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昨天，网红板块三墩北， 领出了一张新预售证。

主角是银城·云谷天境，2幢11层小高层，约129㎡四房共88套，均价29300元/㎡（装标3500元/㎡）。

当然，大家最关心的，肯定是价格涨了没？

从表面看涨了，似乎有一些幅度。今年3月初，西湖国际城最后一批高层房源，毛坯均价23254元/㎡；再往前的1月，绿都·云和湖精装高层，均价26900元/㎡（装标3500元/㎡）。

去除精装修，每平方米大约往上抬升了2400-2500元。

不过，由于物业类型不同，价格仍然不算是突破。简单地说，高层本来就要比小高层便宜，比例大概是1比1.1。

按照这样的逻辑推算，云谷天境毛坯均价25800元/㎡，再除以1.1的系数，即23455元/㎡。仅比西湖国际城贵了200元，和云和湖更只差55元。

价格基本算持平吧。

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实际上，杭州主城范围内，三墩北已是房价最低板块之一了。

我粗粗排查了一遍，主城均价3万以下（高层）的板块，选择余地真的很小。下沙大学城北，是其中一个。

目前板块在售的龙湖·春江天越，高层均价2万4，洋房均价2万9。

还有江干区的长睦，也是其中之一。7月初刚加推的杭房·御东方，精装高层均价26300元/㎡。

之江去年开出的滨之江，精装是2万8。

不过，位置更好的祥生·云境上个月领证，小高层均价38600元/㎡。即便去除5000元/㎡的装标，再除以1.1，毛坯均价仍超过3万。

现在的悬念是，比滨之江更远的双浦一带的纯新盘云都汇，会开多少价格？

可以看到，高层均价3万内，基本是主城区的边缘地带了。但三墩北胜在西湖区教育资源、云谷规划，城西科创大走廊，及较为明显的价差，成了毫无疑问的最火板块。

杭州迄今为止的13个“万人摇”，3次出现在三墩北，且全集中在西湖国际城。

“3次万人摇”的红盘，全杭州仅出现在三墩北。不过，累计出现3次“万人摇”的板块，还有良渚新城（未来城2次，澜天1次）。

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都说三墩北价差大，到底有多大？

随着西湖国际城二手房的陆续成交，答案已经越来越清晰。

5月至今，项目已累计成交近30套二手房，最低单价22389元/㎡，最高单价36891元/㎡。近期，89㎡小户型成交价，平均3万3左右。

这样一看，去年2万2或2万3买入的幸运儿，不到一年时间，每平方米已获利万元。

但直接拿西湖国际城和云谷天境进行对比，又不太合理。

因为两者直线距离超过1公里，中间还隔着一条杭长高速。此外，西湖国际城的学区更出色，是求是星洲二小。

东侧一路之隔的龙湖·水晶郦城，才是更好的参考标的。

不过，实际二手房成交价相差并不大，甚至还要高一些，基本在3万3到3万6之间。从绝对值看，云谷天境存在万元左右的倒挂，红利指数明显。

单从一二手倒挂方面看，三墩北真是神一般的存在。

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云谷天境体量适中，约9.2万㎡，由3幢叠墅、2幢小高层和3幢高层组成。

今年4月，首开精装叠墅，均价34749元/㎡，中签率36.9%。

那么，在当前火热行情下，这次加推小高层，中签率会有多低？或者有无可能成就下一个“万人摇”？

目前来看，“万人摇”难度很大。

首先，虽然价格体系整体没涨，但绝对的单价高了很多。对大多数刚需和投资客来说，相比物业类型的差别，他们更注重价格门槛的高低。

其次，也是最重要的一点，本次所推房源，均为129㎡四房改善户型，平均总价370万左右。

光总价，就足以把不少购房者挡在门外。

毕竟杭州目前为止的13个万人摇，只有创世纪单价是超过3万的。

除了奥体这类超级板块，总价一高，万人摇就不太现实。以今年3月创下“万人摇”的华夏四季为例，当时单价26500元/㎡，最小户型有89㎡。但两个月后再开，因物业类型变化，单价变成29700/㎡，户型127㎡起，登记人数就只剩5000多户了。

所以，云谷天境摇号热销肯定没问题，毕竟价差摆着。但想要创造一个超低中签率，又很难，因为总价也摆在那里。