“因为工程烂尾，施工队的付出全部打了水漂，负责人纪老伯也是欠下了一身债,用他的话说，他的一生都被困在这片烂尾别墅里了。”

——当年别墅群承建商施工队负责人

玉岭山庄停车场的老板纪老伯

深圳最大的烂尾别墅群“玉岭山庄”，位于龙岗区南湾街道有“中国 第y村”之称的南岭村。这片开建于1992年的别墅，共124栋，占地面积3万平方米，因产权纠纷已荒废30年之久。

据参与建设别墅的村民透露，当时买入土地的价格是1650元/平，贝壳找房显示，玉岭山庄旁的万科公园6号参考价为4.7万/平，30年来，这片房产增值近30倍，价值约20亿，但无人敢触碰。

近日乐居Chic姐实探了“玉岭山庄”

带大家一起揭秘深圳最大烂尾别墅群

昔日的鸭屎围

乘改革之风富起来、成为“中国 第y村”

今日，南岭村继续生长

天健已经进驻、旧改利益统筹已启动

总建面约373万方的南岭村等待蜕变

而一旁的烂尾别墅群是否继续被遗忘？

一、深圳最大的烂尾别墅群 “玉岭山庄”为何被“遗忘”？

首先，为何此处早在上世纪90年代就能规划建设100多栋别墅？

因为这里是“中国 第y村”—南岭村。

南岭村发家史

南岭村位于龙岗区南湾街道，面积4.12平方公里，户籍人口800人，外来人口1.5万人，被誉为"中国第y村"。

据2020年发行的《深圳城中村资源大全》一书数据显示：2020年深圳城中村资产榜前三的怀德、南岭和大冲，分别超过1000亿、500亿和400亿

一条历史数据显示，2018年，南岭村集体经济固定资产约35亿，村民年收入约15万元。

而改革开放之初，南岭村又脏、又乱、又差，号称“鸭屎围”。

1980年为了建立经济特区，政府大幅征地开展基建，南岭村第y生产队拿到了第y笔43万元的征地补偿款。生产队用这笔资金引进港资兴办了南岭村第y家来料加工厂，这成为南岭村日后迅速发展的重要基础。

南岭村在1986年建起了第y个工业区，使经济快速实现了农业经济向工业经济的飞跃。

至1991年底，南岭村人均集体分配已超过1万元。

1994年，深圳颁布《深圳经济特区股份合作公司条例》，南岭村正式成立了股份合作公司，把村里的部分集体资产转为村民的个人股权，使村民人人有股权，年年有红利。

2015年，一场新的变革在这里兴起。从过去种田、“种”房子，到现“种”高科技公司，搞起股权投资。公司与清华启迪、英国牛津大学合作建设科技园、设计研究院，租金不再作为主要收入模式，而是通过股权获利。

南岭村先后对外投资60家企业，包括：南岭富盈投资有限公司、南岭投资有限公司、南岭物业管理有限公司、南岭祺盛投资有限公司、南岭股份合作公司求水山酒店公司等。

而在南岭村一路向上的同时，而一旁的“玉岭山庄”别墅群却停止了生长，两者相伴已近30年。这片庞大的烂尾别墅群在“中国第y村”的阴影里，似乎要被遗忘。

回看“玉岭山庄”烂尾史，与其他烂尾原因并无异样，资金断裂、司法纠纷。

“玉岭山庄”争夺战

上世纪90年代初，开发商深圳鑫城实业发展公司（后更名为“深圳市通发业实业发展有限公司”，下称“通发业”）与深圳国土部门及南岭村签订三方协议，开发建设“玉岭山庄”项目。

1992年，正式开建。

1994年，开发商向原深圳市规划国土局龙岗分局申请完善该用地手续，并于1996年缴交了200万元首期地价款，但之后资金链断裂，未能缴清地价款，也因此未能完善征（转）地手续，别墅项目烂尾。

2005年10月，承德市双桥区人民法院作出（2001）双桥执字第108号民事裁定，裁定将“玉岭山庄”94栋在建别墅依和解协议抵顶给承德市郊区裕华农村信用社，抵偿全部债务。

2007年2月，承德市双桥区人民法院作出（2001）双桥执字第106—1号民事裁定，裁定变卖“玉岭山庄”94栋在建别墅，并强调法院对“玉岭山庄”有处分权。

随后，深圳天华源置业发展有限公司（下称“天华源置业”）就94栋别墅的变卖跟法院商谈，最后商定以1000万元的价格买下了94栋在建别墅。

2007年3月，承德市双桥区人民法院作出（2001）双桥执字第106—2号民事裁定，裁定“玉岭山庄”别墅归买受人天华源置业所有。虽是天华源置业出面买，但实际付钱的是恒发公司。

