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12月14日下午14:00，2019中经联盟第11届年会--2020产业运营论坛，在北京市中国大饭店举行，大悦城控股北京大区副总经理张大全出席本次论坛。

张大全以“焕新城市活力 运营美好未来”为主题，进行了演讲分享，以下为演讲内容。

张大全：最近有两个高频词，一个是“伤绊”，再就是“寒冬”，不知道伤绊这个词是谁先叫起来的，很受伤，磕磕绊绊。寒冬也不太好，大家在这个屋里面的人，谁也不会感觉到太冷，冷和不冷主要看大家的心态，心态调整好了，冬天也一样会温暖。

今天听了郭总等两位的演讲，感觉收获到很多，在中粮地产，我们在这个领域是一个新兵，之前一直以商业、办公、旅游地产做得多，真正意义上的产业领域介入时间还是比较晚。第二，我本人在其他业态参与较多，产业不管是被动也好，还是因势利导也好，在接下来的时间才介入。我接下来跟大家探讨中粮在产业地产的思考，结合案例谈我们的想法。

产城融合，助力城市更新，推动城市的转型升级，适应整个行业的发展，我们面对多元化生活场景的需求，作为城市的开发商也好、运营商也好，还是服务商也好，都应该主动适应这样社会的一个发展，主动迎合发展，提供更多的多元化美好的生活场景。

美好的生活场景实际上离不开的，就是最近几年非常热度的一个词“城市更新”，但是城市更新在欧美市场上，尤其是在欧洲，在上世纪在60年代或者是50年代末期就已经开始提出，在城市发展到一定层级的时候，把单一的生活场景以及一些缺乏服务和大家消费需求上不能得到满足的一定的区域，通过更新改造进行提升进一步发展，实际上在美国80年代之后就很少再有这样的城市更新的发展。但是对中国来讲，我们可能真的是目前智慧发展也好、行业发展也好，面临到一个刚开始起步的时期。但是从另一个角度来讲，城市更新又是一个漫长持续的过程，城市的转型升级每一步都离不开城市的更新，只是看更新的维度大与小，和区域大与小。

在这样的一个过程中，有几大趋势，一个是多元中心，城市一元价值中心向多元价值中心升级，复合场景发展，重度运营，在引导者也好、管理者也好，应该全程思考，每个环节全程参与，站在消费者，站在每一个个体的角度上来提供多重的服务，当然，这里面更有一个产业的思维，因为产业的思维是一个全周期的思维，更是持续的，而非常考验长周期的。

在这个过程中，希望通过重度运营来唤起城市的活力。我们大悦城控股在今年的4月份，中粮集团把港股地产，大悦城地产等两个上市公司进行重新的整合，通过A股众筹的模式重新更名叫大悦城控股，以大悦城为品牌，地产业务、开发业务、运营业务的一个整体品牌。上弦商业、产城核心协同发展，我们通过更多的业态，通过选址和综合的赋能，提升每个项目的附加值，当然也提升整体的一个管理经营的能力。

有几个案例，前边讲过中粮在纯产业地产方面还是一个新兵，所以这些案例可能不能严格意义上讲是产业地产，但是我们认为它最起码是产业地产具有代表性的案例。

首先是西单大悦城，这个项目是在2007年的时候，通过市场的收购，把已经建成的项目收过来，当年进行改造、开业，目前经过了11个年头，每年基本上还是能够保持整体的销售将近两位数的增长，也是在中粮大悦城板块里我们的一个旗舰。

第二是朝阳大悦城，是我来中粮集团第一个参与的项目，当时也是合作的项目，之前从一个土地收购过来，把原来的规划进行调整，把功能布局进行梳理，把原有的多业态进行了规划定义，以商业加公寓两个业态为主复合发展这样一个模式，打造了北京东部超清（音）板块这样的一个商业中心。目前为止能够保持每年两位数的增长，也是成为一个板块的中心。

