白送的古堡、房子，为什么没有被人们一抢而空呢？

普通人只看到看得见的一面，合格经济学者还要看到消费者所付出的其他代价。

只针对每年2.4%的交易量下功夫，就算管住了价格，能解决普通人对住房的迫切需求吗？

最近，网上流传说，由于深圳不准二手房挂超过指导价的价格，不少深圳业主在挂牌价按照官方参考价报价的同时，也要求买家捆绑购买旧家具、字画。

当然，也有中介说，这些都是网上的段子，并不是真实发生的事。

中介的这一说法应该是有一定合理性的。因为深圳相关部门只是要求挂牌价不超过指导价，对实际成交价格并未要求不超出指导价，不管成交价格比参考价高出多少，都是可以的。

但是如果深圳以后真的要求成交价不超过指导价，而指导价又低于市价，那么，上面的段子必然会变成现实。

01

价格可以扭曲，但无法驯服

经济学上说，决定价格的是供需关系。如果供需关系没有改变，那么，直接去管价格，只会让价格以其他形式体现出来。

经济学家们常常谈到的例子，是尼克松任美国总统期间，对石油实行价格管制，这导致加油站排起了长队。表面上看，人们加油的价格比以前低了，但，如果算上排队所耗费的时间精力，人们实际上是付出了比以前更高的代价。

这就是合格经济学者和普通人的思维的不同之处。普通人只看到看得见的一面，合格经济学者还要看到消费者所付出的其他代价。

又例如欧洲的很多古堡，价格为零甚至为负，日本的一些地方也出现过零价格的房子。但，这些白送的古堡、房子，为什么没有被人们一抢而空呢？

原因在于，欧洲那些地方的政府，强制要求古堡的主人付出较高的代价维护古堡，而日本有很高的房地产税，这些都是隐性的价格。

空置房不断增加，日本多个地方政府已推出“空屋银行”计划

在中国，很多城市对新房限价，新房的名义价格甚至低于周边二手房价格，于是，“茶水费”出现了。除了暗底下的“茶水费”，开发商还要求客户先交纳几十万几百万保证金，才能参与抽签。

假如中签率是1%，那一个幸运儿是赚到了，但其他99个人白白承担了保证金的机会成本，所以总体上看，客户群体付出的总成本不仅没有降低，反倒还升高了。

又例如，名牌中小学的学费，是不准涨的，但是，家长付出的代价真的降低了吗？当然不会！

因为家长就得去高价买学区房，最后钱被学区房业主赚去了。像北京、深圳这样的超级城市，好的学区房动不动每平米20、30万元，有的甚至50万元以上。

与其如此，好学位还不如放开收费，不要再和房子挂钩，如此，家长把钱交给学校，学校也有了更多钱去办学，岂不是好？当然，这可能会触怒群体心理。

多数人觉得，孩子入学搞金钱竞赛，是教育不公平。他们没有意识到，管制学校收费，家长其实还是要进行金钱竞赛，只不过钱没交给学校而已，这难道就更公平？

但这个道理，真的很难让不懂经济学的人明白，所以学区房的价格，只能这么长期扭曲下去。有人说，租售同权是不是能缓解这个问题？不！租售同权只会让好学位的房子租金猛涨。

总之，在给定的供需关系下，无论你怎么堵价格都没用。你这边堵住了，消费者就要在那边多付出代价，这一点，和物理学上的质能守恒定律一样牢固。如果你不相信永动机，那你也就不应该相信价格听人指挥。

1980年代，中国刚开始改革开放的时候，普及价格常识，是经济学者的一个重要任务。

之前计划经济下，所有商品，价格都很低，但是，普通人买不到。想买的话，得排很长时间的队，或者走后门。消费者总得付出其他代价，来补足实际价格和名义价格之间的差额。

今年春节热映的《你好，李焕英》中，贾玲穿越到过去，帮她妈妈李焕英解决的第一个问题，是买到一台电视机。李焕英为了买那台电视机，已经排了很长时间的队。如果李焕英那次没买上，还得等一个多月。

问题是，当时的人们已经习惯了计划经济下的“低价”，一旦商品涨价，人们就一片反对之声。经济学界费了很多年工夫，才让主流舆论接受，价格是市场的信号，它反映了供求关系，企业家据此组织生产。价格涨了不要紧，企业家得到信号，加快生产，价格又会回落。

随着越来越多的人理解价格，中国改革进展很成功，社会财富快速增加，人们生活快速改善。

遗憾的是，这一好不容易形成的主流舆论共识，现在又在渐渐被主流舆论抛弃。

具体到房价问题上，有多年来全球货币宽松和旧土地管理体制的原因，这些因素比较难被普通人所理解，所以人们更加容易只盯着价格本身，而不是盯着背后的供求关系。

但盯着价格本身，并不是实现“房住不炒”的好办法。

02

“房住不炒”不应盯价格，而应盯供给

以楼市较为活跃的深圳为例。

深圳一共有多少套商品房？目前没有准确数据。根据2018年深圳市住房政策研究院的数据估算，深圳商品房大概是400万套左右。

而去年深圳二手房成交量是95000多套，此前的2019、2018、2017年成交量更低。2017年只有不到64000套。

全年95000多套的成交量，也不过占商品房总数的2.4%而已。很显然，大部分业主是超长持有房子。因为，按深圳2020年的二手房成交比例，要花40多年，才能使所有房子平均成交一次。

而这还是深圳的情况，其他城市成交活跃度更低。

要知道，2020年12月28日，A股不到80万亿总市值，但每天成交额基本在5000-10000亿之间，也就是每天成交额在总市值1%附近波动。

当然，有人会说股市和楼市没有可比性，对韭菜来说，“股炒不投”。这说的没错，楼市投资者更有耐心，所以普通人投资房子，赚的比炒股多。当然，这是过去的情况，以后投资房子能不能赚，谁都说不好。

且不说如此超长持有房子是不是“炒”，只说，针对这每年2.4%的交易量下功夫，就算管住了交易价格，那就能解决涌向深圳的普通人对住房的迫切需求吗？

很显然只是杯水车薪。

要实现“房住不炒”，还是得靠管住货币、放开土地。管住货币是全球央行的事，地方无能为力，但放开土地，增加供给，是可以努力的方向。

有一次，我去深圳的XX海景酒店见一个朋友。到了那个酒店后，我感到非常奇怪。因为那个酒店离海还有好几公里远呢，中间大片高楼大厦，从酒店完全不可能看得到海，不知道为什么叫“海景酒店”。

那个朋友告诉我，这个酒店，以前就在海边，所以叫“海景酒店”。后来，因为填海造地，这个酒店就变成离海很远了。南山区的很多繁华地带，就是填海造出来的地。像前海自贸区，也是填海造地而来。

听了朋友的解释，我为当年深圳改革者的务实、敢闯的精神而感慨。地不够，填海就是了。只要创业环境好，造出地来，市场就能让那块土地变成超级繁华之地。

而同样土地紧张的香港，多年来想搞填海造地，总是受到环保分子、既得利益者的激烈反对。几年前，刘德华替填海造地项目代言，被舆论痛骂，几乎要保不住“德艺双馨”的名头。

比较而言，内地城市要解决住房紧张的问题，就供给端来说，应该是比较好想办法的。

各地要实现“房住不炒”，何不继续像当年那样务实面对供给问题呢？