总价180万起，有学区，地铁盘……

近日，位于鼓楼滨江的65年产权公寓中冶锦绣和轩项目吸引了市场的关注。项目户型面积46~87平米，精装放风价约4万/平，总价预计180万起，还是拉小方兴分校的学区房，着实吸引了不少家长的关注。据悉，项目预计10月公开，最快10月底上市。

作为南京房地产市场的特殊产物，65年产权酒店式公寓优缺点都非常突出。

优点：有学区、可落户、民用水电、低总价；

缺点：占用购房资格、得房率低、采光不足、居住舒适度较差，很多业主都拿来出租，导致小区人员流动性较高。

这些优缺点，中冶锦绣和轩基本上一个不落，全都占了。不过值得一提的是，项目只有6-7层，相比那些二三十层的高层公寓，整体的舒适性可能好一些。

那么问题来了，中冶锦绣和轩项目是否值得入手？

每个购房者的预算和诉求不同，上述问题很难一刀切，不妨先看看二手房市场的情况。通过调查，我们发现，65年产权公寓，有的烫手，有的挺香。

鼓楼滨江可能是整个南京楼市，最盛产65年产权酒店式公寓的区域，据统计，其总量已近万套。

龙湖春江紫宸于2015年推出65年产权公寓，当时的销售价格约21500元/平米，毛坯交付。与中冶锦绣和轩类似，该项目也以学区为一大卖点——天妃宫小学和12中双学区，不过龙龙湖春江紫宸是24-33F的高层。

链家二手房成交数据显示，2022年龙湖春江紫宸今年只成交了1套91平米的酒店式公寓，总价469万，单价达到了5.1万/平；而5月成交的一套131平米的住宅房源，单价只有4.4万左右，反而更低。

从价格上来看，龙湖龙湖春江紫宸的65年产权公寓，相比2021年基本持平，并没有出现明显下跌；但成交量明显下滑，2021年成交了8套，而今年仅2月份成交了一套。（截至2022年8月25日）

龙湖春江紫宸最后一次开盘是2017年，当时酒店式公寓房源价格涨到了2.8万/平左右。

从2015年到2022年，龙湖春江紫宸的酒店式公寓市场价差不多翻了一倍多，从升值空间来看，尚且属于南京楼市中上游水平。

此外，鼓楼滨江的恒大滨江、深业滨江半岛等小区的65年产权公寓，价格也比较坚挺。

不过，并非所有65年产权公寓，都能与南京楼市“同富贵”。

位于江宁百家湖的水晶蓝湾，2022年的成交单价只有2.6万/平左右，个别低楼层房源，甚至卖到了2.1万/平。而在2020年，项目的二手房成交单价基本在3~3.5万。

水晶蓝湾2016年收官时，其销售均价就达到了3万/平，其价格超过了当时南京绝大多数住宅项目。如今，6年过去了，价格不涨反跌，不禁令人唏嘘。

从成交量来看，2022年水晶蓝湾已成交7套房源。在如今市场下行的大环境下，不少房主不惜通过降价的方式来出手这种非主流房源。

同样情况的还有鼓楼的中海凯旋门、新街口凯润金城等等。

回顾近年来南京楼市这一批65年产权公寓，不少走中高端路线的项目，往往“高开低走”。改善客群看不上，刚需客户买不起，最终只能低价抛售。

而价格相对坚挺的65年产权公寓，往往有一个杀手锏——学区。从这个角度来看，这种非主流的住宅产品，更像是老破小学区房的“现代版”替代品，也受到了部分年轻客户的青睐。

当然，65年产权公寓属于小众产品，受众较少。尤其在当前的市场环境下，不要寄予太高的升值期望。如果能放平心态，说服自己，再考虑出手。