年伴随着宏观经济下行压力加大，房地产市场在密集调控和新冠疫情影响下逐渐降温，叠加个别企业流动性风险爆发，投资者对房地产板块风险预期增加，房地产上市公司市值呈现下跌态势。沪深上市房地产公司市值均值为169.9亿，同比下降10.8%；大陆在港上市房地产公司市值均值为193.6亿，同比下降32.9%。

图：2017-2022年一季度房地产板块与大盘涨跌幅度变化情况（1）

注（1）：此处为每日累计涨跌幅=[（交易日收盘价-起始日收盘价）/起始日收盘价]*100%

2021年，房地产板块前高后低，沪深及大陆在港房地产上市公司表现整体不如大盘。2021年下半年，伴随着消费偏弱、投资谨慎、预期转弱，宏观经济下行压力加大，A股资本市场震荡下行。房地产板块走势与大盘接近，前升后降，3季度以来受调控不断加码影响震荡下行，四季度以来，中央多次表态支持合理住房需求，房地产板块有所反弹，年末申万地产指数同比下降11.9%。港股受疫情反复、通货膨胀、行业监管变动及全球资本市场多重因素影响，2021年全年跌宕起伏，港股房地产板块整体随大盘波动，年末恒生地产指数同比下降7.9%。

随着资本市场的持续震荡，房地产行业监管加强，资本市场对房地产行业股票的价值评估以及选择更加严谨慎重，重心逐渐转移到企业本身。因此，短期内经营较为稳健的龙头企业、区域性龙头企业以及地方国企将受益于行业出清，获得土地和资金资源优势，或将在行业回暖后迎来业绩反弹期。中长期看，率先探索出新型发展模式的企业将获得更高的估值溢价。