文/谢逸枫
万科去年的目标是活下去，让好多中小房企颤抖不已。500强的房企都要讲活下去，可想对缺钱缺地缺项目的中小房企，面临着死亡的威胁。一个房企能不能活下去，关键是拿地能力、融资能力、运营能力、利润增长能力、成本控制能力、负债控制能力、人才管理能力，尤其是拿地能力，决定着一个房企的生死。
一个房企的寿命，取决于拿地能力与运营能力。特别是拿地能力，更是直接关系到房企的生与死。没有土地、没有项目的房企，肯定是要死掉的。有土地、有项目的房企，后面拿不到土地、没项目开发，肯定是等死的。所以，能不能拿到土地，是检验房企能不能活下去的最高标准，所谓手中有粮，心中不慌。优质且充足的土地资源是企业未来发展的重要核心竞争力。
从中国指数研究院的拿地榜单数据来看，头部房企在2020年的扩张会比2019年更猛烈一些。去年房企拿地金额排行榜中的前8名，依次为万科1610亿元、碧桂园1303亿元、保利发展1166亿元、中海地产1034亿元、融创中国1000亿元、华润置地813亿元、绿地控股804亿元、龙湖集团759亿元，8家房企拿地金额高达8489亿元。
万科、碧桂园、保利三家的拿地金额更是连续三年位列榜单前三名。可以预见，在2020年，这些手里有粮心里不慌的房企，依然是活跃在头部的房企，不但活下去，而且日子继续滋润。此外，土地价格在2019年下半年上涨明显，尤其是强二线城市，在2019年下半年地价上涨之后再拿地的中型房企，在2020年会奋起一搏。
2019年：拿地面积排行榜
中指研究院报告指出，2019年，房企拿地稳中有升，新增土储金额和面积均有所提升。万科、碧桂园、保利连续三年位列榜单前三。长三角、中西部市场持续火热，交易金额和成交面积分列四区域第一，远超其他区域；房企在南京、宁波拿地金额同比增长超50%，增幅最为显著。
从拿地面积来看，碧桂园、绿地、万科拿地面积位列前三。2019年1-12月，碧桂园以4253万平方米拔得头筹，绿地和万科分别以3577万平方米和2996万平方米分列二、三位。2019年，拿地面积TOP100房企拿地总面积59655万平方米，同比增长10.4%。TOP10房企拿地总面积22579万平方米，占TOP100房企拿地面积的37.8%，拿地规模显著。
2019年：拿地金额排行榜
从拿地金额来看，万科、碧桂园、保利优势延续，连续三年位列榜单前三。其中，万科以1610亿元拿地金额位居榜首，继续蝉联首位。碧桂园则以1303亿元锁定第二位，保利以1166亿元稳居第三位。12月，保利在土地市场表现不俗，5天内以134亿元在广州获取多宗土地，又分别于佛山、中山、泉州、福州、武汉等城市获取多宗土地。
房企拿地稳中有升，头部房企拿地势头持续保持。全年拿地金额超千亿房企为5家，较2018年增加2家。TOP100房企拿地总额27835亿元，较2018年增长17.7%。TOP50企业拿地总额22391亿元，较2018年增长34.8%。TOP10企业2019年拿地总金额为9702亿元，占TOP50企业的43.3%，较2018年占比上升1.0个百分比，头部房企拿地势头持续保持，拿地比较稳健。
具体来看，中海、融创、金地拿地金额增速较快，其余房企拿地金额与去年持平有小幅提升。万科、碧桂园、保利优势延续，连续三年位列榜单前三。其中，万科以1610亿元拿地金额位居榜首，继续蝉联首位。碧桂园则以1303亿元锁定第二位，保利以1166亿元稳居第三位。
房企收并购力度加大，丛林法则日益明显。2019年土地市场稳中向好，土地价格略有上升，房企持续加大收并购力度，获取优质项目的同时，有效降低拿地成本。具体来看，上半年，世茂收购泰禾、万通、明发等多家企业多个项目，获取杭州、广州在内的多个热点城市的优质资源。
融创先后以67亿元收购新湖中宝项目、以152.69亿元收购云南城投51%股份，在收并购市场表现格外亮眼。此外，保利、绿地、金科、招商蛇口、中海、碧桂园等企业均在收并购市场发力，积极获取优质土地资源。国家队拿地相对稳健，部分房企拿地表现积极。
2019年，保利、华侨城、中国铁建等“国家队”拿地保持稳健；中骏、正荣、金辉、时代中国等企业拿地表现积极，拿地金额同比增速较快。中交地产、京投发展、新鸿基、长房集团、合生创展等企业表现亮眼，如京投发展今年在北京、无锡等多城市拿地，值得关注。
2019年：万碧保利中融创
当房地产行业进入存量发展时代，房企全年拿地金额前五强“门槛”又重回千亿级，其中背靠国资大树的占了三强。据中指研究院数据显示，2019年拿地金额前五强房企为万科、碧桂园、保利地产、中海地产、融创中国，拿地金额均超千亿元。这也是近四年来，房企全年拿地金额前五“门槛”第二次达到千亿级。
