凤凰网房产 作者 付永正

近日，“中国（云南）自由贸易试验区昆明片区官渡·粤港澳大湾区招商推介会暨产业投资地图发布会”在中国深圳圆满落幕！

发布会以“共鉴数字新官渡 投资城市新中心 共享开放新窗口”为主题，采取深圳主会场和昆明分会场连线直播方式同步进行。

据了解，本次官渡区产业投资地图APP的发布为全国首例，此举将进一步扩大官渡区的招商影响面，精准传递招商信息、促进片区招商引资规模。同时，在深圳举办也将吸引更多世界500强企业及优质的中外合资企业入驻昆明，进一步推动昆明商业走向，引领官渡区商业价值迈向一个全新高度。

值得一提的是，华润置地，作为本次发布会的唯一房企类协办方，不仅将全国闻名的深圳南山城市更新模式带到昆明，择址一环打造了华润中心项目，还在发布会上与昆明市官渡区人民政府成功签约，并正式作为重点项目进行了现场推介。

那么，华润中心到底是一个怎样的项目？将为昆明带来什么？它又有着何种能量？

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城市更新 中心区是重点

2020年11月10日，昆明历经三年终于“创文”成功，整个城市面貌也焕然一新。特别是城市中心区域，更是有着多个地标的拔地而起和城改项目的密集启动。倒下的是记忆，新生的是脸面。

其中，早在2008年就已纳入城中村改造的棕树营片区，历经几度易手，在今年实现了首批土地的顺利出让。

同一时期的还有栗树头村、麻线营村、麻园村、大树营村、以及五里片区城中村、大白庙村等二环内的城中村改造项目，目前大白庙村和五里片区城中村已成为了昆明中心区城改的范本，分别实现了同德昆明广场和华润中心的华丽变身。

种种迹象表明，昆明城市更新已经迈入了一个有条不紊的推进阶段，而中心区域的更新是重中之重。

以五里片区为例，原项目改造范围包含了昆明403厂、建工集团、中石化等50余家单位组成的旧城区。早在2010年，五里片区城改项目就启动了前期工作，但直到2016年初，华润置地介入五里多片区城中村改造，才进一步推动了片区城改开发。

在今年4月初，昆明市印发的《昆明市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》中，对于昆明城市空间的布局做出了规划，强调要有序推动核心区“东进、西拓、南控、北延、中优”。

昆明十四五城市发展格局

其中，首次提出“中优”的空间布局规划，要求“要促进老城区功能疏解、风貌提升，推动城市品质化、功能现代化、业态高端化。”

也就是说，在“中优”的指导下，昆明市中心区域的城市更新，将在二环内严控新增建设用地的基调下，以对现存的城中村、旧厂区、旧住宅的改造与形象、功能提升为主。

换句话说，中心区域是昆明交通、医疗、教育等资源最为密集的区域，它就像一座城市的全息投影，在这里，你可以看到一座城市的内在活力和外在吸引力。

所以，关于“中优”的提出，更直白理解，就是将通过优化中心区域的城市界面，进一步激活中心区域城市价值，让中心区变得更好、更强，从而反过来推动城市能级的提升。

而具体到官渡区来看，作为昆明的老牌主城区，其拥有“全国百强区”、“昆明第一区”等称号。从人口来看，官渡区常住人口达1602万，占全市常住人口的18%。而在2020年，官渡区更以1383.47亿元扛鼎昆明市14区市县GDP第一位。强大的人口基数，优质的营商环境，带动了区域消费力的爆发式增长。

据2020中国楼宇经济全球合作大会发布的数据，这里聚集了24家世界500强企业，15家中国500强企业，拥有21个总部项目，33个总部企业……官渡区拥有强劲商务运营实力，商务楼宇租金、入住率均处于全市领先地位。

而随着RCEP生效实施以及自贸试验区红利的逐步释放，昆明面向南亚东南亚的大门越开越大，官渡区商业发展的动力和前景将越来越足。所以，在这样的地方，中心区城市界面将如何建设就更显得尤为重要，而华润中心择址昆明一环，官渡区中心区域的五里片区，以深圳南山区为蓝本进行开发打造，正与此不谋而合。

