作者 | 杨依依

编辑 | 曹蓓

顺利推进多年的“保交楼”，近日因福州住建局的一纸通报掀起波澜。

6月24日，福州住建局在官网发布《福州市住房和城乡建设局关于招商银行股份有限公司福州分行预售资金监管未履责整改的通报》。通报中称：招商银行福州分行协助法院对“世茂云浦公馆”（世茂云境）项目的监管账户所有资金完成划扣，继而划扣至华润深国投信托，对招商银行福州分行违背 “保交楼、保民生、保稳定” 精神的行为予以通报，暂停招商银行在福州市新增预售资金监管相关业务。

《凤凰WEEKLY地产》从一名知情人士处得知，福州住建局、招商银行、福州当地法院多方在通报发布后于监管处说明情况。6月28日，福州住建局于官网撤下这则通报。

“根据最高人民法院、住房和城乡建设部、 中国人民银行2022年联合发布的《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》，住建局理由充分。这个文件算部门规章，违反了可以行政处罚。这个事情多因一果，法院也有责任。”北京市盈科（福州）律师事务所投资并购法律事务部主任、CPA韩铁雄表示。

一名参与过保交楼工作的建筑商下属分公司高层对《凤凰WEEKLY地产》分析：“现在全国大部分保交楼项目里，银行和法院的系统是打通的，但是保交楼的资金肯定是不能动的。这件事，招商银行不违法但是不合规。”

保交楼优于债权

通报中的世茂云浦公馆，位于福州市江南CBD地块，是浦下旧村改造项目，早在2020年就全部取证。世茂集团方面对《凤凰WEEKLY地产》称：“项目已于2021年‌9月2日交房‌，为毛坯交付，且所有业主全部办妥房产证。”

也就是说，世茂云浦公馆的交房时间早于2022年全国保交楼工作启动前。之所以还会在后面出现保交楼纠纷，是因为这个楼盘商品房占比仅为20%，还有80%的房源是给浦下旧村村民的安商房。

《凤凰WEEKLY地产》了解到，安商房也称为安置型商品房 ，是福建省特别是福州市推行的一种特殊房屋类型，是货币化安置的一种形式，按照商品房的运作模式开发，属于限价商品房。安置型房商品房一般在6-7折左右。它的销售流程是，先由政府支付回购款，再面向被征收人销售。所以，这里会出现一笔由政府出资的“回购款”。

福州住建局在通报中称，这笔回购款为1.3亿。

福州市住建局在通报中清晰地表达，这笔1.3亿的回购款在进入监管账户不到1个小时，招商银行就协助法院对监管账户所有资金完成划扣，划扣至华润深国投信托。很显然，华润深国投信托是项目的债权方。

信托参与前融在地产开发项目中非常常见。《凤凰WEEKLY地产》从上述知情人士处得知，华润深国投信托确实有确定其债权的法院裁决书。

关键问题出在：信托公司可以划扣监管资金吗？

福州住建局在通报中明确表示“保交楼项目预售资金监管账户可司法冻结、不可划扣”，且“项目保交楼相关工作未完成，参建单位部分工程款尚未支付，购房人办证开票税款未缴纳”。福州住建局在通报中还提到了一份指导性文件——最高【2022】12号文件，即《最高人民法院、住房和城乡建设部、 中国人民银行发布关于规范人 民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知 》。

最高【2022】12号文件首条就提到：“人民法院对预售资金监管账户采取保全、执行措施时要强化善意文明执行理念，坚持比例原则，切实避免因人民法院保全、执行预售资金监管账户内的款项导致施工单位工程进度款无法拨付到位，商品房项目建设停止，影响项目峻工交付，损害广大购房人合法权益。

除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、 材料款、设备款等债权案件之外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取划扣措施。”

盈科韩铁雄介绍，按照最高【2022】12号文件，房屋交付的请求权优先于工程款的优先权，甚至优先抵押的优先权。“法律赋予商品房消费者超级优先权，保护消费者的居住权，维护社会稳定。房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权，保交楼优先。”他说，“这是一个三部门联合发文，法院、银行都是要遵守的。”

监管已有统一定调

在保交楼工作攻坚之前，信托和开发商等多方出现纠纷屡有发生。福建上一次出现信托公司对地产项目“出手”，还是在2023年，当时同样引起业内很大的关注。

彼时厦门国际信托在项目公司搬家时，拿走了中梁正荣天著润宸项目的共管保险柜。厦门国际信托的用词是“接管”，正荣则称“保险箱遗失”。同样也是在2023年，中信信托与融创在贵阳、成都和绍兴的三个地产项目发生“抢公章”。而融创在2022年和中融信托争夺过武汉塔子湖项目高达11.4亿的预售资金。

事实上，这也不是福州今年第一次因为保交楼工作中的违规情况发出通告。就在福州住建局通报招商银行福州分行的第二日，中航信托也被通报，事由为“保交楼工作不作为”。根据通报，楼盘“榕心江来”的60%股东方中航信托股，不断拖延“白名单”融资工作开展，被托管前后态度消极、不作为。

某家正在大力推进保交楼工作的TOP级房企财务人员向《凤凰WEEKLY地产》透露：“事实上，只有极个别的监管资金能够完全被银行监管住，普遍银行和法院的系统都是打通的。”上述建筑商下属公司高层同样确认了系统打通的事实，但他称：“就算是打通的，监管资金也是绝对不能动的，被划走是极个别的事情。业主办完证还要结工程款，预售资金都不一定能全部覆盖工程款。”

“过去两年住建部门和司法部门已有统一的意见和定调，也就是投入建房资金加快楼盘交付是第一要务，而其他司法方面的债权纠纷问题，都需要在楼盘已交付的前提下推进，这是一个非常清晰的次序问题。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示。

截至目前，保交楼任务仍然具有紧迫性。

今年3月5日，《2025年国务院政府工作报告》提出，继续做好保交房工作。据国家金融监督管理总局网站消息，今年3月13日，金融监管总局党委召开扩大会议，2025年是“十四五”规划收官之年，持续推进城市房地产融资协调机制扩围增效，坚决做好保交房工作。