榜单解读

前言：2023年1月，虽然疫情管控全面松绑、春节假期再度迎来返乡高峰、三四线返乡置业初见端倪。但受楼市低迷、市场需求及购买力不足，叠加春节期间房企推盘积极性普遍不高，1月的市场总体表现仍难挽去年来的颓势，房地产市场表现略显平淡。

市场层面，重点30城供应显著缩量，多数城市春节周无新盘上市，以去库存为主。成交层面，典型城市环比下降41%，同比下降41%，与去年春节月（2021年2月）相比，降幅也达到6%。企业层面，TOP100房企1月仅实现销售操盘金额3542.9亿元，单月业绩规模同比降低32.5%，环比降低48.6%，较2022年2月的降幅也达11.8%。

整体来看，全国商品房销售规模经过5年的高位运行之后，在2022年下调筑底。房屋新开工面积、房地产开发投资以及企业投资积极性也均降至谷底。目前行业下行并真正迎来负增长时代已成为共识，2023年行业规模的乐观预期是止跌。

对企业来说，虽然2022年末以来融资渠道和融资环境有所改善，但在2023年的前三季度仍将迎来一波大规模的偿债潮。短期内，企业运营改善的核心还是在于销售端。一方面，要耐心等待预期修复、需求端改善，市场筑底回升、销售回款得到保障。另一方面，出险房企仍应以保交付为主要目标，其他规模房企也需保证货量供应，积极营销、促进销售去化及现金回笼。

01

1月百强销售低迷

业绩不及去年同期

2023年1月，虽然疫情管控全面松绑、春节假期再度迎来返乡高峰、三四线返乡置业初见端倪。但受楼市低迷、市场需求及购买力不足，叠加春节期间房企推盘积极性普遍不高，1月的市场总体表现仍难挽去年来的颓势。1月，TOP100房企仅实现销售操盘金额3542.9亿元，单月业绩规模同比降低32.5%，环比降低48.6%，较2022年2月的降幅也达11.8%。预计短期内，市场的供求和成交不会出现明显转暖的迹象，整体销售将保持低位运行。

02

销售门槛降幅显著

企业格局分化加剧

2023年1月，百强房企各梯队销售门槛较去年同期均有不同程度降低。其中，TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低5.8%至107.5亿元。TOP30和TOP50房企的销售操盘金额门槛分别为26.8亿元和15.8亿元，同比降幅较高达52.2%和45.1%。TOP100房企的销售操盘金额门槛也降低45.7%至4.7亿元。目前的行业形势下，央国企及部分优质民企发展韧性较强、中小房企竞争力不足，2023年房企格局将继续分化。

03

1月春节返乡、供需两淡

政策利好叠加+需求修复二季度或见转机

1月传统成交淡季穿插春节假期，房地产市场表现略显平淡。重点30城供应显著缩量，多数城市春节周无新盘上市，以去库存为主。成交层面，环比下降41%，同比下降41%，与去年春节月（2021年2月）相比，降幅也达到6%。

分区域来看，长三角热度走弱，仅沪杭等个别城市尚能保温。上海、杭州仍保持7成左右去化率，改善盘支撑短期市场热度。苏州、宁波因个别网红盘加推，结构性拉升平均去化率水平，整体市场运行平稳。南京、无锡、常州持续走弱，成交低位徘徊，去化率均不足25%。

大湾区仅深圳小幅回暖，广佛莞惠珠延续筑底行情。深圳1月4盘推新，整体去化率较上月提升20个百分点至39%，核心地段优质新房成交提速。广州成交尚属低位，1月成交环比“腰斩”，同比降幅也达47%，春节期间人员返乡，来访及认购量均有大幅回落。佛山、东莞、惠州、珠海供应积极性普遍较低，仅核心地段有少量新盘加推，去化率波幅较大，市场暂未实质性回暖。

环渤海地区成交稳中有增，北京“一枝独秀”，天津企稳。北京疫后利好政策密集出台叠加房企“小步快跑”加快推盘节奏，使得楼市活跃度明显提升，剔除共有产权房之外，前20天的成交量已与12月持平。天津年末客户信心明显好转，1月份案场转化率在8%左右，恢复常态。济南、青岛楼市平稳运行，暂无下探迹象。

中西部地区持续分化，成都、西安等仍是“成交大户”，重庆、武汉等局部城市轮动复苏，居民信心逐步修复，重庆1月来访量环比上涨7%，客群看房意愿上涨，武汉春节成交也略好于2022年同期。郑州形势最为严峻，市场尚属筑底状态，成交外冷内温，2023年预期低迷行情延续。

总体来看，1月虽然疫情管控全面解绑，中央“降首付、降利率”释放利好预期，但是整体市场表现略显平淡。恰逢春节传统假期，居民返乡潮带动苏北、川渝个别三四线“看房热”，但高能级城市除北京外普遍表现不佳，房企推盘放缓，营销力度减弱，对成交提振作用较小。

展望后市，我们认为，行业深度调整或将进入收尾期，二季度整体市场有望回升。不同城市分化格局还将延续：核心一二线上海、杭州、合肥、成都等或将进入需求透支后的短期瓶颈期，仅个别核心区位倒挂改善盘尚能热销。深圳、武汉等当前市场已出现企稳回升征兆，无论是来访、认购都将保持小幅回升态势。而弱二线重庆、南宁、福州等客户信心也逐步修复，若后期房企以价换量政策延续，成交还有进一步增长的可能。而对于苏北、川渝等个别三四线城市虽然疫情放开刺激短期返乡置业需求释放，但持续性仍存疑。

04

2023年行业规模的乐观预期是止跌

整体来看，全国商品房销售规模经过5年的高位运行之后，在2022年下调筑底。1月17日，国家统计局公布了2022年国民经济运行情况以及房地产行业数据。2022年全国商品房销售金额13.33万亿元、商品房销售面积13.58万平方米，同比分别下降了26.7%和24.3%。同时，房屋新开工面积、房地产开发投资以及企业投资积极性也均降至谷底。预计在宏观经济环境发生明显扭转、销售回暖之前，房企的投资都将延续非常谨慎的态度。目前行业下行并真正迎来负增长时代已成为共识，2023年行业规模的乐观预期是止跌。

05

2023年前三季度偿债潮需警惕

2022年末，中央层面多部门发文定调房地产市场、提振市场信心。信贷、债券、股权三方面“三箭齐发”全面支持房企融资，纾困方向也从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。中央经济工作会议上，房地产作为国民经济支柱产业的地位再获确认。

稳信用下随着融资渠道逐渐恢复，企业整体融资环境或将有所改善，央国企及优质民企将显著受益。但值得注意的是，房企在2023年的前三季度仍将迎来一波大规模的偿债潮，其中逾7成属于民营房企。由于2021年以来房企发债量长期小于到期量，因此房企偿债一直处于承压状态。且相对于央国企而言，民营房企需更注意谨慎应对。

整体来看，目前短期内，企业运营改善的核心还是在于销售端。一方面，受制于市场整体需求和购买力不足、表现依旧疲软，只有耐心等待预期修复、需求端改善，市场筑底回升、销售回款得到保障，才能让企业真正走出困境。另一方面，出险房企仍应以保交付为主要目标，其他规模房企也需保证货量供应，积极营销、促进销售去化及现金回笼。同时，在行业调整期下，企业也更应该回归产品，加强产品力打造、持续关注产品升级迭代，在日趋加剧的行业竞争中强化发展优势。