据了解，深圳南山区的华润城作为当时深圳乃至全国最大的城市更新项目，华润置地总投资逾450亿元，改造了深圳南山区核心城区的68万平方米土地、1400余栋建筑。

深圳南山区对比实拍

如今的南山区已是深圳面向世界的一张城市名片，其所构建的“深圳南山模式”也成为了全国城市更新的示范性标准。此外，还有万象城市综合体，也已经是深圳的时尚地标，引领中国商业地产的发展。

这些地标或奇迹在见证着城市的发展与繁荣，也见证了发展热潮下城市的风口，为城市带来了万象生活。

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万象城市综合体的“含金量”

作为昆明目前一环内最大的城市更新项目，五里片区聚焦了多方目光。

关于片区的历史，至今仍有居民能娓娓道来。据说，千年前围绕这里出现了一座神秘的城市——拓东城，其正是昆明最早的城市雏形。而片区内以拓东命名的拓东路、拓东体育馆等，也在时刻提醒着人们这个古老城池的传奇过去。

有人说，从前这里拥有画风超过篆新农贸市场的东站机械厂农贸市场，它是昆明最便宜的菜市场。2016年，在市场拆除搬迁的日子里，据当时媒体报道，菜市场涌入了近10万人，为情怀买单。

在城市记忆中，五里片区就像悬在拓东体育馆东南方的“菜刀”，这里的海鲜城、冷冻食品批发等采买市场里的食材，时刻准备跳上各家砧板，早期城市的商业魅力和人间烟火在这里体现得淋漓尽致。

而从交通和区域配套来看，城市更新的烟尘也掩盖不了五里片区“寸土寸金”的底色。

具体来看，五里片区是中心区向东的“门户”，也是昆明的重要枢纽区之一，石虎关立交桥、菊华立交桥、菊华综合枢纽站、地铁4/6号线等，都成为片区的交通资本。

根据规划，昆明中心区首个综合交通国际枢纽——菊华TOD已动工，它将采用东京涉谷、纽约曼哈顿等全球流行的TOD开发模式，通过已开通的地铁4、6号线交通站点为中心，整合一环内绝大部分商业、办公、居住及城市配套，而作为这一模式中最重要，也是最近的一环，坐拥双地铁的华润中心，将是菊华TOD建成之后的最大受益者。

华润中心整盘效果图

以其为圆心，周边三公里内聚集了优质的学校、商业、市政、医院等配套。比如在最新的规划中，整个片区将规划有6所幼儿园（共78班），2所小学（共42班），1所39班小中高十二年、1所48班的中小学九年一贯制学校…

不难看出，这样的地段是绝版的。毕竟，无法再生的土地，总是最珍贵的。

而面对这样绝版的地块，世界500强华润置地从更新模式、设计理念到产品运营等方面进行了迭代创新，将“深圳南山模式”的成功经验带到了这里。

敢动刀的人，当然得有绝活。

具体来看，华润中心正好处在地铁4号线与6号线交汇区域，其中地铁6号线岔街站直接与华润中心无缝接驳，是真正的城市TOD项目；

华润中心项目效果图

除了交通便利，华润中心地处一环，作为昆明的中心区，其城市配套是其他区域无法比拟的，其中最值得重点提出的，还是华润自带的中国顶级城市综合体IP——万象城市综合体。据了解，昆明万象城市综合体是华润置地携“万象城（约14.6万㎡万象城）、置地大厦（约296米高城市地标）、置地中心（万象城上全新商业形态）”三大商务、商业旗舰产品，在昆明中心区打造的地标建筑集群。

昆明万象城市综合体项目位居昆明中心区核心腹地，占据城市稀缺土地资源，周边三大老牌高端商圈云集，消费实力强劲，未来以万象城为核心，将造就昆明高端消费客群前沿生活目的地。而置地中心作为万象城上全新商业形态，或将打造为垂直业态，与万象城、置地大厦一起共同构成垂直城市综合体，整体以强大的内在功能聚合力和资源虹吸能力，吸引大量人流、物流、资金流在此汇聚、流动。

同时，华润万象城市综合体落地昆明，也将为昆明商业发展、区域经济活力、消费升级提供强大助力。据了解，截止2020年底，全国已开业25座万象城，涵盖深圳、成都、杭州、武汉、青岛等优质城市。作为天生的“流量中心”，华润万象城将成为昆明的经济发展新引擎，持续提高昆明的聚客能力，拉动消费。

