乐居财经 晓非  发自北京

目前，在港股上市的物管公司已经超过10家。曾经一度被视为房地产产业链“鸡肋”的物业管理，随着房企开始从单纯的地产商向“房地产+服务”转型，重新被“委以重任”，成为塑造地产商品牌、提升房子附加值、培育新增长点的关键。

乐居财经选取5家在港股上市的龙头物业股，碧桂园服务(HK：06098)、绿城服务(HK:02869)、雅生活服务(HK：03319)、彩生活(HK:01778)、中海物业(HK:02669)，从数据角度多维对比谁的2018年报更为亮眼。

5家物业公司市值从大到小分别为碧桂园服务、绿城服务、雅生活、中海物业、彩生活。房地产公司分拆旗下物业公司的内在动因与公司估值密切相关，由于房地产行业估值普遍不高的原因，旗下的物业公司分拆之后往往能够得到更高的估值。

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根据财报，截至2018年末，碧桂园服务、绿城服务、中海物业和雅生活在管面积已超过1亿平方米。彩生活通过收购与内生快速扩张，在管面积突破5亿平方米。彩生活首席执行官唐学斌曾透露，彩生活的中期目标是到2020年平台服务面积突破20亿平米。

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按照营业收入的总量看，最大的是绿城服务，为67亿元，其次是碧桂园服务。不同于碧桂园服务等近期分拆上市的物业管理公司，绿城服务早在成立之初就已经从绿城中国独立出来，并提供基础物业管理服务。绿城服务在上市物业管理公司中管理面积不是最大的，而营业收入近几年一直是位列第一。

按照营收同比增速来看，增长最快的是彩生活，同比增速达122%，其次为雅生活，增速为92%，第三为碧桂园，增速超过40%。2018年，5家上市物业企业的营业收入整体处于增长态势，平均增长率达到63.5%。

背靠碧桂园，经过近几年的快速增长，碧桂园服务的营收规模升至物业上市公司第2位，整体看，能在如此体量的前提下依然保持着40%以上的增速，这背后碧桂园功不可没。

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作为当前物业企业竞争的主战场，社区增值业务方面，除绿城服务年报未直接披露之外，其他4家2018年该项收入均超2亿元，其中雅生活同比增幅最大，为去年的184%，其他3家增幅在45%-75%之间。

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从净利润角度看，净利润总量最大的是碧桂园服务，其次为绿城服务。按净利润增速看，近几年增长最快的是碧桂园服务和雅生活，两者归母净利润同比增幅均超100%，其次为彩生活、中海物业、绿城服务，几家增幅均在20%-55%之间。碧桂园服务无论增收还是增利，双双取得较好成绩。

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从盈利能力来看，碧桂园物业的净资产收益率为50.1%，领先于其他4家。销售毛利率最高的为雅生活服务38.2%，碧桂园服务37.7%，彩生活35.5%，中海物业20.43%，绿城服务17.9%。雅生活、彩生活的毛利率水平与碧桂园服务相当，但是净资产收益率水平彩生活却比碧桂园服务低很多，可见其费用控制能力相差较大。

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物业管理公司多是轻资产、高杠杆的，5家公司资产负债率从低到高分别为：雅生活、绿城服务、碧桂园服务、彩生活、中海物业。流动比例和速动比例最高的是雅生活，碧桂园服务次之。

物业服务行业具备稳定、高频、刚性消费需求等非周期性属性，再加上轻资产、高成长、抗风险能力强的行业特性。由于潜在市场巨大、利润率高，不少房企将物业管理业务作为发展重点并提前布局。较早布局的房企，如今都已实现规模化运营。

近年来，物业管理行业集中度提升。数据显示，2014年-2017年，物业管理行业TOP10市场份额从19.5%提升至32.4%。部分非龙头房企旗下的物业管理公司则主要通过收购来提升份额。2018年4月，刚刚登陆港股的雅生活服务作价2.05亿元收购南京紫竹物业51%股权；7月，雅生活再次以1.48亿元拿下兰州城关物业51%股权。2018年11月，碧桂园服务更是耗资6.82亿元人民币一口气购入5间物业管理公司。

“经过最初的探索后，一些企业的物管业务已经尝到规模化布局的‘甜头’。”业内表示，当前物业市场已渡过启动阶段，将逐步进入高速发展期和应用成熟期，市场优胜劣汰加剧，社区物业的价值将得以完全体现。

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