如果将房地产企业比作战士，土地就是战士手中的兵器。只有战士武艺娴熟，再搭配趁手的兵器，才能在市场竞争中夺取胜利。近日天津市规划和自然资源局公布了重点供应和招商的24宗经营性土地，天津中原研究院依托多年土地顾问经验，主要基于以下几个维度为大家评述这些地块的特点：

1. 地货比与成本空间：地货比直观体现土地价格与预期房价之间的关系，是判断土地市场价值的重要指标，但由于天津市场价格梯度较大，地货比同样为1:2左右的前提下，核心区的成本空间（暨预期房价与土地价格之间的差值）主要集中在1~1.5万元/㎡水平，环城四区的成本空间则下降到0.7~1万元/㎡水平，更外围的区域则只有几千元/㎡。很多外围区域的土地尽管地价较低，但成本空间的狭小限制了地块的开发，拿地的风险反而增大。

2. 商住比：基于天津整体市场环境，商业的去化需要很强的专业能力和资源整合能力，高商住比地块对多数房地产企业都是巨大的挑战。

3. 流量水平：在目前的市场环境下，以合适的价格达到较高的流量已成行业基本要求。

4. 关注度：通过区域土地市场的热度可以反映出房地产企业对于土地价值的一些共性判断。

01. 解放南路起步片区（以U型地块为代表）

霸王枪

解放南路起步片区延续梅江高端居住价值属性，在万科柏翠园、仁恒公园世纪等品质楼盘开发的带动下成为市场认可度高的改善热点板块，是目前天津楼市皇冠上的明珠。片区当前在售项目单价均接近4万元/㎡水平，但年均去化面积平均在2.5~3.5万㎡左右，而且片区地块多数商住比高，单组地块总价均在30~40亿元以上，获取门槛较高。适合有较强实力的房地产企业开发品质改善型项目，就像霸王枪，普通将领难以驾驭，楚霸王却可以配上它以一敌百，百战百胜。

02. 水西公园地块片区

玄铁重剑

水西公园是天津市区内规模最大的城市公园，水西公园片区是南开腹地高端居住板块的延伸，再加上南开区近几年土地供应量少，满足主流居住需求的住宅产品供应稀缺，片区先天市场价值较高。

片区内地块规划容积率最低1.2，主要集中在1.5~2.0，可规划建筑形式丰富；单幅地块建筑规模主要集中在7~10万㎡，总价可控制在20亿元以内，销售周期可控制在2年以内，各项规划指标优越。但之前由于地价报价较高且捆绑出让时商住比较高，导致无限延期。提高地块的市场接受度应再斟酌地价的定价以及商住组合方式。

就像玄铁重剑，只有独孤求败和杨过能驾驭，但融成倚天剑和屠龙刀则成为纵横江湖的无双利器。

03. 梨园头地铁上盖地块片区

越女剑

梨园头地铁上盖地块片区是24宗地块中唯一的地铁上盖地块，也是目前天津第一个地铁上盖地块。在日趋发展成熟的李七庄-精武镇板块，地块的居住属性价值无需赘言，但是作为可能天津首个地铁上盖项目，在TOD及上盖项目开发的探索和示范性方面，地块的价值是不可替代的。就像越女剑，开启了一个武侠的盛世。

04. 海河教育园区02单元地块

圆月弯刀

海河教育园区是环城四区市场热度最高的板块之一，规划之初就被定位为教育特区，独一无二的学区福利催化区域房地产市场快速发展，近5年市场各项量价指标的发展均高于津南区平均水平约20个百分点。

虽然海教园市场价值较高，但海河教育园区02单元地块整体操作存在几个难点：其一是地块规模39.9万㎡，按海教园近期成交土地平均价格推算总地价在25~30亿元，前期资金压力较大；其二是地块商业占比40%，且商业规模高达16.4万㎡，对天津外环线以外的区域来讲，商业的开发模式也存在挑战。地块像圆月弯刀，高手可以驾驭它百战百胜，普通人则会被它控制，陷入魔道。

05. 海河教育园区02单元04-03地块

血刀

同样是海教园的地块，04-03地块规划建筑面积13.3万㎡，总价预计不超过10亿元，规模适中。容积率1.4，指标宽松，而且是纯宅地，从先天各项指标看是一块优质的宅地。

但地块西侧紧邻公墓，参照龙湖天宸原著项目，为了降低公墓影响在地块西侧布置了一排小高产品，与社区中心的低密产品进行区隔，但去化十分艰难。04-03地块比龙湖项目更接近公墓，负面影响可能更大。地块就像血刀老祖的血刀，虽然锋利但名声较差。

06. 河西区环湖中路（体育学院东侧）地块

07. 河西区环湖中路（体育学院西侧）地块

倚天剑，屠龙刀

河西区体院北是天津最早的高端居住区，自1983年第一批机关干部、学校教师、企业职工和离退休人员等居民入住后，片区的居住环境和人文环境一直是天津最佳的居民住宅区。

上述两宗地块地段价值优越，有条件打造高品质的改善社区，就像倚天剑和屠龙刀，领袖武林。

08. 津南区海河柳林58、59地块

09. 东丽区海河柳林跃进路地块

七剑

海河柳林片区的规划由来已久，但由于种种原因一直没有成规模的土地和新房供应。目前伴随津南区58、59地块和东丽区跃进路地块的推出，片区土地将陆续入市。

海河柳林片区承接以河西区为主的核心区外溢居住需求，主要地块均位于外环线以内，享有海河一线景观资源、柳林公园等优质配套，以宅地为主。地块规模主要集中在20~30万㎡，总价略高于近期成交的主流地块，但这样的规模更适宜打造兼顾流量和品质的主流改善项目。片区地块的出让像七剑下天山，有机会成就外环沿线又一个热点板块。