可以说，一座华润万象城市综合体，既是城市中心，也是流量中心。

据了解，位于昆明一环的华润万象城（预计2023年底开业），纯商业体量高达约14.6万方，拥有包括HERMES、LV、DIOR、GUCCI等在内的5000余国际顶级品牌库，打造的将是昆明乃至云南的“活力引擎中心”。

华润万象城市综合体效果图

2021年3月，昆明万象城全球招商大会启幕，将为城市带来全新的品牌首店、旗舰店及体验店等全新商业业态；2021年8月，万象城上约296米置地大厦进入吊装阶段…

而这样地标级商圈的形成对区域价值的影响力是巨大的。纵观昆明城市发展历程及版图，同德昆明广场、南亚风情第壹城等标志性项目，建成后不仅是片区生活的中心，更是整个区域的资产价值导向。

据中国房价行情网数据显示，同德昆明广场住宅7月均价2.12万元/㎡，高出周边1km内房价逾26%；南亚风情第壹城住宅7月均价1.94万元/㎡，高出周边1km内房价逾10%。与此同时，这两个商圈也是昆明目前招商率、租金收益最高、人气最旺的地方之一。

图源中国房价行情网

可以说，房价和商圈其实是相辅相成的，高房价的地方往往都有高人气的商圈，而商圈的人气越旺，周边房价也往往呈现越高的趋势。

这也就可以理解，为什么很多北市区项目都喜欢说自己离同德商圈有多近；而南市区项目则喜欢标榜处在南亚商圈或者爱琴海商圈。

其实，商圈跟中心本质是是一个意思，它就像一个风向标，离得越近，意味着更大的升值空间。

与其附着，不如自有。能建成商圈的企业不少，但能将其运营成城市新界面和新中心的企业却凤毛麟角。华润自然是其中佼佼者。

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冉冉崛起的城市新封面

从历史上看，每一座城市，或是一个区域，在其发展的黄金年代，都会孵化出一个垂直城市群落，我们称之为“垂直城市综合体”，而这些地标也将作为一个强大的“引擎”，作为一座城市的封面，将激活城市内生动力，推动城市不断更迭、向上发展。

全世界范围内，像这样的地方还有东京的新宿、上海的陆家嘴、深圳的深圳湾等，这些地方往往是一个区域绝对的中心，也是其对外的窗口和辐射中心。

而昆明万象城市综合体正是这样的作品，其是华润置地基于官渡区政府十四五规划“全面建成昆明城市新中心”发展导向下，以自身强大片区统筹开发能力、商业运营能力、高端商务吸附力在昆明中心区打造的城市级封面作品。

基于这样强大的背书, 从华润中心·润府推出至今，6次加推，6次售罄。即使是当下市场波动期间也影响不大，上周华润中心·润府加推了64套179平米明星户型，仅5天时间便蓄客近百组，开盘一小时销售额突破2亿元。

值得一提的是，随着项目各业态的逐步呈现，项目将在近期推出媲美一线城市的全新垂直商业业态-置地中心，这也是昆明万象城上盖、唯一可售的物业，真正能够在城市天际线上一览城市繁华。

昆明万象城效果图

难怪有人说，“每一座华润中心都是一个城市中心”。

作为千亩生活大城，通过对华润中心进行深入的分析，我们还发现它符合“城市赋能”的基本逻辑。

一方面是，城市经济赋能。华润万象城市综合体落地昆明，将为昆明商业发展、区域经济活力、消费升级提供强大助力，为昆明带来全新的城市面貌，持续提高昆明的聚客能力，拉动消费；

另一方面是，赋能城市万象生活。衡量一座城市的品质，不仅要看地标建筑撑起的“天际线”，更要看人人乐活拼成的“地平线”。

约356万方的大城华润中心，通过千亩大盘的造血功能，组合出了万象城+华润大厦写字楼+高品质住宅+中央景观公园+教育资源等一系列的优质生活配套，真正集合了商业、商务、居住、生活等关键词为一体。

华润中心效果图

可以想象，在昆明“中优”的城市发展规划下，城市品质化的步伐也将加快，而像华润中心这样的城市封面作品，将真正迎来价值爆发期。

毕竟，这样的不动产早已脱离了消费的范畴，真正带有资产属性。并且还是经济学家口中的硬通货，真正的“中心资产”。

对于它来说，保值只是基础，增值才是其该有的潜力。