一物落，一物生，周而复始，轮回不休。几年前，地产行业开始“高喊”市场由增量阶段进入存量阶段，即市场新增空间几近见底，高速增长将成为过去式。

如今，从地产的各个领域来看，不止是住宅地产，包括物流地产、商业地产、工业业地产等纷纷转入存量阶段。

高增长不再，并不意味着市场需求会消失。

恰恰相反，地产行业市场发展方向从追求规模过渡到追求质量。

本质上，地产行业的转型，不只是单个行业的转型，而是房地产作为国民经济发展的支柱型产业，也是国家经济发展的转型。

而在转型期，“高质量”成为发展的主基调，这意味对现有产业、闲置资产的盘活或者更新改造成为关键。

今年3月以来，国家发改委接连印发了有关盘活存量资产的举措，比如3月份发布的《关于进一步做好社会资本投融资合作对接有关工作的通知》、5月份发布了《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》。

到了8月份，国家发改委再度发布了有关盘活存量资产的举措，发布了《关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知》；同时，地方省市开始相继发布相关举措，比如天津、山西、重庆、贵州、辽宁等。

全国各地积极推动盘活存量资产背后，是想在存量中找增量，从而确保加大投资，维持地产行业的平稳过渡。

同时，地产市场的下滑，优质资产项目的稀缺性愈加凸显。透过“聪明钱”的动态也能看到，产业地产、商业地产项目正在受到追捧，特别是REITs（资产证券化）的抢先上市、高瓴资本等私募基金布局物流地产等。对于这些投资人来说，地产犹如震荡期中的低谷，正是“遍地黄金”。

01住宅地产增量见顶？

谈到“地产”两字，大部分人会联想到住房或商品房，但这是狭义上的地产概念。从广义上分类，住宅地产只是其中一个领域，其余还包括商业地产、工业地产、物流地产、文旅地产、科教地产等。很好理解，因为商业发展、批发零售、教育发展、工业发展、仓库储存等领域，都需要经营场所或者是建立在土地上，基于场所的用途划而分为不同的地产类型。

同时，无论是住宅、商业、地产、工业、科教等，都与城市增量发展深深关联在一起。简单来说，就是人口与用地的关系。

其中，与市民关联最为密切是住宅地产。透过公开土地招拍挂市场、商品房销售市场的表现来看，早于2018年住宅地产新增开发量已经几近“天花板”。

数据显示，1978-2020年，中国城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，住房套数由约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。成熟市场的套户比一般在1.1左右，说明国内住房供给总体平衡，且是大部分城市已经进入这种状态。

来源：戴德梁行

经济学家任泽平预测，2021-2030年每年需新增城镇现房仅需11-13.5亿㎡。而国家统计局公布数据中，2018年住宅新开工面积已超过最大需求值，约15.34亿㎡。

现在看来，市场的反应有一些延误，企业的决策自然如此。不然，今天我们看到的房地产企业“爆雷”也将成为个例，而不是集体事件。

也有一些很早谋求转型的房企，他们也在追求多元化的业务发展，由单一的住宅地产延伸到商业地产、养老地产、产业地产、物流地产等领域。

比如合生创展发展合生商业、万科发展印力集团和万维物流、碧桂园进军产业地产、融创大力布局文旅、远洋集团开拓椿萱茂等。

尽管是谋求业务转型，然而传统的住宅开发仍是这些企业的核心业务。

所以，在2021年，城市更新领域“火热”之后，开发商开始纷纷抢入。

本质上，他们的布局思维是避开招拍挂、以获取成本更低的土地使用权，仍是原来的房地产开发模式。

特别是在广州城市更新领域中，对于项目主导的市场主体要求不断加强，包括历史文化保护、产业导入指标、高端商业类型等。

另从最近的房企销售、房地产投资数据来看，商品房市场处在“低迷”状态，并且对GDP增长产生了一定影响。

克尔瑞研究中心数据显示，2022年7月，全国百强房企累计销售金额同比下跌49%；其中7月单月销售金额5231.4亿元，环比跌28.6%，同比降低39.7%，降幅有所收窄。

