吴建斌（阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁、全球合伙人）：大家下午好！

感谢观点机构今年继续邀请我参加观点论坛的活动，主办单位给我出的题目是新形势下房地产投融资的解读。

关于新形势下房地产市场，因为从下午一开始邱局从宏观的，还有几位从宏观上谈的很清楚，我一直在这个行业，我也是非常赞同他们的观点，中国房地产市场远没有结束，中国房地产市场由于城镇化还在继续，由于改善性住房的需要，所以房地产市场的潜力还是非常大的，起码未来的十年或者二十年，我相信中国房地产市场还是有得做，但是在当下确实看到很迷茫。

刚才有一个朋友问我，说现在房地产市场到底怎么搞，很迷茫，因为他负责投资的。

为什么会迷茫呢？我想可能是两个原因吧，一个原因要求企业降杠杆，另外一方面还要买地。买地方面今年土地的价格大家也知道涨了很多，很多地方的面粉贵过面包，很多地方即使是面包，稍微做的不好就会亏损，所以这种情况下确实很迷茫，降杠杆还是不降杠杆，投还是不投，对于我们中小房企来讲的确是一个很关键的问题。

我一直在这个行业里面，因为这样的情况其实这么多年来我们一直都有遇到。怎么解决这个问题？我自己作为财务或者从战略的角度来讲，因为负责这方面的工作，谈自己的一些想法，仅是个人得观点，不代表公司的观点。

国家对于房地产市场的调控总思路始终没变，现在的“房住不炒”“三稳”，包括银行方面实行的两道红线，房地产公司实行的三道红线，这个的确是在当前的情况下都是实现国家想推动的房住不炒、三稳，建立长效机制所采取的必要措施，这是大家可以看到的。而且这个措施我认为实际上还会持续，“十四五”期间估计国家这方面的政策都不会有太大的改变。上个周末的时候我在上海参加了一个论坛，也是讲宏观经济。

宏观经济有一位专家也讲的很清楚，本来今年房地产市场不想采取更多的举措，但是我们的一月份表现的太好，特别是一线城市房地产跳升，导致了中央不能不紧张，不能不警惕，所以又采取了一些具体的举措，我觉得这个讲法是非常多的。就是在整体经济环境，结构在大调整的情况下给房地产市场在政策层面做了很多的安排，但是结果好像房地产市场还在跳升，这个确确实实是一个值得关注的问题。

在这种情况下，土地市场，我们知道一个“两集中”，大家对两集中这个市场怎么看？2月12日22个城市供地不超过2次或者3次，实际上它是约束了无序供应，让工地更加有序及透明，从这个角度来看是好事。作为房企来讲怎么应对这样的变化？我觉得可能有那么几个小点，比如说作为财务人员来讲，透明的市场，有计划的市场反而好做事，资金可以很早做安排，平时也不需要浪费那么多钱，只要在这个点把资金集中好就可以了。

另外在这个阶段留出很多时间，可以给大家找合作伙伴，大家抱团取暖，一家不行找两家，这种情况下估计成功的机会会更高，因为你可以把自己有效的资金集中起来，比如说对哪一块地特别感兴趣，集中精力把这块地拿下来，自己拿也行，找合作伙伴拿也行，这样中标的机会可能会更大一点。

在这个形势之下其实房地产土地市场并没有降温，大家希望它降温，但是也没有降温，所以土地单方价格上升的太快，但这个反而有很大的风险。当一块土地算下来的净利润只有5%-8%，敢不敢投？不敢投，宁可不做生意也不能做这样的事情，很多公司流量很重要，买的时候可能感觉到拿了一块地，但是买完之后可能是负担。

同时我们觉得土地市场目前的招拍挂只是一种途径，但更多还有其他的途径，特别是最近我们也知道，包括今天分享的城市更新，也是获得土地最有效的方式，在粤港澳大湾区我们知道城市更新获得土地，无论是政策法规各个方面已经非常的清晰，而且对房地产企业是越来越有利。其实未来获取土地主要途径有可能会调一下顺序，原来是招拍挂第一位，现在可能是城市更新排第一位。当获取土地方式有调整之后，我们会突然会感觉招拍挂这种低毛利的市场并不是我们中小房企要关注的。

另外两道红线会导致什么呢？我们会发现由于按揭的额度紧张而导致利润所谓趋升。关于这个政策非常有感受，我们很多时候卖房子，买房子的人拿不到钱，可能要等，有的时候是等很长的时候，特别现在大家都在争按揭的额度。小业主的按揭额度各个银行都愿意做，但是它没有额度或者额度不够。

