如何“用好房子”，仍需进一步探索

你居住的房子，可能也要有养老金了。

8月23日在国新办举行的新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长董建国在答记者问谈及房屋养老金制度时表示：“研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。”

很快，围绕房屋养老金的诸多话题冲上热搜，特别是关于收费标准。一则传言称：“上海浦东试点房屋养老金的收费标准提前透露，主要依据房屋的面积和楼层而定”。

对此，8月25日上海辟谣平台表示，从上海市住建委、市房管局获悉该传言不实；住建部也于当日紧急发声强调：房屋养老金不是房地产税，公共账户不需要老百姓出钱。

不过考虑到房屋养老金分为个人账户和公共账户，官方发声似乎仍旧没有打消老百姓的疑虑，特别是“老破小”。那么，房屋养老金制度到底是什么？老百姓要不要出钱？

图/图虫创意

不是变相房产税

什么是房屋养老金？

从公开信息来看，目前，国内关于房屋养老金还没有统一的定义。中央财经大学教授、法学院院长尹飞曾发文表示，房屋与普通商品相比，其生命周期较为漫长。在这个过程中，为了保障房屋安全与正常使用，必然会出现房屋及其附属设施设备的保养、维护、维修乃至更换、重建的费用。这类费用，就可以称作“房屋养老金”。

中国社科院研究员、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强告诉中国新闻周刊，房屋养老金制度包含了房屋体检、房屋养老、房屋保险等多项功能。由于现有的住宅专项维修资金远远满足不了房屋应修尽修的需求，需要向事前预防转型，从住宅专项维修资金到房屋养老金，为房屋提供全生命周期安全保障。

房屋养老金来得并不突然。中国新闻周刊梳理发现，房屋养老金概念提出已有3年，其背后一个重要出发点就是房屋安全问题。

2022年湖南某地自建楼房坍塌事故后，住建部于当年5月1日召开视频会议并部署开展全国自建房安全专项整治工作，指出要研究建立房屋“养老金”制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。

58安居客研究院院长张波向中国新闻周刊介绍，我国自1998年实行住宅专项维修资金管理办法，而房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度也正是以此为基础，探索实现保障居民住房安全，完善住房设施的制度化和规范化。国务院办公厅也出台相关通知，明确要研究建立此三项制度。2023年开始进入试点推进阶段，4月开启试点随后逐步有序调研和试点推进同步。

经过3年的改革探索期，如今在明确22个城市试点推进后，房屋养老金的再被提起便迅速引发了讨论。

“房屋养老金不是空穴来风或试探市场，而是具备持续性的严谨规划路线，也是在目前房屋安全和全生命周期过程中持续开展的一项常态化工作，具有非常积极的导向。房屋养老金制度的出发点在于了解房子、管好房子和用好房子。”上海易居房地产研究院副院长严跃进指出。

另一个误解在于，房屋养老金与钱相关，就被顺势曲解成了房产税。张波解释称，房屋养老金和房地产税完全是两回事，“房地产税本质上是税收，收取之后也非完全应用到小区本身，不能解决房屋养老问题；而房屋养老金专款专用，目的就是确保居民住房保持良好状态。”

要收老百姓的钱吗？

房屋养老金的目的是好的，只是作为一类与资金相关的账户，钱从哪里来成为引发关注的关键问题。

一般来说，房屋养老金包括个人账户和公共账户。在8月23日国新办举行的新闻发布会上，董建国已明确表示：“个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。”

也就是说，本次试点的重点在于公共账户。8月25日，住建部官网连发4条官方新闻强调“公共账户不会给群众增添负担”。当前改革下，公共账户的款项来自公共资金，目前由地方政府探索资金筹集渠道。

政府建立起公共账户，那么个人账户的资金又来自哪里？

严跃进对中国新闻周刊表示，房屋养老金中个人账户由原先的物业维修基金平移过去，不需要业主再出资。

个人账户部分，实际上就是现行的住房专项维修资金，依据《中华人民共和国民法典》，这部分款项本应由业主承担。

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师告诉中国新闻周刊，一般来说，业主在办理房屋入住手续前，需要将首期维修资金存入维修资金专户。购房者应当按购房款2%—3%的比例向售房单位缴交维修基金。具体不同的地方，不同的房屋类型可能有所不同，要结合当地的具体情况。

不过在推进房屋养老金的过程中，不排除会遇到历史遗留问题。

张波认为，相对来说，一般“老破小”小区前期并没有积累足够的房屋养老金相关资金，并且维修基金也经过多次提取余额有限，的确存在后期补缴房屋养老金的可能性，这个费用的收取问题也是房屋养老金推进中需要解决的难点。

严跃进指出，维修资金归集政策是2000年左右才开始正式实施，很多老旧房屋、房改房等都未建立维修资金的账户和数据，房屋维修基金的收取和管理缺乏规范化、原有资金规模并不大，需要建立比较系统和全面的资金支持，都要等待房屋养老金等制度的持续推进。

仍需进一步探索

目前，房屋养老金尚处于初步探索期，而本次重点探索的房屋养老金公共账户的具体使用规则，也有待进一步厘清。

中泰证券政策团队首席分析师杨畅告诉中国新闻周刊，房屋公共部位的安全问题往往具有特殊性，使用公共财力构建的房屋养老金，具有公共性的特点。相应在管理模式上，公共账户要实行统筹管理，与个人账户进行明确区分。如何实现公共性政策工具解决特殊性实际问题，大概率需要各地出台更加明确的实施细则，对公共部位和公共安全问题予以充分明确。

虽然“建立城镇房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度”这一表述从2023年起被反复提及，但目前有关部门尚未就房屋养老金资金主要来源和用途、管理模式、增值运作机制等提出明确的实施方案或指导意见。

目前，已经有城市对房屋养老金进行了先行实践。2023年4月，《宁波市物业专项维修资金管理办法》施行，有关部门对于房屋养老金的支取、使用、查询、补充等相关信息，都进行了相对详细的说明。

值得注意的是，在宁波的探索实践中，房屋养老金的管理方面，业委会拥有较大的选择权。

比如其中对于大众关心的房屋养老金资金补充，规定相对灵活：当专项维修资金使用后，业主分户账内的余额不足首期交存金额30%时，应当由业委会拟定专项维修资金续筹方案，并经业主大会审议通过后由业委会组织分户账内余额不足的业主进行续存；另外，除以上法定的最低续存标准外，可由业主大会决定续存标准、具体方式、期限、程序等事项。

对于大众关注的房屋养老金使用方面，也期待一定的监管力量。

张波表示，房屋养老金专款专用是个明显的特点，即只能应用到房屋本身的修缮相关，不能用于小区保洁、保安（物业费范畴），小区外教育、医疗等公共资源（房产税可用范畴）。这部分资金的监管要求高，收支本身都有严格要求，未来也会出台更为细致的相关法规予以进一步规范。

对此，王业强建议，可以加强房屋养老金管理机构建设，设立专门的房屋养老金管理机构，具体负责本行政区域内房屋养老金公共账户和个人账户的归集、使用、管理与监督工作。

参考资料：

《房屋养老金不是房地产税，公共账户不需要老百姓出钱，别再误读了！》，2024-08-26，建筑杂志社

《上海等22个城市试点房屋养老金！钱从哪来，业主负担是否会增加？多位专家解读！》，2024-08-26，第一财经

《网友热问“房屋养老金”新政 权威回复来了》，2023-04-13，宁波日报、民生e点通

作者：于盛梅

编辑：余源

运营编辑：肖冉