细看最新出炉的“五虎上将”，它们有的依靠大举并购，弯道超车“买”进了前五强。有的经历前几年的休养生息后，改弦更张加大土地储备。还有的积极布局非住宅土地，持续发力多元化战略。土地市场被视为房地产市场的“晴雨表”，在以稳为主的大基调下，2019年房企拿地更趋理性，但强者恒强格局也在趋于稳定。
上述五家公司共拿出6113亿元“屯粮”，占2019年全年拿地金额前50名总额的27.3%。这一占比相较于2018年的25.99%上升了1.31%。具体来看，万科、碧桂园、保利地产优势再现，连续三年位列榜单前三。万科以1610亿元的拿地金额两度蝉联“拿地王”。碧桂园以1303亿元再次锁定第二位。保利地产以1166亿元连续三年稳居第三位。
2017年、2018年均居第五的中海地产则再进一程，以1034亿元的拿地金额上升至第四位。拿地表现最激进的是融创中国，2019年拿地金额为1000亿元，同比增幅高达156.41%。作为并购王，除了招、拍、挂传统拿地方式外，融创中国在2019年延续了并购狂人风格，先后以67亿元收购新湖中宝项目、以153亿元收购环球世纪及时代环球51%股权，令业界侧目。
2016年、2017年房企热衷于在三四线城市拿地，龙头房企也因此加大了拿地力度。经历了2017年的高峰之后，2018年是房地产调控收紧的一年，房企纷纷放缓拿地节奏。2019年，市场开始回归二线城市，而相较于三、四线城市，二线城市地价更高，拉开了企业之间的差距，融资成本较低、资金底气足的企业优势更大，拿地相对积极。
上述五家房企中，除了融创中国因大举并购而带来了飞速增长的拿地规模之外，中海地产2019年的拿地金额较2018年也增长较快，增幅为36.05%。其次，万科和保利地产的拿地金额增幅分别为22.34%、16.48%。这一指标中，仅碧桂园的增幅为个位数，为8.22%。
值得一提的是，作为总资产、营业收入、盈利、土地储备等核心指标都处于领先地位的龙头房企，中国恒大仍未放宽拿地计划，连续两年跌出拿地金额前十。相较于2016年、2017年拿地金额均突破千亿规模的大手笔，其2019年拿地金额仅保持了适度增长，从2018年的382亿元增长至437亿元，排名从21上升至17。
早在2014年就已开始构筑物流版图的万科，如今已有两家物流公司。一家是万纬物流，目前已是中国总规模第二的物流地产商。另一家是收购的全球领先的现代物流设施服务商-普洛斯。2019年，继续做大物流板块的万科又新增23个物流地产项目，总建筑面积约161.88万平方米，合计支付权益价款32.07亿元。
再如近年来大举进军文旅地产的融创中国，继2018年收购万达文旅城之后，2019年12月又斥巨资收购了环球世纪及时代环球51%股权，这一资产包除了包含住宅用地外，还有会展中心、乐园、商业、酒店等非宅项目。有一个指标能够回答这个问题：净负债率。
净负债率是衡量房企真实负债压力和杠杆水平的指标之一。尤其对于拿地金额排名靠前的房企来说，在积极“屯粮”的同时，其杠杆率、风险承受力都备受市场关注。相较于2018年末，上述五家房企2019年年中的净负债率涨跌幅均保持在行业合理水平。
即便是拿地金额增幅最高的融创中国，其净负债率从2018年末到2019年年中的增幅仅7.8%。而保利地产的净负债率总体而言较高，但也呈下降趋势，从2018年末的80.55%下降至2019年年中的76.64%。除了净负债率不高外，还有一个重要指标，给了“拿地五虎将”的霸气和底气，那就是超强的销售额。
克而瑞研究数据显示，销售增幅较高的中海地产和融创中国2019年的销售额分别为3301.3亿元、5556.3亿元，较2018年分别增长22.82%、20.79%。保利地产，以4702亿元的销售额增长了16.1%。龙头房企碧桂园和万科则表现更为平稳，分别在2019年完成了7715.3亿元和6312.1亿元的销售额，分别增长5.88%、4%。
2018年：恒碧保融万
据中指研究院数据显示，千亿代表房企土地资源储备充足，且符合城市聚集发展趋势。恒大、碧桂园、保利、融创及万科土地储备均值约21000万平方米，为5家企业2018年销售面积均值的近5倍。截至2018年末，恒大集团土地储备总规划建筑面积3.03亿平方米，一二线城市土地储备原值占比达66%。
碧桂园在中国内地权益总建筑面积约24064万平方米；保利在建及待开发面积合计19544万平方米，可满足未来2-3年的开发需要；融创及万科的土地储备均超过10000万平方米，充足高质量的土地储备将有力保障企业发展。