此后11年，“玉岭山庄”都是由恒发公司控制和管理。

2017年12月3日，中润信德与原开发商通发业大股东赵文瑜签订了股权转让协议，协议约定赵文瑜将其所持通发业的85%股权转让给中润信德。

中润信德因此以通发业实际控制人和权利人的身份提出执行异议，要求撤销2007年的裁定。

法院以“法院无处分权”为由撤销了其11年前作出的确权裁定。“玉岭山庄”的94栋别墅资产将归属承德市郊区裕华农村信用社。

而现在中润信德拿着裁定书代承德郊区裕华农信社找买家接盘“玉岭山庄”别墅。

现阶段尚无定论，据企查查显示：

鑫城实业发展公司法人邵金海被法院列为执行人，且限制高消费。

通发业大股东赵文瑜也因股东资格和合同纠纷被起诉。

自2016年就有消息传出，“玉岭山庄”烂尾别墅将被拆除重建为学校，但今日并无确切消息。

该地块规划性质部分为二类居住用地+商业用地，部分为教育科研用地。地块性质也会是重新建设的一大影响因素。

沉寂或者被遗忘的“玉岭山庄”，或许会占据一个人的大半生，但不会影响城市发展的车轮滚滚向前。

一旁的南岭村继续生长，寻求蜕变。

这项堪称布吉巨无霸级别的旧改，会不会促成“玉岭山庄”复活呢。

二、谁将破局？布吉新一轮旧改来袭

2021年下半年，南岭村旧改利益统筹已启动。

2021年11月初，公众号“南岭村社区党群服务中心”发布公告称，龙岗南湾街道办事处成立了“房屋信息登记”工作组，对富璟花园、南洋花园、荔枝花园开展房屋信息登记工作。

而天健集团也于2021年9月创建了“天健南岭前期服务”公众号，持续更新相关信息。

深圳市属国企天健集团于2021年5月中标龙岗区南湾街道南岭村社区土地整备利益统筹项目前期服务商。

据公众号显示，现阶段正进行“四大花园”（即荔枝花园、南洋花园、富璟花园、玉岭花园）的入户测绘工作。

南岭村社区土地整备利益统筹项目，建面达到373万平方，占地达到250万㎡，属布吉巨无霸级别旧改。项目地处布吉中心，南临求水山公园，附近有地铁3号线的大芬站、深圳东站、木棉湾站、丹竹头站，还有规划中17号线南岭站。

布吉南岭村城市更新（南岭村社区土地整备利益统筹项目），是龙岗五个重点利益统筹项目之一，2018年就研讨，2020年启动可行性研究，2021年龙岗开会部署重点项目更新，5月南岭村社区土地整备中标者深圳市天健（集团）股份有限公司胜出，开展此项目前期服务，之前还有深圳建设集团、建安集团参与竞争，最后由天健拿下。

南岭旧改之外，附近还有招商三联旧改、布吉新城更新、三联松元头片区旧改、布吉南门墩旧改等改造。曾经被称为“深圳的小香港”的布吉又迎来一次蜕变机会。

布吉靠近罗湖，距香港新界仅8公里，布吉位于深圳市中部，广深铁路和京九高速穿境而过，交通发达，优越的位置让布吉曾经成为“香港人的定居地。”

深圳继续飞速发展，一路向西，罗湖的中心地位已悄悄转移，布吉这片罗湖的“后花园”也消退了繁荣与活力。

繁华过后，一些历史遗留如因各种原因停滞生长的建筑，犹如坚硬的骨头，在飞速变化的城市面貌中成了相对稳固的时间坐标。

“盘活”之路漫漫

早在2004年，深圳就公布过一张城市“问题楼盘”名单，数量最多的，当属罗湖，一共有14个。

转眼18年过去，被复活的建筑寥寥无几，罗湖的“大金牙”建筑新世纪广场被万科盘活、新世界大厦被佳兆业盘活、深中学区房德宏天下也终于入市。

坐落在深圳最繁华的东门商圈的新世纪广场，由两幢高达45层楼高的塔楼组成，黄金外立面让人过目不忘，始建于1993年、1998年主体封顶、2001年因开发商资金链断裂工程全面停工。

烂尾14年之后的2015年，万科以4万元/平方米，总耗资33.8亿元的价格接手，并于2016年更名为“万科深南道68号”入市，2018年加推办公产品，均价60000元/平方米。

同属人流兴旺的东门商圈的新世界大厦，建于1993年、1995年封顶，1996年因开发商破产导致资金不足，牵涉经济纠纷停工。

在整整烂尾了22年之后，2017年被佳兆业正式收购，2019年新世界大厦获现售许可证，共备案924套房源，均为商务公寓产品，户型建面约17-74㎡，均价约6.6万/㎡，单价区间在5.5-7.8万/㎡，总价区间在98-476万/套。在深圳有“旧改之王”的佳兆业，加上新世界大厦，成功盘活了深圳4个烂尾项目。

同样地处罗湖繁华商圈，位于罗湖区田贝三路与文锦路交汇处东侧、茂业集团开发的德弘天下华府，也有10年的“沉睡期”，项目自2009年2月开工，2010年11月封顶后一直未对外销售。最初开发商为了应对政府的“90/70”政策，设计了众多双拼和三拼228-1000㎡的大户型，但随着2010年深圳限购令的出台，双拼、三拼的房源有价无市，德弘天下就此沉寂。

2020年初，德弘天下华府终于拿预售，推1700套主力户型为约69—76㎡2-3房平层住宅以及463—466㎡复式住宅，单价区间在4万/平—12万/平。

不过德弘天下华府的小户型是由原来的多拼大户型拆分而成，阳台由原来的半圆形拆分为两个“三角形”。户型问题多被公众诟病。

为数不多的盘活案例，虽然不尽完美，但在深圳这座土地资源稀缺的城市依旧显得弥足珍贵。

消化这些坚硬的“骨头”，是缕清和协调各方利益的过程，也是让城市局部焕发新生的机会，也是让那些被困于烂尾项目的个体获得喘息和自由的机会。