来源：武汉市江汉区人民政府网站

原标题：江汉：集约利用土地 “存量”变身“增量” 为“区域金融中心”核心集聚区储备“预空间”

如何在城市密集区，以相对“狭窄”的地理空间，搏得高速高质发展，这是每一座超大型现代化城市的“必答题”。

江汉区给出的“答案”之一：集约利用土地，将空间“存量”变身“增量”，为现代服务业发展储备“预空间”。

早在2010年，江汉区委区政府就开始启动系列相关工作，步步谋划，有序推进：开启国土空间利用调查，摸清家底;开展土地集约节约利用研究，请专业机构编制多项空间布局规划;提高商住比，供给更多产业空间;编制“产业地图”，促进产城人融合发展。

寸土寸金，江汉区对武汉金融街土地空间“内部挖潜”，多座高端写字楼拔地而起。

大员上阵，一届接着一届干。

以武汉中心城区中最小的土地面积，江汉吸纳了全省50%以上、全市60%以上挂牌金融机构，国际化金融平台年营收过千亿元。

思路决定出路。江汉区从土地要素资源带动经济增长，向提升存量土地、提高发展质量转变，破解资源瓶颈、挖掘经济动能。

楼宇经济获得更多“预空间”，金融、商贸流通、通信信息、商务服务、科技服务、文化创意等产业蓬勃发展，江汉城区经济密度水涨船高。

在建设“区域 金融中心”核心集聚区的当下，江汉用好“预空间”，助力武汉“五个中心”建设，勇当排头兵。

摸清国土资源“家底”

整理存量空间开启“内部挖潜”

江汉，纵贯大汉口中心地带，全省首个“三个千亿”城区：GDP、服务业增加值、社会销售品零售总额率先突破千亿。

亮眼经济数据背后，却是“捉襟见肘”的城区空间：在武汉中心城区中，江汉国土面积最小，仅28.29平方公里，人口密度最大。如何提高土地利用效率，优化产业结构布局，成为江汉区域经济可持续发展的关键。

浙商银行在汉业务不断拓展。

2010年，江汉区即启动国土空间利用调查，意图摸清“家底”：委托专业机构，结合土地集约利用评价与发展规划，根据居住、产业、道路等9大类别，“彻底盘点”辖区全域范围土地资源。

全区被细化为2005块宗地，每类用地占比得到精准计算：商业服务用地不到10%，与江汉区服务业大区的定位不相匹配，产业缺乏“伸展”空间。

其时，江汉农用地面积已降为零，无法新增产业用地，向存量土地“内部挖潜”成为必然。

前瞻研究 科学引导

规划“指挥棒”布设空间“新局”

集约使用，规划先行。

2012年，江汉区与专业机构共同编制的《城市土地集约利用评价与发展规划》出炉。随后，多项土地集约节约利用研究成果一一推出：《城市空间发展规划》《服务业空间提升规划》《商业服务设施空间布局规划》以及社区用房、养老服务、中小学布局、菜市场设施、环卫设施等。

其中，《江汉区土地集约利用评价与发展规划》被国土资源部评为全国优秀规划;《中山大道街区复兴规划》获得世界规划领域最高奖“规划卓越奖”，为大城市旧城改造提供了系统解决方案;《长江大道沿线产业规划和城市设计》，在长江大道沿线区域，实施产业提升和功能置换，规划引导土地利用方式的转变：从改变物质空间形态，到提升内涵活力。

以科学规划为“指挥棒”，江汉区着手调整存量用地。一方面，指导城市开发建设优先保障产业用地，特别是商务楼宇建设用地需求;另一方面，鼓励商务商业楼宇吸引服务业核心产业，保持核心楼宇始终占据服务业产业链高端。

结合土地集约节约利用、规划导控及改造设计，江汉区还重点选择了百余宗地，对每宗地的用途、主导功能、推荐强度、产业导向以及城市设计，提出特殊要求和综合规划建议。

这些前置的规划成果，不少直接或间接运用到市级城市发展规划之中，落地推进。

“商住比”显著提升

金融业赢得“后备”发展空间

“住改商”规划引领，太平洋金融广场将于明年投入使用。

规划引领下，“住改商”成为江汉区“向内挖潜”的全新尝试，太平洋金融广场等地标拔地而起。

计划2022年竣工的太平洋金融广场，原规划36层住宅楼和22层公寓楼。为将宝贵土地资源利用最大化，江汉区力推项目调整为总面积7.6万㎡的超5A甲级写字楼。

与此同时，江汉区还与开发方共谋金融产业导入，为浙商银行武汉分行定制10层、1.8万㎡专属办公空间，以建设区域总部。

自2012年以来，江汉区围绕长江大道、新华路“两纵”，解放大道、建设大道、发展大道“三横”，以及武汉金融街、武汉中央商务区“一街一城”，优化新建项目商住比，寻找城区产业发展新增量。

一方面，江汉区鼓励开发方建设高端写字楼宇，控制沿街一线和核心区域住宅量，城区面貌实现提档升级;另一方，为金融、商贸流通、通信信息等高经济密度产业注入，提供“后备”发展空间。

浙商银行武汉分行即受益于此。2013年，该分行来汉首开业务，驻地IFC国际金融中心是江汉区首批“住改商”项目。经8年业务拓展，浙商银行武汉分行需更大发展空间，经江汉区牵线搭桥，与太平洋金融广场一拍即合。

经过数年调整，江汉项目地块建设的商住比由原来的3:7逐渐上升到6:4，布局合理、特色鲜明的楼宇经济空间格局已然形成，为现代服务业，尤其是金融业发展提供空间。

“产业地图”精准“制导”

造就集约高质的“江汉样本”

推动老旧街区向全方位、高端化、高品质升级，为产业高质量发展腾挪空间，江汉区正在编制“产业地图”——《江汉区现代服务业空间提升规划》，促进产城人融合发展。

以技术为支撑，以社会生活需求为归宿，该规划将全区现代服务业合理“归并”，与用地规模、经济贡献率进行对比，为产业结构优化调整、土地集约节约使用提供依据。

在此基础上，江汉区测算出金融业占地小经济贡献大，应适当增加用地;商务服务业占地小发展快，应适当增加用地，保持楼宇发展模式;科学研究和技术服务业占地小发展潜力大，应增加产业用地……

解放大道以南的南部地区，通过江汉路步行街改造和汉口历史风貌区打造，聚焦商业、文化、旅游产业，集聚商务楼宇15栋，占全区16%;

解放大道至发展大道的中部地区，聚焦企业总部，集聚高端商务楼宇51栋，占全区57%，其中金融业汇集了7家全国性和65家区域性金融总部，为全市最多;

发展大道以北的北部地区，通过老旧楼宇、厂房改造升级，聚焦高新技术、文化创意、数字经济，已集聚楼宇和园区孵化器24栋，占全区27%。

未来，江汉仍将根据自身服务业优势和特色，在有限的地界上找准发展突破口，实现“城市存量”往“产业增量”转化，挖掘城区全新经济动能。