中海、富力、龙湖、华润及世茂土地储备均在5000万平方米以上，阳光城、金地、中南、旭辉、金科及远洋土地储备均在4000-4500万平方米之间。截至2018年末，中海总土地储备分别为9144万平方米，富力土地储备权益建筑面积为6951.1万平方米，龙湖集团土地储备合计为6636万平方米。
短期来看，均能够满足企业发展所需。雅居乐、融信、正荣、华夏幸福、泰禾等企业，土地储备小于3000万平方米，部分房企在手土地储备已小于2018年全年销售面积，企业应积极扭转该局面，适时补充土地资源。
一二线城市占比近五成，五大城市群占比53.1%。从代表企业各等级城市土地储备分布来看，一线城市土地储备面积占比均值7.7%，二线城市土地储备面积占比均值为40.0%，土地储备结构优质。11家千亿代表企业中，中海、龙湖、远洋、万科及融创五家企业一二线土地储备占比均超过70%。
其中，中海一二线城市土地储备占比最高，为87.0%，主要由于企业坚持“主流城市、主流地段、主流产品”的投资策略，投资重点向一、二线城市的核心优质区位地块倾斜。龙湖集团一二线城市土地储备占比近八成，其中二线城市土地储备面积达71.0%，企业项目获取的区位既聚焦一二线城市，也围绕都市圈内城市群周边适度布局。
泰禾、保利、正荣及融信一二线城市的土地储备占比均在45%以上，其中，泰禾集团土地储备主要位于二线城市，企业秉持“深耕核心一线，全面布局二线”的发展战略，二线城市土地储备占比达63.1%。保利坚持聚焦一二线城市及核心城市群，一二线城市土地储备面积（包括在建面积及待开发面积）占比达57.4%，待开发面积中一二线城市占比60%，城市群周边的核心三四线城市占比30%。
正荣及融信一二线城市土地储备占比分别为60.6%、46.6%，两企业三四线城市土地储备主要位于海峡西岸经济区内。荣盛发展及雅居乐一二线城市土地储备占比相对较低，分别为31.3%及15.5%，企业重点布局一二线周边三四线城市。
从代表企业各城市群土地储备来看，京津冀、长三角、珠三角、长江中游及成渝五大城市群总土地储备面积占比均值达53.1%，其中，长三角城市群土地储备占比最高，达17.8%。11家千亿代表企业中，远洋、泰禾、龙湖、正荣、荣盛发展及万科六家企业在五大城市群的土地储备面积占比均超过50%。
其中，远洋在五大城市群的土地储备面积占比超九成，企业坚持深耕重点城市群，积极优化城市布局，京津冀地区总土地面积1703.2万平方米，占总土地储备的42.1%。泰禾在五大城市群的土地储备占比为66.0%，长三角城市群及长江中游城市群是其土地储备主要所在地，两区域土地储备面积占比总和为52.6%。
万科坚持高质量投资，确保资源结构健康，其五大城市群土地储备（包含在建、规划中总建筑面积）占比合计50.8%，长三角土地储备面积占比17.5%。保利、中海及雅居乐在五大城市群的土地储备均在45%以上，其中，保利目前形成以珠三角、长三角、京津冀、中部、成渝、海西等城市群为重点的布局体系，在京津冀、长三角、珠三角、长江中游及成渝五大城市群土地储备占比合计达45.0%。
中海对于调控严格、限签严厉的部分城市，严格控制投资风险，对于有人口导入和产业支撑的区域和城市，适度加大投资力度，其在五大城市群的土地储备占比为45.1%，五大城市群中珠三角城市群土地储备占比最高，达13.9%，其次为京津冀城市群，为12.2%。雅居乐土地储备主要分布在珠三角区域，其五大城市群土地储备占比合计47.7%，其中珠三角城市群土地储备占比达27.5%。
融创主要布局核心城市，基本完成了全国一线、二线及强三线城市的布局，其五大城市群土地储备占比相对较低，为32.1%，融信中国五大城市群土地储备占比为38.3%，其土地储备主要位于长三角城市群及海峡西岸经济区，两区域土地储备占比分别为33.3%和33.0%，占企业总土地储备的近三分之二。
从代表企业土地储备均价来看，土地储备单价较低,土地储备均价占销售均价仅27%，保障企业未来盈利空间。7家千亿代表企业中，4家企业土地储备均价低于5000元/平方米,其中，恒大土地储备均价(按照土地原值计算)仅为1635元/平方米，而2018年恒大集团销售均价已超10000元/平方米。
受企业布局策略及产品策略不同，远洋、融信土地储备均价分别为6900元/平方米、6356元/平方米，但其土地储备均价/2018年销售均价仅为32.6%、29.3%。7家千亿代表企业土地储备均价/2018年销售均价均值为27.4%。
从代表企业土地储备权益占比来看，代表房企权益土地占比均值为60.2%，企业通过多元化、多渠道、多方式拿地策略，有效控制拿地成本。除华润置地外，远洋、金地、旭辉等企业权益土地占比分别为53.8%、52.2%和50.2%，龙湖、万科权益土地占比均在70%以内。