| PART 1 |

余杭、钱新二期、临平、临安、钱塘区相继发布了2022年供地计划，仅有萧山还巍然不动。

但是在新房市场，特别是奥体、世纪城新房的火热程度又在整个杭州排在前列。

举个例子：年前的星潮映象府，内卷到E类人才入围社保138个月，无房、有房全面封顶，从而诞生出了8.5新政后杭州唯五的限售盘。

同样，在奥体、世纪城、滨江三大供应奇缺的高光板块光环效应下的市北，也有着首开中签率低于10%的滨涛映月、多次10%以下的花宸里等众多粉盘，无愧为2021年粉盘板块；

加上最低摇号中签率仅5.79%南部新城、5.8%的宁围，这些板块一起顶起了江南的热度。

但2022年世纪城供应端就傲世邸、星潮映象府两盘；

市北绿城两个、滨江一个新盘；南部新城仅有尾盘和还未上市的两盘；

宁围也只有宁望府一盘；萧山科技城仅有滨望雅庭续销以及钱江蓝湾仅剩的一幢楼……2022年年初，这些红、粉板块几乎都面临断供危险。

好消息是，网传萧山区2022年首次集中土拍上有24宗土地会上市，其中涉宅用地22宗，总计约214万方。

其中供地大户是宁围，包括2021爽约的2宗未来总部社区总计4块；其次是3宗地待出让的湘湖新城；2宗出让的则有钱江世纪城、南部新城、会展新城和临浦；浦阳、戴村、益农、党湾、进化、河上等板块也分布有1地块待出让。

| PART 2 |

钱江世纪城1号地块（序列编号，非出让编号，下同）隔仁孝路紧挨奥体印象城，南面临扬帆路，隔扬帆路西南侧就是次新房檀悦、天赋，西面至盈丰路。

地块南北纵深仅120米还要保持建筑退让，加上高达2.7的容积率，舒适度可以想象。

2号地块位于奥体板块，隔飞虹路斜对角是嘉品。

地块东至笃学路、西至利丰路、北至望博路，离6、7号线换乘站奥体中心站约700米不到，劣势是地块可建总建筑面积仅7.5万方，还是商住+4.2容积率，舒适度略差。

| PART 3 |

7号市北地块，东面紧挨宁税路，南面邻建设三路，对角与即将于5月首开的绿城市北2021-20号地块对望，西至规划经十路与绿城46号地块相邻。

地块距离地铁2号线、7号线换乘站建设三路站约800米。

| PART 4 |

宁围是今年首拍供地大户，共计4宗地，其中包含2021年三拍爽约的宁围未来总部社区首次出让的2块地。

宁围未来总部社区是宁围对接杭州拥江时代江南岸CBD地标板块，对接的是世纪城和亚运村之间的留白，未来规划与钱江新城相媲美的——钱塘湾未来总部基地，也是宁围未来重要的产城融合城市战略规划区。

虽然地块不大，5号地块总建面仅约8.3万方，6号地块总建面仅约6.6万方，但某种意义上，这两宗地揭开了决定宁围的未来价值高度的开发序幕，意义重大。

另外2块，3号地块是隔建设四路与宁围今年首开新盘宁望府相望，东边紧挨通城快速路，西面为万向路，步行到7号线新兴路站约700米。

地块可建总建面近10万方，大小和规整度优于宁望府。

另一宗宁围初中旁总可建建筑面积仅3万方的mini商住用地。

| PART 5 |

南部新城蜀山单元共两宗地，都在萧然西路与晨晖路交叉口，一南一北两块地紧挨在一起。

两地块与地铁2号线曹家桥站、开元广场综合体、萧山城市文化公园等配套直线距离约700多米，配套丰富。

地块劣势是两块地面积都偏小，中间有规划道路穿过，如果合二为一一同拿地、建设，规模上能稍作弥补。

| PART 6 |

湘湖新城三块地一块商住、两块商业用地，都集中在闻堰老街。

12号商住地相对于沿江2宗纯商地，略微靠后，但依然是中低密沿江楼盘的特性，再加上网传杭州地铁四期4号线南延和南北快线经过的预期，断供多年的闻堰板块迎来旧改的新一轮春风，期待地铁批复的实现，给这板块雪中送碳。

| PART 7 |

8号地块位于新街，与新农都市场物流会展中心隔建设四路相望。

优势是与地铁7号线新汉路站出入口仅约100米，5站就可以到奥体中心站，劣势是新农都市场农产品集散、物流的环境，大车进出对居住品质影响较大。

9号萧山南站地块，南边不远处是彩虹快速路，西边不远处是通城高架，最近的新盘是山澜桂语轩。

会展新城2宗，一块商住，一块人才。15号商住地块离1号线延伸段大会展中心站仅约500米，距离适中，地铁房属性明显。

17-24号地块分别位于临浦、浦阳、戴村、益农、党湾、进化、河上等乡镇板块。

其中20号戴村地块位于时光之宸南面，东北斜对角就是在建城南银泰，再东边是规划时代大道快速南延部分，配套相对更好。

| PART 8 |

总的来说，如果按照网传2022年萧山首拍这些地块，整体来看，以十四五供地计划中萧山区年均320万方来看，首批就超过整年度计划的61%。

但尽量避免亚运年的工期影响，早出地多出地，倒也合乎常理。

按板块来看基本原则就是雨露同沾。

但热门板块奥体、世纪城这两块宅地分量、体量明显不足，即使加上星潮映象府、傲世邸，也难以扑灭核心区需求这把火焰。

还得寄托在二次、三次集中土拍，再出些压箱底的宝地，平衡需求，降低热度。

另一方面，宁围未来总部社区的启动，意味着并没有多少城市割裂感的奥体、世纪城的东翼，有大片的供应能够补仓，如果这块拼图拼完整，宁围就可以踏实的作为世纪城替补。

市北虽然仅有一宗地，但是加上2022年上半年就可以入市的绿城市北两盘，滨江一盘，市北新盘也能凑够一桌，供应量能够有所保证，下半年二、三拍再安排增项，就可以保证平衡。

对于长期供应充足的南部新城，两块地还是略显不够看。

湘湖新城重启供应，沿地铁四期做铺排也是个思路，至于乡镇的旧改新盘，对于刚需来说自然多多益善。

总体期待杭州供地平仰热度的萧山，2022年能尽量挤出点好地，让市场平稳过渡到“白银时代”，杭州的“黑铁时代”还远未到来，至少需求热度层面如此。