在这种情况下其实对房地产的销售来讲，资金会来讲是一个比较大的挑战。房子卖了，但拿不到钱或者拿钱的速度比原来慢很多。另外我们会发现目前首贷房的利润之欧5.26%，这是我们获得的一些数据，其实比去年增加了一点，增加的不多。第二套房的平均利率也涨了一点，环比上涨3bp。

所以怎么样去获得按揭，这就需要跟银行建立很好的关系。同时地位置的选择很重要，可能一线城市、二线城市获得按揭的几率会比较高，三四五线城市的机会会比较低，这是现在的一个现实。

另外我们也发现居民的杠杆率越来越高，一线城市可以达到96%的负债率，二线城市达到80%，三四五线城市达到48%，这说明我们家庭的杠杆率非常高了，非常高对于地产商品来源讲，对于房地产来说是一个警惕，再这么高下去房地产的市场到底朝哪一个方向走，大家都没钱买或者买不起，或者担心自己的负债率很高。

我们还会发现一线城市目前处在一个房子比较稀缺，这个稀缺不是真稀缺，有可能是投资的机会，因为在一线房地产市场投资房子之后有20%—30%的成长，因为它的基数大，动辄几百万的收入就到手了，所以在一线城市里面我会发现房子投资的属性可能更高一些，特别是有钱，资金比较宽裕的家庭。二线城市供求是“饱和”的，三四五线城市供大于求，出现了这样的情况。的确是这样的，三四五线城市，地区是地级市、县级市很多房子是空的，没人买。

所以结合这种情况，我们怎么样做土地储备，我们怎么样安排我们的销售？实际上确确实实是一个很大的挑战。

另外是融资市场，刚才我已经提到了按揭受限，所以资金回流速度在放慢。另外开发贷的资金实际上是向大房地产商集中。大房地产公司获得开发贷的资金是比较正常的，但是我们知道银行也划分了三等。

很多银行已经没有更多的增加新量的机会，所以把有限开发贷的资金都会集中在大房地产公司，中小房企拿资金的难度越来越大，特别是区域房地产公司没有跟银行建立关系，你想拿到更多的开发贷资金是很难的。

目前发债也正常，借新还旧，成本也正常，证券化融资也正常，也就是说市场有些是难的，有些是正常的，这对于我们负责融资的部门或者人士都要关注这个变化。

我最后得出一个总结论是这样的，调控的总基调没有变，这个不是今天开始的，三年前就开始了，一直到现在，而且调控的力度在不断加码，加码的目的是希望房地产不断降温或者保持平稳的过度，或者在高位上的振荡。

但是这个目的现在为止好像没到达，没到达的话说不定房地产政策还得加码，这是第一个结论。就是房地产企业今天遇到的问题跟往年遇到的问题虽然不一样，其实房地产这么多年每年都说难，有的时候很焦虑，每年都会这样，但是正好倒逼我们房地产要向管理要效率。然后房地产的理念可能也会发生一些变化。

今天也有专家说房地产企业有可能要向制造业去学习，确确实实要向制造业学习，制造业可以把一件事情做到极致，可以节约每一分前，房地产行业由于以前收入高、毛利高，浪费巨大，一个售楼处建不好就砸掉，装修不好可以砸掉重来，包括信息化也是这样，原来是粗放的，现在可能要精益化管理。

房地产今后发展的方向，从当前来看要控速度，我观察下来很多房企的速度要降下来，平均5%—10%已经很了不起了。2021年跟2020年比起来，哪一家公司能有10%的增长是非常不容易的，但是降负债，高质量发展又是主旋律。所以在这种情况下倒逼我们房企真的要调整自己一些打法，适应市场的变化，否则的话有可能就会出现，无论你是头部企业还是中小型房企都会出现很严重的问题。

我们前面不是有几家企业可能遇到一定的困难，这不是结束，这可能是刚开始，也可能未来几年还有很多的企业都会这样。

这是我对新政的解读。

在这种情况下，我有什么建议呢？这个建议完全是个人的，不存在专不专家，也不代表公司的意见。

首先投资方面，投资可能要向流量快的城市倾斜。大家认为流量快的城市有两个大区，一个是华南区，一个是华东区，华南区就是粤港澳大湾区，华东区最主要是上海、杭州、南京那一带，流量向这两个区域集中。大家都认为是这样，这两个区域竞争异常激励，除非你不计代价，保持一种流量，不计利润，只要打平，如果有这样的心态我觉得也是OK的，然后在过程中寻找机会，否则将来就是花钱买吆喝，最后是不挣钱的。