10. 西青区大寺新家园N、S地块

11. 西青区大寺新家园民祥道地块

青钢剑

西青区大寺新家园原本是外环沿线房地产市场发展起步最早的区域之一，但由于种种原因市场出现了近10年的断档，没有新增土地和新房供应，而是进行了规模较大的限价房、廉租房的开发。目前区域交通较为便利，生活配套逐渐补足，已经呈现较成熟的居住氛围，但受片区大量经适房的影响，区域面貌更适合面向刚需群体进行高流量项目开发。区域地块就像武侠小说中出镜率最高的青钢剑，是江湖好汉们携带使用最为顺手，造价最廉，随处可以获取的兵器。只要使用者武艺高强，也能克敌制胜。

12. 河东区富民路地块

天机棒

河东区富民路地块（又名汪庄子地块）区位条件较好，整体规模适中，周边已有恒大帝景、招商雍景湾等成熟社区入住，地块市场兼容度较高，既可以打造适应地缘客群升级的改善型项目，也具备打造针对新天津人、年轻客群的流量型项目的可能。但地块容积率高达2.9，且须配建派出所、医疗服务中心、街道办事处等独立建筑，存在一定先天负担，正如天机老人的天机棒，千变万化，除了使用者谁也不知道会有什么变化。

13. 河东区东兴路地块

23. 河东区八纬路地块

金蛇剑

河东区东兴路地块（又名东宿舍地块）及八纬路地块位于河东腹地，周边均为现状成熟居住区，配套醇熟，生活氛围浓厚。两宗地中，东兴路地块为纯宅地，规划建面11万㎡，而八纬路地块规划建面仅7.2万㎡，商业占比确高达36%，两宗地捆绑出让的概率较高。

目前河东区腹地主要在售项目除华润凯旋门之外，单价平均在3万元/㎡左右，市场价值较高。但地块被建成社区包围，方案排布、未来建设施工均将受到一定制约，就像金庸笔下的金蛇剑，材质出众但形状奇特，使用者需要根据金蛇剑的特征使用招式，才能发挥最大威力。

14. 北辰区新康道地块

15. 北辰区双明路地块

西毒蛇杖

北辰郊野公园以北这两宗地，目前周边城市面貌以工厂为主，较为偏僻，地块规模分别为10万、15万㎡，属于中等规模地块，但商住比高达25%~35%，而区域成本空间预估为6~7千元/㎡左右，整体成本压力较大。地块的市场方向也比较单一，只适合针对纯刚需客户及落户客群打造流量项目。地块正如蛇杖，用作兵器也要当心毒蛇反噬。

16. 东丽区昆俞路地块

真武剑

东丽区昆俞路地块位于东丽环内板块，目前板块内存量项目主要以万科和金茂为主，市场环境较为成熟。地块为纯宅地，规划建面6.1万㎡，规模较小。根据目前东丽区新挂土地的价格情况，此地块对板块内在售项目将具备较大地价成本优势，就像真武剑，搭配武当太极剑法后发制人。

17. 津南区鄱阳路地块

碧玉刀

地块位于津南环内双港板块，周边均为现状居住社区，生活氛围醇熟。地块为纯宅地，规模适中，距离地铁1号线双林站步行距离约1.2公里，各方面条件均好，适合打造高流量但兼顾一定品质的精品项目。好比碧玉刀，出身名门且锋利非常。

18. 东丽区天山南路地块

打狗棒

天山南路位于河东与东丽区交界处，交通便捷、配套成熟，地块规模、指标适中，自身条件较为优越。但周边为旧社区、平房区和企业，城市面貌老旧，地块开发必须和周边环境形成明显区隔，就像打狗棒，必须在洪七公手中打出名震天下的打狗棒法，才能克敌制胜，在杨康手中就和普通棍棒没有太大区别。

19. 河西区陈塘科技商务区F15、F16地块

21. 西青区紫金山路地块

22. 西青区幸福道地块

24. 河北区圣贤道地块

圣火令

圣火令出自金庸小说《倚天屠龙记》，本为波斯明教的令牌，但因其为白金玄铁和金刚砂混和铸成，质地坚硬无比，也被当做一种奇门兵器使用。以上各地块：

陈塘科技商务区目前整体处于良好的发展时期，但此地块虽然属于中等规模，商业配比却达到近50%；

紫金山路地块同样区位价值较高，但商业配比高达60%；

幸福道地块周边发展成熟，商业配比也达到40%；

圣贤道地块周边居住氛围也较为成熟，商业配比达到56%。

都不太适合传统以住宅为主的房地产企业进行开发，就像圣火令，只有娴熟掌握圣火令武功的明教法王才能驾驭自如。

20. 南开区泽川路B、C地块

君子剑、淑女剑

此地块为去年推出的凌庄子地块的二期，一期被融创获得，目前开发为南开宸院项目已经入市销售。融创获取地块的价格为1.8万元/㎡，当前售价为高层3.6~3.7万元/㎡。地块各方面指标均好，适宜打造主流改善型项目，兼容部分总价承受力较高的首置需求，但其和南开宸院的关系就像君子剑和淑女剑，双剑合璧才能发挥最大威力。