第三就是祥云小镇，是一个“网红项目”，各个区的一把手带着团队都要到这个项目进行调研，主要以首都夜间经济的样板为调研对象。说实在话，今年这个项目之前我们有一段时间是不良资产，是沉重的包袱，因为最开始做这个项目的时候，当时拿的是地方的一个地王，最开始以住宅为主，希望把它卖掉，剩下一部分商业和写字楼，也能够希望把它区划掉。歪打正着，写字楼卖完了，商业留在手里面。有一段时间想培育两年，找一个合作方，把它推出去，但是发现自己看不好的孩子别人也没人要，所以没办法，只有靠我们自己。因为以前大悦城是做的购物中心的模式，在商业街还没有太成熟的经验，所以在这里边我们把大悦城品牌里边能够适合商机，同时有一个郊区的感觉，在这样的区域怎么样适合，跟周边的生活的人群怎么样契合，把品牌筛选出来，我们给了很多的政策。到目前为止经过了五年的时间，从去年开始，这个项目就已经在市场上反响非常得好，一个是品牌方能够开始赚钱了，因为前几年大家品牌方有的付不起租金，或者付了租金之后大家基本没什么收益。品牌方如果没有收益，实际做一个商业的管理者和持有者，我们是不可能有很好的回报。

去年开始这个项目整体的销售包括租金的收入，包括利润就开始呈现一个非常好的趋势。到今年应该说呈现了一个更好的面貌，现在也有很多的金融机构，希望通过股权或者什么形式来收购，但是一旦把闺女养成了，就不舍得再嫁出去了。

接下来有两个办公项目，一个是目前我们在做的一个项目，这两个办公项目可能有一些朋友比较了解，一个是我们的中粮广场，这是以前中粮集团的办公总部，后来中粮集团搬到朝阳门福临门大厦之后，这个项目变成一个市场化的出租经营。之前有一个进口家具在C座的展区，90年代末期北京进口家具的主战场基本在中粮广场。两年前的时候，我们开始提出把这部分商业进行商改企，那段时间之后，有一段时间也是商改企市场的网红，有很多行业的朋友去这个项目参观过，改造之后有效提升了全楼出租去和出租的价格，当然也是通过了这样更新之后，植入很多的生活配套，包括写字楼板块的3C体系，从这个项目开始进行初步的提出。

第二个项目，也是我本人操盘的一个项目，是我在2013年开始接手的项目。原来是一个低端的百货业态，当然也有一部分办公，后来我们把它随着城市的疏解拆除，清退了100多家商户和租户，安置了300多工作人员，把它定义成甲级写字楼。去年8月1日开业运营到现在，一年多的时间完成出租率92%，租金大概的水平大概每平米十四五块钱，比我的预期，比周边都应该是高30%左右。

这个项目我为什么提出来？我个人认为它是城市中心里面的一个范畴，迎合了非首都城市功能的疏解，相当于腾笼换鸟。同时给整体的产业税的贡献，比原来涨了十几倍，所以对地方政府来讲，对区域整体的价值提升来讲，做出了很大的贡献。

第三，中粮健康科技园，这是中粮旗下的主要方向，大健康的方向。这个项目在房山。之前是一个工业用地，在今年上半年还没有出新政的时候，实际上还是有机会可以销售，最开始没有把它做成我们自己产业的一个可以经营的项目，当时实际上一期出来之后，大家非常踊跃，基本上有很多把它毙掉了。后来不能完全通过销售模式进行去化，但是项目在手里终归还是要做，所以我们跟之前的很多定制包括有些院士，很多的科研机构进行深度的洽谈，我们希望通过长期的租赁经营的模式进行合作。现在效果很不错，二期也基本建成，整体的入住的情况非常好。

以上几个案例仅限于供大家一起探讨，我们目前也是在分管一个项目，叫被迫也好，或叫主动也好，正好迎合了产城融合模式的一个项目，在这里跟大家分享。这个项目在海淀的北部，在永丰板块，在海淀的北部是未来非常有发展潜力的，目前从产业导入包括人群的进入还不是完全成熟的一个区域，我们是通过了多种经济组织的形式进行的一个合作，有一部分是我们通过市场的招牌挂获取的商业用地，还有一部分是跟当地的镇政府一镇一园的项目。同时还有下一级以前村的集体经济组织也持有一部分产权，当然镇里面的集体经济组织是通过转租的农民，都是他最底层的股份。所以这个项目是多元化，多种经济形势融合发展的一个项目。在北京这个项目，未来如果是集体用地，实际上还是有一定的代表性。

