凤凰网财经讯 9月21-22日，为进一步提升粤港澳大湾区国际竞争力，在内地与港澳金融市场合作日益紧密大背景下，“凤凰湾区财经论坛2022”在香港、内地同步举行，论坛由凤凰卫视、凤凰网联合多方发起，并获得十余家学术机构的支持。围绕“变局与信心”主题设置多场论坛，深入探讨大变局下的全球经济挑战、中国金融开放下的大湾区使命、金融助力粤港澳大湾区建设、香港资本市场引领与驱动等重要议题。
在此次论坛的“地产周期：前景与困局”环节上，国民经济研究所副所长王小鲁以“土地财政的过去、现在和未来”为题发表了重要观点。王小鲁表示，据全国人口普查数据，2020年全国城镇居民人均住房建筑面积37.6平米，加上空置房和房地产企业正在施工的住房和待售住房，全部完工销售后全国城镇住宅存量估计超过490亿平米，城镇人均住房建筑面积近54平米，折合居住面积近38平米，已接近发达国家水平，城镇住房已接近饱和。
国民经济研究所副所长王小鲁
王小鲁认为，假设今后到2035年城镇化率再提高10个百分点，达75%，城镇人均居住面积提高到42平米（建筑面积60平米），城镇充其量还需新建147亿平米住宅，未来14年，平均每年只需新建10.5亿平米住宅，城镇住房就将完全饱和。而过去3年，平均每年新开工住宅面积15.9亿平米。
王小鲁指出，今后房地产业哪怕只保持现有建设规模不再扩大，平均每年都会有1/3新建住房过剩。
对于当前房地产现状，王小鲁认为，需要要有合理的政策和改革措施来应对。
王小鲁建议，可以延长还贷，清理坏债，整顿金融，“货币当局可能需要释放一定量货币缓解资金周转困难，并降息减轻企业负担，但仍须坚持货币总量控制，不搞大水漫灌。”
此外，王小鲁还建议，回归保障房商品房双轨并行，政府收购适用的滞销房产转为廉租房公租房，并扩大保障房建设。“这既减轻房地产业和银行业的冲击，又将分步满足中低收入居民的保障房需要；对土地交易大幅增值部分征收土地增值税，用来补充公共服务和社会保障资金的不足。”王小鲁说。
本次论坛由东方豪华旗舰MPV红旗HQ9首席战略合作支持，并获得国家金融与发展实验室、香港中文大学（深圳）、上海交大上海高级金融学院、德鲁克管理学院、法国里昂商学院等学术机构支持，以及本论坛指定用酒赤水河左岸庄园酱酒青花郎的特约支持。同时邀请到中国基金报、星岛新闻集团、香港大公文汇传媒集团、明报、香港商报、亚洲周刊、紫荆杂志社等媒体机构合作。