“现在房地产行业融资相对分化，资质比较好的公司成本会低很多。这实际上就是信用价值。”一位非银金融人士对记者透露。记者获取的数据显示，随着今年5月份以来房企融资规模发生了明显的变化。其中，第三季度95家房企融资额为3187亿元。不过，大型房企融资环境依然较好，一方面银行授信较多，另一方面，再融资成本相对较低。因此，有分析认为，未来行业分化会继续，其中，大房企获取资源的能力进一步提升。

95家房企三季度融资3187亿元

作为资金密集型行业，融资能力是衡量企业竞争力的核心指标之一。因此，不少市场人士对房地产开发商，特别是上市公司的融资能力格外关注。记者获取的数据显示，今年私单季度，典型房企融资额同比增加了约12%，部分月份的融资对面为年底低位。

据克而瑞监测数据不完全统计，2019第三季度95家典型房企融资额为3187亿元，同比增加了11.6%，环比增加了0.85%。主要是7月上旬房企抓紧窗口期积极融资，单月融资额出现了强力的反弹，达到了1646亿元，仅次于今年1月份；8、9月份在融资环境变化的影响下，房企融资开始收缩，单月融资规模降至770亿元左右，处于年内低位。前三季度，房企累计融资总额为10940亿元，同比增加1.3%，基本与去年同期持平。不过，从单个企业来看，有50家房企的融资规模同比增加，其中有34家房企的融资增幅超过50%。2019前三季度融资超200亿的企业有17家，与去年持平。

值得注意的是，在结构方面，一方面，境内债权融资占比大但境外融资占比提升快；另一方面，股权融资增幅超出市场预期。数据显示，三季度房企境内债权融资1653亿元，同比下降6.9%，环比下降5.6%。境外债权融资占比较第二季度继续上升了7.2个百分点至40.5%，境外债权融资额达1291亿元，同比增长55.1%，环比增长22.7%。

与此同时，2019年前三季度，房企股权融资达378亿元，同比上涨77.6%，超出市场预期。其中，融创、融信等增发新股筹集资金。

上述非银金融机构人士告诉记者，目前房地产企业融资规模确实有变化，一方面是政策引导，今年5月份以来，银保监会加大了对包括银行、信托等在内金融机构违规涉房贷款监管力度。7月12日发改委发布通知，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，提高了对房企发行境外债的要求。另一方面，房企地产企业也主动降低杠杆，减少或控制借债规模。

大型开发商发债再融资成本优化

有意思的是，数据显示，在融资环境已经发生变化的背景下，房企融资成本呈现分化趋势，其中，大型优质房企，再融资成本继续优化。其中，碧桂园今年7月底最终确定发行的债券票面利率为5.14%，9月份进一步下降为4.5%，远低于行业平均标准。

根据克尔瑞数据，2019年前三季度，房企债券类融资成本6.88%，较2018年全年上升了0.67个百分点。从单个企业的融资成本来看，有55%的房企的发债成本较2018年全年下降，45%的房企融资成本较2018年全年上升，融资成本上升的企业多数成本增幅相对较大。

  记者梳理发现，大房企融资成本持续优化。7月31日，据上交所消息，碧桂园发行的不超过58亿元（含）的公司债券（第二期）票面利率定为5.14%。9月12日，碧桂园发布公告称，该公司全资附属卓见国际所发行于2023年到期的78.3亿港元有抵押担保可换股债券利率为4.50%。根据半年报，碧桂园今年上半年实现归属本公司股东权益的合同销售金额约人民币2819.5亿元，实现总收入约2020.1亿元，同比增长53.2%。股东应占利润约156.4亿元，同比增长20.8%。净借贷比率由2018年6月30日的约59.0%下降至今年同期的58.5%。

另外，万科、远洋集团、保利、招商等行业龙头公司融资成本都相对偏低，如远洋集团三季度发行的6亿美元票据，融资利率只有4.75%。

因此，有分析认为，从整体来看，房企负债可能进一步上升，财务成本也会提升，但行业会继续分化，优质的大型房企融资成本下行趋势暂时难以改变。