近期，碧桂园2021全新战略“柏悦X湾”系迭新产品正式发布，共公布了上海3个项目的案名，分别为宝山新江湾柏悦江湾，嘉定南翔柏悦翔湾，闵行华漕柏悦前湾。
值得注意的是，3个项目均是碧桂园在上海第一轮土拍中竞得地块，也正是这场土拍，改变了碧桂园当下在上海的发展格局。
三子耀上海
6月25日，上海首轮土拍的最后一天。
当日，上海共出让宝山新江湾、宝山罗店、闵行华漕3幅宅地，尽管在宝山罗店上因平均价惜败保利，但剩余两幅地块却均被碧桂园收入囊中。其中，新江湾地块更是从保利、金茂、旭辉、大华、招商等一众实力房企中突围，以“0差价”稳稳命中。
而在这场历时6天的集中供地中，碧桂园也以报名9幅，成功竞得新江湾、华漕、南翔3幅核心地块的最终战绩与金地、中建位列拿地数量榜第一。
上海首轮土拍拿地排行榜
细看3幅地块，无论是集聚国际社区，高等学府云集的新江湾，还是毗邻五大新城之一嘉定新城的千年古镇南翔，亦或是紧邻虹桥CBD华漕，皆是当下上海核心区域。此举也打破了市场对它长久以来的刻板印象——“远郊之王”。
有业内人士分析，碧桂园此次入场，算是抓住了最好进入上海市场的时机。一方面，上海的房地联动机制，给房企留了足够的利润空间，有条件的房企都想进来看看；另一方面，3幅核心区域的布局也让碧桂园的发展步伐进一步从上海远郊向中心推进。
眼下，3幅地块的案名已重磅落地。乐居同时调查发现，地块现场目前也都在加紧施工，最快的或将是布局在闵行华漕的柏悦前湾，售楼处预计12月开放，项目最快于明年1月入市。
入沪6年突围史
“巩固三四线，拥抱一二线”，长期以来是碧桂园坚持的战略发展方针，这在上海同样如此。而要谈及碧桂园与上海的结缘，则要回到2015年。
彼时的碧桂园，尽管刚刚迈入千亿销售规模，但受制于三四线城市的天花板效应，让其在战略上做出“拥抱一二线城市”的决定，在上海的6年深耕就此开始。
15年春季，碧桂园竞得嘉定徐行镇6.3万方纯宅地（现为碧桂园嘉誉），正式宣布登陆上海，随后便开启了快速布局模式。在一年的时间内，每逢上海土地市场公开竞拍远郊地块，碧桂园几乎场场必到。
在贯彻“远郊包围城市”打法下，公司陆续在奉贤、临港、青浦等远郊落子多个项目。公开数据显示，2016年全年上海共成交136宗经营性用地，碧桂园上海区域（现变为沪苏区域）参与竞拍了其中的84宗，成为上海参与公开市场数量最多的企业。
也就是在此时，碧桂园集团总裁高斌就公开设想，要在不断扩大上海布局的同时谋求机会进入上海市区。一年后，碧桂园力压万科拿下杨浦东外滩商办地块（现为碧桂园中心），首进上海内环一语成谶。“向上海核心区域推进”也逐渐成为区域公司的战略方针。
在这样的愿景下，公司住宅项目虽慢却也在稳步迈进上海核心城区进程中。19年5月，碧桂园以总价19.27亿元拿下位于马桥旗忠森林别墅区内的纯宅地（现为碧桂园玖玺），这也是截至当时碧桂园在上海，拿到位置最好的一幅宅地。
2年后的今日，公司在严苛的土拍规则下，成功拿下新江湾、华漕、南翔3幅核心地块回归大众视野，并且项目已经全部落地，再次将深耕上海的步伐向市区中心推进。
柏悦江湾现状实景图
柏悦翔湾施工门口展示的效果图
柏悦前湾现状实景图
有业内人士表示，该轮土拍可以被称为碧桂园在沪6年的高光时刻，不仅对碧桂园进一步深入了解上海市场有着促进作用，同样也为其在接下来的发展提供了更多想象空间。
倾力押宝后的“无奈”
事实上，此轮突围收获实则离不开集团给予了沪苏区域公司足够的支持。
根据上海土拍最新规则，房企参与竞拍需缴纳起始价20%的保证金，且需自有资金拿地。根据公开资料显示，碧桂园报名的9幅地块竞买保证金超40亿，而按照上限价计算，监管资金总额更是达到220.874亿。
这也就意味着9幅地块的入门费高达261亿元，沪苏区域在资金端明显是受到了集团的“宠爱”。
而细究倾力押宝的背后，实则是公司的无奈之举。固有粮仓的大规模流失或是原因之一。
公开资料显示，在最新的组织架构调整下，尽管上海区域被并给了沪苏区域，但在随后不久则被拆分为沪苏、南通、苏中、苏北4个区域。如今的沪苏区域仅剩上海、苏州、无锡3个城市。并且，由于上海、苏州、无锡今年开始全部调整为集中供地，拿地难度也陡然加剧。如何在有限的城市做可持续发展成为沪苏区域所面临的重要课题。
2021年上半年中国內地权益合同销售前100项目来源：碧桂园2021年中期报告
同时，根据碧桂园2021半年报显示，截至今年6月30日，集团权益销售额前100名的项目中沪苏仅上榜5个项目，分别为碧桂园暨阳府、太仓万达南碧桂园、碧桂园玖玺、碧桂园山樾云庭、常熟古里碧桂园，且上海城市仅有玖玺1个项目，要想可持续发展，项目补充迫在眉睫。
首轮拿下3幅宅地，实则也为沪苏区域的后备补充解了燃眉之急。有业内人士表示，按照住宅规模计算，拿下的三个项目若由碧桂园独立开发，将为其提供175亿左右的权益货值。项目若在明年集中入市，碧桂园在上海市场的销售业绩和排名将创下新高。
在接连布局新江湾，南翔，华漕后，碧桂园是否会进一步向市中心布局？柏悦X湾系迭新产品又将会如何回应上海市场？乐居财经将持续关注。