房价上涨预期必将减弱,房价一旦稳定了,或上涨收益抵不了成本,租房就将是普遍选择

诸葛找房近日发布的《全国重点50城租金收入比调查研究报告》(下称《报告》)显示,以年租金收回买房成本情况来看,厦门以89.6年高居榜首,深圳和北京分别为54.9年和54.3年；此外,4个一线城市的租金回报率均不高于2%,与纽约5%左右的租金回报率差距明显。

12日,经济导报记者走访济南多个新、旧小区,发现核心地段尤其是学区房,老破小房型的租金回报率相对较高,不过在二环外的新建小区租金着实不高。

到底是什么原因,让“包租婆”们笑不起来了?

租金增幅慢

曾经在济南一家大型房地产公司做营销的白领刘灿,已经是手握5套房的“包租婆”。

“2014年,我在济南东部的一个楼盘负责营销,当时员工还有内部价,我只花了每平方米7000多元,就在父母的资助下,买了自己的第一套房。”刘灿告诉经济导报记者,如今这套房每平方米涨了16000元,一套房下来就净升值100多万。

刘灿之前考虑,买下房子后不仅是投资,还可以通过日后出租的方式作为一项收入。但令刘灿没有想到的是,现实中的房租却远远低于自己的预期。

“随着东部BRT、高架桥的修建,如今小区周围的配套也日益完善。2014年我把房子租给了一对年轻人,当时租金1500元每月,但是几年下来,如今的房租也只涨到了2200元,涨幅并没有想象的那么大。”刘灿表示。

12日,经济导报记者走访了济南多个楼盘发现,近几年房租的增幅远远不及房价的攀升,除了学区房、医院周围等刚需房源外,一般住宅的租金往往低于预期。

“投资房产,房东并非只是想获得租金回报,而是房价上涨的溢价部分,可快速实现财富增值。但正因为房价上涨幅度超出绝大部分人的预期,又反过来压制了租金的上涨。”中盈地产济南办事处总经理贾轶对经济导报记者表示,如果楼市调控继续,房租自然也难以有大幅上涨,而房价相对稳定,租金平稳期的过程可能更长。

经济导报记者在上述《报告》中看到,从低租售比TOP10城市来看,大多分布在环渤海经济圈,如石家庄、北京、济南、天津。诸葛找房对此解释称,“这些城市受各种区域利好因素影响,投机性需求较高,房价涨幅快于租金涨幅,因此租售比相对较低。”

回收成本时间长

“这个小区的房子已经外租8年了,因为临近胜利大街小学,且房子又是一楼,就租给了一对夫妇做小饭桌。”在济南市经八路某宿舍小区内,业主孙明对经济导报记者透露,这个小区是单位宿舍,多年前买下来才花了3万元,租金早已经够了本,但是自己在济南南部购买的商品房租出去就没有这么乐观。

孙明给经济导报记者算了笔账:自己购买的商品房现价每平方米20000元,80平方米总房款160万元。目前房子简单装修后,月租金在2200元,按照粗放计算投资房产的产出比,月租金×12÷房产总值,算下来投资回报率在1.65%,这意味着低于目前国内2%的回报率。

“我们又何尝不想让租金更高一些,不过目前小区内包括济南的整个房租价格都不高,如果你打出月租金2500元的价格,估计房子很长时间都会租不出去。”孙明分析,目前租购并举难以为继,就是因为租金回报率太低,回报率还不够去还银行买房贷款。

位于济南市阳光舜城的德林房产中介,其客户经理王乐告诉经济导报记者,目前普通房东考虑到租金收取的麻烦程度,有的会交给中介打理。如此一来,中介会压低给房东的价格,他们还需要留出中介费,因此房东到手的费用往往低于市场价。

期待租房新时代

“2017年以来,管理部门开始大力发展租房市场,希望通过鼓励更多人租房,以此为持续上涨的房价降温,‘购租并举’更是被确定为我国房地产调控的长效机制。”贾轶认为,在这样的背景下,租房市场成为新的资本风口,但矛盾的是,目前设计租赁行业的房企和有关企业都处于持续投入或者不盈利的状况。

中国房地产经纪研究中心研究员黎明元接受经济导报记者采访时表示,在欧美发达国家,租房在房地产体系当中占有相当重要的地位,欧洲大概有三成左右的人选择租房,在德国,选择租房的比例几乎占到一半。“这些国家的人们之所以愿意选择租房,很重要的原因是租客的权益受到全方位法律保护。”

“从租金回报率来看,中国城市普遍偏低,房价、房租发展不均衡。但当前中国居民更为青睐买房的居住模式,即使一线城市,租房比例也不高。”黎明元认为,随着租赁市场制度的逐渐健全,租赁保障更为完善,以及长租公寓机构化品质化租房服务的推行,未来将有越来越多的年轻人接受租房的住房模式,租房新时代逐渐靠近。

贾轶表示,房价上涨预期必将减弱,房价一旦稳定了,或上涨收益抵不了成本,租房就将是普遍选择。

“‘90后、00后’更青睐于租房,头部城市未来租赁人口占比将突破40%。再加上‘租购并举’是国家战略,租赁秩序必会好起来。”贾轶表示,“租房”这个产业链市场目前还没有很好地发展起来,下一步,各大房企应该立足于“服务”二字做文章。