国家统计局数据显示，1至7月，全国房地产开发投资79,462亿元，同比下降6.4%；商品房销售面积78,178万㎡，同比下降23.1%；房地产开发企业到位资金88,770亿元，同比下降25.4%。

基于房地产销售和投资表现，有证券机构分析到，2020年开始房地产投资对GDP的拉动作用逐渐走弱，2020、2021年房地产投资对GDP的拉动分别为0.94%和0.61%。

其测算，2022年若房地产投资增长1%，对GDP增长的影响在0.13%。

02

“黄金”在哪里？

行业下行、销售低迷，在公开土地市场中，房企纷纷“用脚投票”。

全国各地土地成交现状，全国300城经营性土地成交建筑面积为4.1亿㎡，较2021年上半年同期下跌55%；土地成交收入与财政收入正相关，国有土地使用权出让收入为23,622亿元，较上年同期下降31.4%。

来源：丁祖昱评楼市

同时，透过部分房企的经营策略来看，其不仅很少出现在公开招拍挂市场拿地，而且在经营业务上也在寻求“轻资产化”。

最近2个月时间里，一众房企纷纷宣布将在代建领域发力，比如朗诗地产宣布改变为朗诗绿色管理、旭辉成立代建平台、碧桂园成立代建独立平台等。

代建需求主要来源于中小型房企、政府保障性住房、安置房、金融机构等。背后是开发商在住宅市场存量市场中，寻找新的“黄金地”。

除了代建之外，住宅市场链条的末端——物业管理，早前同样是房企争抢的高地，比如碧桂园、万科、融创等头部房企的物业管理平台纷纷进行收并购。

不过，对于一些“聪明钱”来说，住宅地产市场虽仍有“黄金”，但只是一小片的且前景有限，而商业地产、物流地产、工业地产等领域则有着更加宽广的未来。

特别是今年以来，在新增市场投资“低迷”的背景下，中央开始从顶部框架设计上做好进一步引导、支持，形成新增投资与存量投资互补。也就是最开始提到的，国家发改委今年3月以来接连印发了有关盘活存量资产的举措，包括《关于进一步做好社会资本投融资合作对接有关工作的通知》、《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》。

8月中旬，国家发改委再次下发了《关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知》（下称：《通知》），明确提出，各省级相关部门全面梳理本地区存量资产情况，汇总筛选出具备盘活条件的项目，建立省级盘活存量资产台账，实行动态管理。

同时，要根据项目基本情况，督促明确项目盘活方案，落实责任单位和责任人，及时掌握项目进展，解决推进问题。

那么，存量资产有哪些呢？

根据《通知》显示，存量资产类型包括长期闲置但具有较大开发利用价值的老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地、老旧小区改造项等，将通过综合开发、改扩建有机结合等模式进行盘活。

随后，辽宁省也印发了《辽宁省推进重点领域盘活存量资产扩大有效投资实施方案》。从这个方案中，能看到有多达10个重点领域将推进存量资产的盘活，包括交通运输、市政设施、园区及物流、服务业、新型基础设施等。

在盘活方式上，辽宁省明确提出推进REITs、PPP等方式。

其中，REITs近期也在投资市场异常火热，原因是：红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT和中金厦门安居REIT三个以保障性租赁住房的资产证券化产品开始发售，网下投资者认购倍数分别达130.21倍、112.29倍及106.2倍，创下历史新高。

这意味着什么？

毫无疑问，国内REITs的发展跨上了新台阶，保障性租赁住房于2021年6月纳入到公募REITs扩容范围，仅一年多的时间完成了首批产品的发售；同时，市场一致认为，购物中心、长租公寓、养老机构等未来也有望成为REITs范围的资产。

对于开发商，特别是早前布局商业、长租公寓、养老地产的企业，不需要“卖卖卖”套现，而是坚守当下，也能迎来“遍地黄金”。