新冠肺炎疫情期间，美国房地产市场并未遭受太多打击，房价反而节节攀升，但外国买家对美国住宅房产的投资却出现明显下降。
7月底，全美房地产经纪人协会(NAR)发布的《2021美国住宅市场国际交易报告》(下称“报告”)显示，2020年4月至2021年3月，外国买家一共购买了10.7万套美国住宅房产，投资总额为544亿美元，同比分别下降31%和27%，均为自2011年以来的最低水平。
报告显示，从投资总额看，中国、加拿大、印度、墨西哥和英国是美国住宅市场的前五大海外买家来源国；不过从购房总数(套数)看，来自中国的买家从榜首跌至第三位，这是2015年以来的首次。
居外IQI集团联合创始人、执行董事长奇米尔(Georg Chmiel)对第一财经记者表示，2019年时，美国房产在居外网亚洲买家的优先购房目的地中还只是排在第四位，但2020年时对美国住宅的询盘量已快速攀升至榜首。去年美国新冠肺炎疫情暴发后，美国楼市先冷后热，房价一直保持上涨趋势，跟全世界的投资者一样，亚洲买家也喜欢买涨不买跌。但由于疫情期间诸多的旅行限制，同时获得美国签证相对不易，因此部分买家只能将他们的需求从美国转移到其他国家。
中国、加拿大买家位居前二
上述报告显示，2020年4月~2021年3月，中国买家在美国住宅市场的购房总额为45亿美元，仍然高居国际买家第一，但与上一个统计周期的115亿美元相比，下跌超过60%。
排名第二是来自加拿大的买家，购房总额为42亿美元，上一个统计周期为95亿美元；排在三到五位的分别是印度(31亿美元)、墨西哥(29亿美元)和英国(27亿美元)。其中来自英国买家的购房总额是前五名中唯一逆势上涨的，上一个统计周期为14亿美元。
NAR首席经济学家劳伦斯·云 (Lawrence Yun) 表示，鉴于新冠肺炎疫情大流行导致的封锁和国际旅行限制，过去一年外国买家在美国购买住宅出现大幅下降并不令人意外。即使外国买家减少，也并不影响美国房地产市场的持续火爆。
“随着旅行限制的逐渐放松和外国学生逐步重返美国大学，海外买家购买美国房产的人数可能会有所增长。”劳伦斯·云称，“不过，高房价和持续的库存短缺可能会对买家构成挑战。”
NAR的报告还显示，国际买家所购买的住宅价格中位数为35.18万美元，比同一周期内的美国住宅销售价格中位数(30.55万美元)高出了15%，价格差异主要反映了外国买家所热衷购买的房产的地段和类型。其中，来自中国买家所购买的住宅价格中位数最高，为47.65万美元，考虑到超过34%的中国买家把房子买在了加利福尼亚州，这样的结果并不令人感到意外，因为加利福尼亚州的房价是美国最高的地区之一。
不过在最受国际买家欢迎的州排名中，加利福尼亚州只能排到第二，最受欢迎的是佛罗里达州，已连续第13年成为海外买家的首选购房目的地。排在之后的分别是得克萨斯州、亚利桑那州、新泽西州和纽约州。
此外报告还指出，相对而言，海外买家更倾向于用全额现款交易，而非申请贷款。据统计，超过五分之四(82%)的英国买家购房时直接付了全额的现款，其次是加拿大买家(66%)，付全额现款比例最低的则是印度买家，只有8%。
海外买家或迅速回归
尽管疫情和旅行限制阻挡了海外买家在美国的购房热情，但从市场角度看，对于国际买家而言，美国楼市依然具有不错的投资吸引力，尤其是在房价持续上涨的同时，美元却依然保持着相对的弱势。
追踪美国主要城市住宅价格的标普CoreLogic Case-Shiller，最新公布的5月份指数同比上涨了16.6%，高于4月时的同比上涨14.8%，并创下了自1987年有该指数以来的最高年度涨幅。其中，美国亚利桑那州首府菲尼克斯以25.9%的涨幅排在首位，其次是加利福尼亚州的圣地亚哥和华盛顿州的西雅图，涨幅分别为24.7%和23.4%。
美国楼市的火爆并不限于大城市，而几乎是全美性质的普涨。
NAR本月早些时候公布的统计数据显示，6月美国成屋售价中位数较去年同期上涨23.4%，攀升至36.3万美元，再创历史新高。
究其原因，NAR的分析认为，疫情刺激了美国家庭寻求更大居住空间的需求，同时利率也一直维持在历史低位。因此，买家争先恐后地抢购市场上数量有限的房源，导致过去一年中完全成了卖方市场，使得房价出现快速上涨。
Core Logic的副首席经济学家赫普(Selma Hepp)也表示，尽管房价飞涨，但这并未打消潜在买家对房屋所有权的渴望。事实上，超过标价售出的房屋数量正持续增加，现在出售的房屋中，至少有一半以上的最终售价要高于挂牌价。
另一方面，对于海外买家来说，美元的相对疲软，也正在刺激着他们快速回归美国市场。
2020年3月时，美元指数还在100以上的高位，而今年5月最低时一度跌破了90，截至发稿时，美元指数仍在92上下波动。美元指数下跌，意味着美元相对于欧元、人民币、英镑、加元等主要货币都在贬值，这有助于减少美国房价(以美元衡量)上涨给海外买家带来的购房压力。
此外，奇米尔认为，拜登就任美国总统之后，人们普遍相信他能带领美国走出疫情并重振经济，这将恢复投资者——尤其是海外投资者对投资美国房地产的信心，“确定性是影响海外投资的首要因素”。
另一方面，奇米尔认为，美国有着全球最好的高等**体系，这是世界大多数人都公认的，因此随着疫情平稳，留学生回归，海外买家也将逐步回到美国房地产市场。