土地储备的方式要加快调整，要多元化。原来我们都是短平快，招拍挂短平快，但有可能土地储备要转向城市更新，我们很多房子是70、80年代建的房子，现在很多人都不愿意住了，这样的房子就有可能面临拆的问题，每个城市都有这样的问题。所以有可能将来市场获得土地的方式就是刚才讲的城市更新排第一位，洼地排第二位，第三个才是招拍挂，招拍挂已经是没什么钱了，这是第2点。

然后是顺应供地节点安排，把有限的资金通过独揽或者合作的方式把你喜欢的土地拿下来，拿一块是一块，这一块反而给中小房地产企业提供了比较好的机会跟选择。

再一个是在投资方面，现在比较新的是带融资方案。融资方案，所有房企要求我们团队在买这块地的时候必须有融资方案，这样财务可能会支持，如果你没有融资方案，难度会越来越大，哪一家企业都不敢这么做，你想想几块地就把几百亿资金消耗掉了，消耗掉流动性就会很大的问题，流动性出现问题企业的发展就会出问题。

所以我的观察，现在很多在投资的时候，拿地的时候都是带融资方案，融资方案就是从外地找钱，可能批的几率大一点。

再一个是处理好机会主义与和长期主义的关系，从投资的源头做起。

住宅开发的航道仍然是很宽的，但是在哪里储地，这才是关键。如果投资错了或者投资踩点错了，投资方式错了或者投资理念错了，会整个公司进入被动的局面，所以房企可能首要的任务是把投资的体系，投资的理念，未来的发展要建立好。

这是投资方面的。

在当下解决这个问题还是现金流管理问题，经营型现金流管理，永远是房地产最核心最核心的事情，原来我们是用杠杆撬动房地产的发展，现在这个已经过去的，所以房地产要真正把经营现金流摆在第一位，如果这个问题解决不好房企会遇到很大的挑战。现在很多企业是这么做的，刚才买地的时候尽可能用外面的资金，但有融资方案，把低效能的资产尽可能卖掉，再一个有自己的经营办公室，推动方方面面效益的提升，最后建立一个有弹性的资金，不要钱用完。未来的3—5年，“十四五”期间房地产还是收紧的政策，因为你要符合三道红线的红线，能让你渡过困难就是经营性现金流，如果没有经营性现金流未来几年是很困难的。

再一个是融资方面，融资的工具永远是存在的，有这样的融资工具，那样的融资工具，我们总结过有33种融资工具。有些融资工具可能在这个阶段不好，但大量的融资工具还是好用的，怎么样把融资工具用好。我做了一个统计，传统融资跟标准化融资仍然是我们主力，这一块占了60%，供应链融资，信用融资应为补充。非银方面的融资可以用，但时间不能太长，因为它成本太高了，6个月就了不起，你要用一年两年非银的资金那死定了。境外融资、发债私募的融资仍然是好用的。所以融资方面有很多的工具要去选，33个工具，这个不能用，用另外一个，总之要做到最佳的选择。

最后就是三道红线的看法。三道红线我之前也讲过，其实就是一个分水岭，之前是野蛮的，原来是精细化的，原来是高速推动，现在是问经营管理要效益，完全是不一样的东西。所以这种情况下正面理解是一件好事，我是认为中国房地产市场走到今天是高速推动的结果，这个跟中国经济高速成长的步伐是一致的。

但是随着土地红利的消失，随着金融融资方面红利的消失，很多方面要改变，这一方面正好倒逼我们企业进步，把工作做的更细一点，如果能把负债率通过三年的努力降下来，三年以后我们还活着，那就是一个好样的企业，如果三年以后你没了，这个世界跟你一点关系都没有，一定要把这三年活出来，而且要活的越来越好，这个也是中央政府用心良苦，它是倒逼市场在进步。

在这种情况下，我想我们企业应该好好顺应时代的发展，顺应国家的政策，作出有效的调整。就是三道红线，负债率都太高了，因为它调下来不能高于7%，7%都高了，你看香港哪一家房企负债率到达了7%。

所以三道红线只是第一步，继续降负债率，高质量的发展，这样坚持下来我们房地产企业才有未来，我们的房地产市场才是一个比较健康的房地产市场，这个对国家或者对金融市场都是很大的支持。