做这个项目的时候，我们还是希望把它做成特色小镇的理念，能够形成生产的全周期、生态的多维度和生活的全天候。第一，生产全周期，从发展到成熟，满足不同企业的发展的场景。第二，生态全维度，我们希望依托就近的文化旅游区，包括生态涵养区，把文化、绿色在这里面是一个沉浸式的布局。第三，生活全天候，我们希望在这里面从居住到商业的配套，它是一个完整全园区或者一个小镇的布局，让大家从早上到晚上，从周一到周日全天候享受完善的配套服务。

当然，作为一个产业项目，还是要有很清晰的产业定位，中关村对于海淀北部是有很清晰的定位，聚集到这个地区，我们跟跟海淀园进行了深入的沟通，也是通过规委最后进行落地的，以人工智能、互联网为主导产业，当然这是集合海淀北部，从上地到环保园，中间以人工智能加互联网应用端作为聚集的区域。

之前产业在这里面不是最主要的，作为市场招牌挂来讲，住宅肯定有我们的客群，从商业办公来讲，如果是销售，或者是未来的租赁，实际都跟产业不是完全沾边，但是我们主动迎合产业，希望我们让未来的投资者也好、未来的购买者也好，还是未来进入到这个区域的入驻企业也好，还是要按照一个整体的发展定位，按照一个清晰的方向，大家一起来进行协同，打造一个有机的生态圈。所以这里面的这个项目就融合了商业、产业、文化、科技和居住多种功能为一体，我们觉得它是一个综合性的产业园或者是一个小镇，更贴切一些。

这个项目的整体的规划图，上面一部分是市场招牌挂的商业用地。下面一部分，我们跟政府合作的园区的用地。上面的用地，有国际化人才社区阿尔法学园，有阿尔法之家。二期我们规划了海淀的大悦城，在产业的研发部分更多以产业的定位为主。这张规划图我们大概用了两年的时间，也请了一些专业团队，从产业客群的角度，从生活场景的描绘进行一个综合的整体的顶层设计。这是从商业的角度来讲，有三个层次，一个是集中型的购物中心，海淀大悦城。第二是满足居住，以及办公人群的商业街区，当然在我们的产业园的整个小镇范围之内都有很多散点式的商业配套，它是三个层次的商业配套服务。

从产业的角度，我们希望这里面从创新，从发展，到未来得成熟有三个阶段都可以找到自己打造全生命周期的一个生态服务。从文化的角度，依托故宫北院，有很好的自然绿色的一个生态环境。

3C体系之前在中粮写字楼业务里面，我们有过一些应用，现在逐步成熟，我们希望在产业的产品线里面继续完善和提升这样的一个3C的服务。如果简单地解读，实际上就是一个生活配套，像大悦城旗下的品牌，跟产业和办公结合度更深的品牌放在每个项目里面。甚至说如果有一些项目规模不是很大，不可能做太大型的商业，我们可能也会用大悦城的形式进行配套服务。第二是交流的空间，更多的是希望我们入驻的企业在这里面大家互相能形成碰撞，有更好的一个发展的交流。第三是我们通过自助办公线上的平台来连接B端和B端，C端和C端的服务。

这是在科技发展的角度，关于整体很多智慧园区实际都在做我们的展示中心，里面放了很多的屏幕，是一个怎样的场景。实际在这个项目里面，我们现在跟海淀区做一个智慧城市下的智慧小镇的示范项目。这个示范项目我们希望它超脱于传统的弱电智能化，或者安防，我们希望变成一个平台，入驻很多的产品，包括硬件也好，希望在这个平台上都能得到测试，希望这样的一个测试成果未来能成为企业的一个试验场，当然希望做这样的测试得到一定的认可，因为很少有机会跟每个企业都有自己的实验室，或者再委托实验室，这个成本非常高。这一点我们跟海淀园的科技处正在进行深度的合作。

国际人才社区的一部分，跟北京市委组织部进行深度的合作，希望给引进的战略科学家，包括一些海归人才提供居住服务，更多的是为海淀区的一些科技人才提供服务。

希望这个项目能够综合各方面的资源，包括政府，包括行业，也是非常有幸今天能够参与咱们今天的活动。刚才我也接到了一份非常珍贵的聘书，希望跟大家一起交流，有机会我们一起来多学习、多互动，希望大家在我们的产业行业的推动下，为行业的发展做出更多的贡献。