乐居买房讯（编辑淙淙），9月4日，上海宝悦房地产开发有限公司以9.14亿（91363万元）拿下青浦区盈浦街道观云路南侧23-01地块，出让面积38648.6平米，容积1.5，成交楼板价约1.58万元/平（15759.6元/平米），溢价率12.6%。

现场竞拍图

地块总范围：东至黄泥娄路，南至三分荡路，西至青泰路，北至观云路。

地块位置图

虽然本次出让的商住地块位于郊环线（上海绕城高速）以外，但是周边的配置甚至可以和市区有的一拼，地块直线距离约500米处有17号线淀山湖大道站，沿着青泰路步行约200米可至青浦万达茂。

地块北侧住宅小区密集，且多为目前仍在售新盘以及近年竣工的次新房，居住环境佳，周边人员素质也相对较高。另，淀山湖大道本来就是一处景区，再坐一站地铁则为朱家角景区，两站地铁即到达东方绿洲，在上海，能便捷往来知名景区且周边商业轨交配套齐全的板块，并不是很多。

一手房市场：新房均价4万出头 主力房源偏向刚改

根据乐居楼盘库显示，淀山湖板块新盘有5盘，在售房源主要为刚需房源，均价在4万/平米出头，最低单价为东渡悦来城，3.85万/平米。

另，板块中的东原碧桂园于9月1日拿证，目前正在认chou中，预计推出房源392套，其中主力户型为建面约90-100平的房源，带装修交付，配备中央空调、地暖、新风系统等设施。居住空间开阔，为片区内层高较高的项目。

板块及周边新房

再来看淀山湖大道前后1站的一手房楼市情况，前一站的漕盈路，供应面积和单价基本和淀山湖持平，而朱家角板块，则以别墅房源为主，单价普遍不过4字头，仅有金地水悦堂，单价在4.2万/平米。

二手房市场 ：多为次新房且挂牌价倒挂一手房约2千/平

二手房方面，地块周边次新房小区，交房时间均在2015年以后，不过值得注意的是，这些次新房小区的二手房房价相较于在售新盘，有些微倒挂现象。如，首创禧悦前期房源二手房挂牌价4.3万/平，一手房在4.08万/平米；东渡悦来城二手房均价在4.2万/平米，新房建面虽然比较大，但是均价仅3.85万/平米。

地块周边二手房

17年挂牌总价12.75亿元无人问津 2年后再度挂牌下调4亿

根据上海市规划和自然资源局官网显示，该幅地块曾于2017年7月挂牌，当时的起始总价为12.75亿元（127541万元），起拍楼板价约2.2万/平米，当时17号线处于在建还未通车阶段。

上海市规划和自然资源局官网截图

由于青浦区盈浦街道观云路南侧23-01地块未有竞买申请人，故中止出让。时隔2年，该幅地块再次挂牌，地价相较之前下调了约4.65亿，相当于总价的36%，楼板价从2.2万/平米调整为1.4万/平米，虽然17年、18年也不乏有地块中止出让，19年挂牌时下调总价的，但是该幅地块幅度较大，比较少见。

总的来说，早在17号线还在建的时候，不少开发商已经纷纷在规划站点周边拿地入驻。该幅地块由青浦本地开发商获得，即使经过51轮报价，其成交楼板价都较17年挂牌价低了不少，周边新房均价多为4w+，给开发商的空间还是较大的。

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