乐居买房讯（编辑 陈桃 来梦诗）9月23日，重庆楼市“限售令”期满两年，一大批禁售住宅房源将陆续涌入二手房市场。

政策回顾

2017年9月22日，重庆市国土房管局出台《关于加强主城区新购住房再交易管理的通知》。根据通知，9月23日起，重庆市主城区新购新建商品住房和二手住房须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易。

认定标准：

1、新购买新建商品住房的认定时间以商品房买卖合同网签时间为准；

2、新购买二手住房的认定时间以取得产权登记受理通知书时间为准。

重庆市政府官网截图

今日，乐居致电渝北区、巴南区、大渡口区等几处不动产登记中心，了解政策执行详情。

工作人员均表示，政策中提到的新购商品住房网签时间和新购二手房产权登记受理通知书时间仅为限售房源的认定标准。其中，新购商品住房则是以房产证登记时间为准。简单说，就是拿到房产证后两年才可以再次售卖。

  市场调查

  1、二手房挂牌数量增涨

目前，从链家挂牌二手房源信息看，重庆主城区共有约108169套房源挂牌在售。一旦9月23日“限售令”解冻后，这一数据势必出现明显持续性增长。

据克而瑞重庆机构数据统计，2017年9月23日至2017年12月31日，重庆主城区共成交商品住宅约73669套。意味着，今年第四季度，73669套“解冻”房源可以进入二手房市场挂牌销售。

另外，在2017年9月23日后新购买的二手住房也将陆续“解冻”，再次进入二手房市场挂牌销售。

这些房源的集体入市，将使得二手房市场挂牌房源数量猛增。

  2、渝北区挂牌二手房更多

从链家挂牌发布的二手房源信息看，渝北区、南岸区、沙坪坝区挂牌二手房数量排名前三。渝北区二手房挂牌数量约28302套，南岸区、沙坪坝区、江北区、九龙坡区的二手房数量也在10000套以上。

 3、二手房卖家降价甩房

9月23日，重庆“解冻”房源将陆续入市。今年，重庆二手房房源价格也出现了小幅度下降，不少投资者选择提前降价出手，避免与“解冻”房源正面价格竞争。

据贝壳找房数据显示，近期重庆多套二手房源降价，其中，南区和北区降价房源较多。从降价幅度来看，多数在20-70万方左右。值得一提的是，南岸区的阳光100喜马拉雅降价幅度最大，达到70万元。

数据来源：贝壳找房

从二手房均价来看，去年9月重庆二手房均价接近13000元/平方米，并持续下滑。今年7月份重庆二手房均价将至12035元/㎡，8月份二手房均价再次下降至12025元/㎡，环比降0.08%，同比去年同期下跌7.26%。

数据来源：安居客

某地产中介门店置业顾问表示，今年上半年，卖房、买房的顾客都有明显的增量，双方价格商议的空间也相比去年更大。

  4、一二手房价格倒挂

乐居调查显示，目前，有部分楼盘出现了一二手房价格倒挂的现象。

巴南区保利大国璟目前在售建面108-110㎡洋房，均价9700元/㎡，同样面积的洋房，二手房均价在10000元/㎡左右。

江北区龙湖春森彼岸目前在售套内面积130㎡高层，均价22000元/㎡，同样面积的高层，二手房均价在23000元/㎡左右。

一般情况下，新购买期房房源交付期为两年。9月23日“禁售令”后新购住房，两年后接房，便可直接“解冻”转手，这对目前在售的同楼盘在售新房、二手房均有一定影响。主要体现在一二手市场争抢同一批购房者，势必在价格上正面冲击。

所以，作为购房者而言，在同一楼盘选择上，更加愿意购买价格更加便宜的新房，而非二手房，这对二手房市场来说，并不是一件乐观的事。

  业内观点

那么，9月23日重庆“限售令”解冻后，对重庆房地产有怎样的影响呢？是否会对房价、新房市场有明显影响，并成为重庆楼市一个重要转折点？

克而瑞重庆机构认为主要有以下几个方面的影响：

  1、小批量二手房挂牌量增长不会影响新房市场

重庆限售政策的解冻，直接影响未来一段时间内二手房挂牌量持续增加，甚至是出现二手房价格与新房价格的倒挂现象，二手房挂牌价和成交价也将有所回落。

但是，首批限售解禁只是部分二手房可以出售，并不是大批房源入市，小规模的批量二手房入市，并不会给新房市场带来太大的冲击。

  2、对炒房者影响较大，对刚需购房者影响微乎其微

重庆限售政策的出台，主要是针对楼市过热，炒房过度而导致的房价上涨过快，对于不同购房者来说，限售政策解禁所产生的影响是不同的。对刚需购房者影响微乎其微，对投资者则有一定影响。炒房者若急于套现，投资回报率将受到影响，甚至是亏本。

  3、对新区新房源、大户型改善型产品的冲击较大

对区域配套尚不成熟、高地价、高房价的新区新房源的冲击较大，对面积较大的改善型产品影响较大。

4、二手房价将进入下行通道，新房价格不会有大波动

目前，重庆对新房售价的涨跌控制严格，四季度新房价格不会有较大波动。

二手房售价以市场需求为导向，不受限价政策的影响，在大量二手房房源持续增多的情况下，受供应段增多的影响，二手房价格有可能呈现下降趋势。

  5、短期内出现一二手房价格倒挂现象，但不持续太久

目前，重庆市场出现的二手房价格倒挂现象，主要是受房价上涨较快，以及政府限价双重因素影响造成。但是，随着同区域内地价上涨，未来新项目房价将逐步拉近与二手房房价的距离，甚至超过二手房房价。