中国基金报 安曼

重仓房地产的黑石集团正在面临前所未有的流动性危机……

据路透社报道，因11月份至今投资者的赎回请求激增，黑石集团不得不紧急出手：限制旗下规模高达1250亿美元（约8700亿人民币）房地产投资基金BRIET（BlackstoneRealEstateIncomeTrustfund）的赎回。

限制之后，该基金相关投资者，一季度最多只能赎回5%的份额，每月最多只能赎回2%的份额。

上述消息引发了投资人的极大恐慌，上述基金已经开始出现“挤兑”，黑石的股价自11月以来也一路走低。截至目前，已经下跌近20%。

而就在今年10月，黑石集团第三季度资金逆势吸金448亿美元，致使其总资产管理规模(AUM)达到惊人的9509亿美元（约合7万亿人民币），是全球最大的私募股权机构（PE）。

8700亿房地产基金：限制赎回

作为全球最大的私募股权机构，黑石一直遵循逆势投资的基本原则，在过去很多年里，黑石也以此为傲.……2007年对希尔顿的收购就是其成名作之一。

因此在疫情期间，相较于全球不动产价格走势疲软，黑石集团却大举收购着日本、澳大利亚、印度、中国等地的资产，丝毫不受全球经济下滑，不动产市场不景气影响。

其不动产部门负责人曾断言：即使新冠疫情以来全球各大类资产价格走势在下滑，但房地产部分核心资产未来仍会回归强势上涨的趋势。

2021年，黑石旗下管理的不动产资产规模一举超越了私募股权的传统业务，跃居黑石第一大核心资产板块。2022年，黑石的私募股权募集资金225亿美元，而不动产则募集了335亿美元，远远超越前者。截至目前，BREIT的管理规模高达1250亿美元（约8700亿人民币）。

没想到，今年以来美国步入加息周期，美国房地产出现了严重的下滑。

11月底，美国公布的房价数据显示，伴随着美联储持续激进加息，美国房价继续冷却。20城房价在9月环比下跌1.2%，为连续第三个月下跌；同比涨幅较8月大幅放缓。

这是美国房价从2012年开始连涨十年之后，第一次连续第三个月环比下跌。随之而来的是蜂拥而至的赎回潮。

虽然根据黑石公布的三季报显示，今年以来BREIT在美国房地产市场动荡环境下的回报率达到9%，跑赢不少同类产品。

据报道，黑石发送给客户的信件显示，今年10月要求赎回资金的申请达到18亿美元，占公司净资产规模的2.7%，虽然超标，但在董事会批准后获得100%履行。

到了今年11月，赎回请求又超标了，黑石开始顶不住了，只批准了BREIT基金43%的赎回申请，共计13亿美元。

由于四季度赎回规模超标，导致黑石从12月开始出手限制赎回。黑石发给客户的信件显示，12月，该公司只有占净资产规模0.3%的额度可供投资者赎回资金。如果2023年第一季度还是有大量赎回请求，赎回额度仍然只有净资产的2%。

为了应对基金赎回，黑石正在紧急筹划出售拉斯维加斯赌场等地产项目，计划出售其持有的两家赌场的50%股份，估值在13亿美元左右。

显然光靠卖赌场只是杯水车薪，仅11月的赎回请求就已经超过了20亿美元。如果美国持续加息，房价持续下跌，将会引发更大规模的赎回潮。

全球第二大房地产基金也出手了

据《巴伦周刊》当地时间12月4日报道，与黑石一样，专注于房地产的投资公司喜达屋资本的房地产投资信托基金（SREIT）也在11月投资者的资金赎回请求超过月度限额后开始限制赎回。

与BREIT一样，SREIT允许投资者每月赎回资产净值的2%，每季度的赎回额度为5%。SREIT的规模达到146亿美元，是仅次于BREIT的第二大非交易型房地产投资信托基金，管理着这只基金的喜达屋资本的资产总价指超过1250亿美元。

SREIT与BREIT具有相似的资产组合和费用结构，SREIT的大部分资产也是公寓大楼和仓库。它们是近年来REIT行业中表现最强劲的两个板块。

与BREIT类似，SREIT在过去一年中增长迅速。SREIT截至10月的年初至今回报率为10.2%，BREIT的回报率约为9%。

分析师下调黑石目标价

蒙特利尔银行分析师James Fotheringham将黑石集团(BX)的目标价从109美元下调至90美元，并维持与大市一致评级。

Fotheringham在研究报告中告诉投资者，为了应对不断上升的赎回要求，黑石对旗下房地产投资信托基金BRIET开始执行先前披露的赎回限制，这对于该集团的中期增长而言可能是一个重大的逆风。Fotheringham还对黑石2022年的每股收益预期下调0.06美元至5.04美元，将2023财年的每股收益预期下调0.39美元至5.50美元。

据悉，此次赎回限制引发了投资者对BRIET的担忧，BRIET的投资者越来越担心，黑石在调整该投资工具的估值方面行动迟缓。在利率上升的背景下，BRIET受到了冲击。不断上升的利率会给房地产价值带来压力，因为这会增加融资成本。